N° Minute : 25/175

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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Pôle civil – Section1

Contentieux général

— Copie certifiée conforme revêtue de la

formule exécutoire délivrée le

à

— Copie certifiée conforme délivrée le

à

N° RG 21/00973 – N° Portalis DBXQ-W-B7F-EEEM

Code : 50D

JUGEMENT RENDU LE 09 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [O] [I] [K] [H]

née le 16 Juillet 1981 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocats au barreau de BESANCON

Monsieur [Y] [R]

né le 10 Février 1976 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocats au barreau de BESANCON

DEFENDEUR(S) :

Madame [A] [D] [E] veuve [M]

née le 31 Juillet 1949 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Patricia VERNIER, avocat au barreau de BESANCON

Formation : Juge unique

Juge rédacteur : Olivier MOLIN, 1er vice-président

Les avocats des parties ont accepté que la procédure se déroule conformément aux dispositions de l’article L212-5-1, le délibéré a été fixé au 09 Septembre 2025.

DECISION :

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe par Olivier MOLIN assisté de Christine MOUCHE, Greffier lors de la mise à disposition,

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 11 août 2017, Mme [O] [K] [H] et M. [Y] [R] ont acquis de Mme [A] [E] [M] une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 5], au prix de 230 000 euros.

Après un dégât des eaux survenu le 31 août 2017, l’assureur des acquéreurs a missionné un cabinet d’expertise privée, la société Polyexpert, qui a déposé son rapport le 20 décembre 2017.

Par ordonnance du 26 juin 2018, le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon, saisi à l’initiative de Mme [O] [K] [H] et M. [Y] [R] le 20 février 2018, a désigné M. [U] [F] en qualité d’expert judiciaire.

Celui-ci a déposé son rapport le 29 août 2019 au contradictoire de Mme [A] [E] [M].

Par acte d’huissier de justice du 9 juin 2021, Mme [O] [K] [H] et M. [Y] [R] ont fait assigner Mme [A] [E] [M] devant le tribunal judiciaire de Besançon, aux fins d’obtenir une somme correspondant aux travaux de réfection et la réparation de leurs préjudices moral et de jouissance.

Suivant une ordonnance du 7 juillet 2022, le juge de la mise en état a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action de Mme [O] [K] [H] et M. [Y] [R], soulevée par Mme [A] [E] [M] ;

— débouté Mme [O] [K] [H], M. [Y] [R] et Mme [A] [E] [M] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— dit que les dépens de l’incident suivraient le sort des dépens de l’instance au principal.

Cette ordonnance a été confirmée par un arrêt de la cour d’appel du 7 septembre 2023, qui, y ajoutant, a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription, invoquée subsidiairement en appel par Mme [A] [E] [M].

***

Dans leurs conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 23 décembre 2024, Mme [O] [K] [H] et M. [Y] [R] demandent au tribunal, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés, ou subsidiairement sur le fondement du dol, de condamner Mme [A] [E] [M] à leur restituer une partie du prix de vente correspondant au montant des travaux de réfection, soit une somme de 82 988,61 euros TTC, ainsi qu’à les indemniser des préjudices suivants :

—  26 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance, soit la somme de 24 000 euros pour la période du 31 août 2017 au 31 août 2021, ainsi que celle de 2500 euros pour la période correspondant aux travaux ;

—  5000 euros au titre de leur préjudice moral.

Par ailleurs, ils sollicitent une somme de 7000 euros de l’article 700 du code de procédure civile.

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Dans ses conclusions récapitulatives n°2 transmises par voie électronique le 10 mars 2025, Mme [A] [E] [M] demande au tribunal de débouter Mme [O] [K] [H] et M. [Y] [R] de l’intégralité de leurs prétentions et de les condamner à lui verser la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

***

L’instruction de l’affaire a été clôturée par le juge de la mise en état le 15 mai 2025.

Les parties ont donné leur accord pour que la procédure se déroule conformément à l’article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et ont été invitées à déposer leur dossier au greffe de la juridiction avant le 12 juin 2025. L’affaire a été mise en délibérée au 9 septembre 2025.

Il est renvoyé, pour l’exposé des moyens des parties, à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Suivant l’article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Suivant l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, Mme [O] [K] [H] et M. [Y] [R] ont établi une déclaration de sinistre le 31 août 2017 au titre d’un dégât des eaux auprès de leur assureur, qui a fait diligenter une expertise privée par la société Polyexpert le 20 décembre 2017.

Celle-ci relève, à la suite d’une recherche de fuite réalisée par un sapiteur, l’existence d’infiltrations généralisées, consécutives à un défaut d’étanchéité au niveau de la toiture plate dans son intégralité, l’étanchéité étant constituée d’une membrane PVC bicouche qui repose sur des panneaux OSB posés sur la structure porteuse en bois de la toiture terrasse, le défaut d’étanchéité ayant généré des dommages au niveau du support en panneaux OSB et des éléments porteurs. Le cabinet d’expertise précise que l’importance des dommages structurels n’a pas pu être déterminée dans son ensemble car elle nécessite la dépose du revêtement d’étanchéité et des panneaux support. Au regard du contrat d’assurance, le cabinet d’expertise estime qu’il ne s’agit pas d’un dommage accidentel, les infiltrations étant préexistantes à la vente.

Un procès-verbal de constat a été établi par huissier de justice le 1er février 2018, qui relève :

— d’importantes tâches d’humidité au niveau de l’entrée : des coulures et des décollements du papier des murs, une tâche importante au plafond, qui s’affaisse et gondole ;

— le décollement généralisé des plaques de bois compressé au niveau du plafond du salon, qui présentent également des tâches ;

— un décollement et une désolidarisation du plafond de la grande chambre sur toute la largeur, ainsi que l’apparition de tâches ;

— des tâches au niveau du plafond de la petite salle de bains ;

— le gondolement des lattes du plafond en PVC de la chambre et de la salle de bains parentales ;

— le décollement et le gondolement des plaques de bois compressé au niveau du plafond des toilettes ;

— des tâches d’humidité au niveau du plafond du garage ;

— le gondolement du toit terrasse à l’extérieur au-dessus de la salle de bains et de la chambre parentales ;

— que la membrane sur le toit terrasse à l’extérieur est relevée au niveau des évacuations d’eau, de sorte que l’eau du toit ne s’évacue pas correctement, la membrane ayant fait l’objet de raccords d’adhésif sommaires.

Le rapport d’expertise judiciaire du 29 août 2019 relève des zones d’affaissement sur le toit terrasse de la maison, le support d’étanchéité étant partiellement pourri ; que l’étanchéité d’origine, qui date de 1973 est un système bicouche de bitume ; qu’en 1987, en raison de problèmes de fuite, une membrane d’étanchéité en polyéthylène en surépaisseur a été mise en place en pose libre sur l’étanchéité d’origine.

L’expert judiciaire constate également des problèmes de fuite au droit de la cheminée, une dégradation des couvertines qui n’assurent plus étanchéité de l’acrotère, ainsi que des problèmes d’infiltrations au niveau des angles de la toiture.

Il ajoute, expliquant qu’il s’agit du vice le plus grave, que la terrasse a été traitée comme une « toiture froide », l’étanchéité ayant été collée directement sur un panneau en bois sans pare-vapeur, de sorte que la condensation produite à l’intérieur du logement traverse le plafond et vient condenser sous le panneau bois support d’étanchéité, entraînant son pourrissement, ainsi que celui de la charpente.

Il constate des infiltrations à l’intérieur du pavillon : au niveau de la zone cheminée, dans une chambre et dans le garage.

L’expert judiciaire explique que les désordres résultent d’une non-conformité du traitement de la terrasse par système de toiture froide non ventilée, ainsi que du vieillissement de l’étanchéité et de traitements partiels, notamment en 1987, qui ne pouvaient assurer une étanchéité pérenne de la terrasse.

Il estime que ces vices rendent le bien impropre à sa destination.

S’agissant de l’antériorité du vice, il conclut qu’au vu de l’état de la terrasse, les problèmes sont existants depuis plusieurs années et, s’il ne se positionne pas clairement sur le caractère apparent des désordres au moment de la vente, précise qu’il apparaît surprenant, au regard de l’état de l’étanchéité, qu’aucun problème n’ait été détecté à l’intérieur de la maison avant la vente.

Pour échapper à la garantie des vices cachés, Mme [A] [E] [M] invoque, en premier lieu, la clause d’exclusion de garantie du contrat de vente, rédigée dans les termes suivants : « Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre « environnement – santé publique » ».

Dans ces conditions, elle ne doit la garantie des vices cachés que s’il est rapporté la preuve d’un vice caché au sens de l’article 1641 susvisé, dont elle connaissait l’existence.

En l’occurrence, le rapport d’expertise judiciaire permet clairement d’établir que l’étanchéité d’origine était devenue vétuste et n’assurait plus son rôle, ce qui a nécessité la mise en place d’une nouvelle membrane d’étanchéité en surépaisseur en 1987, comme indiqué par l’avocate de Mme [A] [E] [M] au cours des opérations d’expertise judiciaire, et suivant un devis établi le 8 décembre 1987 par l’entreprise Colin à la demande de l’auteur de Mme [A] [E] [M] ; que ces derniers travaux n’étant pas conformes aux règles de l’art, ils n’ont pas permis de régler les problèmes d’étanchéité antérieurs, expliquant les infiltrations dans la maison.

Il est ainsi suffisamment établi l’existence d’un vice antérieur à la vente expliquant les désordres d’humidité dont se plaignent les acquéreurs, et rendant le bien immobilier impropre à l’usage auquel il est destiné, ce qui n’est d’ailleurs pas discuté par les parties.

Compte tenu de l’ancienneté du vice, et de ce que les désordres se sont révélés quelques jours après la vente, ces infiltrations et leur cause, à savoir un défaut d’étanchéité de la toiture, étaient nécessairement connues de la propriétaire des lieux, propriété acquise par Mme [A] [E] [M] et son époux le 3 mai 1988, peu important qu’elle les ait ou non occupés, puisqu’il lui appartient, en sa qualité de propriétaire, de s’assurer de l’état de son logement et qu’il n’est pas soutenu que les dégradations résulteraient du défaut d’entretien d’un locataire.

Cette connaissance du défaut d’étanchéité de la toiture est confortée par le fait que Mme [A] [E] [M] a fait intervenir la même entreprise Colin, suivant une facture du 15 juillet 1998, pour effectuer à nouveau des travaux de zinguerie, étanchéité et frise.

Par ailleurs, Mme [A] [E] [M] soutient qu’il s’agirait d’un vice apparent au moment de la vente.

S’il résulte du rapport d’expertise privée et du rapport d’expertise judiciaire, ainsi que du procès-verbal de constat établi le 1er février 2018, que les désordres d’humidité dans la maison étaient apparents au moment de la vente, le rapport d’expertise judiciaire ne permet pas clairement d’affirmer que la cause de ces désordres, à savoir le défaut du système d’étanchéité au niveau du toit terrasse, était apparent pour les vendeurs, une simple visite visuelle de la toiture terrasse ne permettant pas, à la lecture du rapport d’expertise judiciaire, d’apprécier l’étanchéité d’origine, qui a été recouverte en 1987, ainsi que le vice le plus grave, selon l’expert judiciaire, à savoir le traitement de la terrasse comme une toiture froide entraînant des phénomènes de condensation, la découverte de ce vice nécessitant des investigations qui n’étaient pas accessibles à un simple acquéreur non professionnel.

À cet égard, il ne peut être reproché aux acquéreurs, même si ces derniers sont tenus à l’obligation de se renseigner, de ne pas avoir fait inspecter la toiture terrasse par un professionnel préalablement à la vente.

Cette connaissance ne saurait exclusivement résulter d’un message SMS adressé après la vente, le 21 août 2017, dans lequel M. [R] sollicitait de Mme [A] [E] [M] le nom de l’entreprise ayant réalisé les derniers travaux sur le toit de la maison, ni de ce que les acquéreurs auraient été informés de travaux de rénovation de la toiture en 1987 et en 1998, censés avoir été réalisés conformément aux règles de l’art. Si, comme le soutient Mme [A] [E] [M], la toiture de la maison était dans un mauvais état apparent, cet état ne permettait pas, sans investigations techniques complémentaires, de présumer l’existence d’un défaut d’étanchéité.

Par ailleurs, et contrairement à ce que fait conclure la partie défenderesse, le simple fait d’être accompagné d’un agent immobilier, qui n’est pas un technicien de la construction, ne saurait permettre de présumer de la connaissance du vice par l’acquéreur.

Enfin, Mme [A] [E] [M] ne démontre pas qu’elle aurait informé les acquéreurs des problèmes d’étanchéité au niveau de la toiture, et que les parties auraient notamment réduit le prix de vente pour ce motif. Au contraire, elle produit elle-même aux débats une attestation de M. [W], agent immobilier, qui déclare que lors des visites, en compagnie de ses clients, Mme [O] [K] [H] et M. [Y] [R], Mme [A] [E] [M] leur avait confirmé à plusieurs reprises le bon état d’entretien de la toiture et affirmé que la maison n’avait jamais fait l’objet de fuites au niveau de la toiture.

Par conséquent, Mme [A] [E] [M] est tenue à la garantie des vices cachés pour les désordres résultant des infiltrations d’eau au niveau de la toiture terrasse.

S’agissant des travaux de reprise des désordres, l’expert judiciaire les évalue, en intégrant la maîtrise d’œuvre, à la somme totale de 82 988,61 euros TTC, évaluation dont le montant n’a pas été contesté par la partie défenderesse au cours des opérations d’expertise, ni dans le cadre de la présente instance.

C’est donc à hauteur de cette somme que doit être évaluée la réduction du prix de vente en application des dispositions de l’article 1644 du code civil.

Dès lors, Mme [A] [E] [M] est condamnée au paiement de cette somme aux défendeurs.

S’agissant des préjudices accessoires, les demandeurs ne produisent aux débats aucun élément sur le préjudice de jouissance qu’ils auraient subi depuis le 31 août 2017, un tel préjudice ne ressortant pas des conclusions du rapport d’expertise judiciaire.

Dès lors, ils sont déboutés de leur demande de ce chef.

En revanche, c’est à bon droit qu’ils sollicitent l’indemnisation d’un préjudice de jouissance pour l’exécution des travaux de reprise, qui nécessitera, conformément aux conclusions de l’expert judiciaire, un déménagement partiel pendant une durée de deux mois. En l’absence de tout autre élément produit par les demandeurs, ce préjudice est évalué à la somme de 2000 euros.

Enfin, les demandeurs ne produisent aucun élément de nature à établir l’existence d’un préjudice moral et sont donc déboutés de leur demande à ce titre.

Mme [A] [E] [M] succombant à l’instance est condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser la somme de 3000 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [A] [E] [M] à verser à Mme [O] [K] [H], M. [Y] [R] les sommes de :

—  82 988,61 euros TTC au titre de l’action estimatoire, sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

—  2 000 euros au titre de la privation de jouissance pendant la durée des travaux.

DÉBOUTE Mme [O] [K] [H] et M. [Y] [R] de leurs demandes à hauteur des sommes de :

—  24 000 euros au titre du préjudice de jouissance du 31 août 2017 au 31 août 2021 ;

—  5 000 euros au titre d’un préjudice moral.

CONDAMNE Mme [A] [E] [M] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du rapport d’expertise judiciaire, et pourront être recouvrés directement par la Selarl Maurin-Pilati, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE Mme [A] [E] [M] à verser à Mme [O] [K] [H], M. [Y] [R] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT