TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Références : N° RG 25/00644 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-E7MA (Code nature d’affaire : 5AA/ 0A)

Grosse délivrée le

à Me [Localité 6]

Copie délivrée le

à

Jugement du 15 Juillet 2025

DEMANDERESE

Société SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 7, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET & PELET, avocats au barreau de LYON substituée par M^e Sébastien BARRAS, avocat au barreau de BESANCON

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [S]

né le 03 Septembre 1993 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : [Localité 11] Jeanne

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 20 Mai 2025 lors de laquelle le jugement a été mis en délibéré au 15 Juillet 2025

DÉCISION : Réputée contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 29 mars 2023, la SCPI Pierre Investissement 7 a donné à bail à M. [Y] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 488,00 € hors charges et annexes. Des loyers étant demeurés impayés, la SCPI Pierre Investissement 7 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 novembre 2024, pour un montant en principal de 1 106,14 €. Elle a ensuite fait assigner M. [S] le 27 février 2025 devant la juge des contentieux de la protection de [Localité 7] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de la dette locative.

À l’audience du 20 mai 2025, la SCPI Pierre Investissement 7 comparaît, représentée par son conseil, et demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail d’habitation,

— ordonner l’expulsion de M. [S],

— condamner M. [S] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1 668,38 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi,

— d’une somme de 1 000,00 € au titre des frais non compris dans les dépens,

— et des dépens

— le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Sur question, la SCPI Pierre Investissement 7 précise ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [S].

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, M. [S] n’est pas présent ni représenté. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe et il est donné lecture de ses conclusions à l’audience. La décision est mise en délibéré à la date du 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement sera réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs telle que modifiée par la réforme du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation – ou de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 10] le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 mai 2025. La CCAPEX a été saisie le 18 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2025. L’action en résiliation est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 29 mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 novembre 2024, pour la somme en principal de 1 106,14 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 janvier 2025. En conséquence, l’expulsion de M. [S] sera ordonnée.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 16 janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à 562,24 € afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité sera indexée sur la clause prévue à cette fin dans le contrat de bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCPI Pierre Investissement 7 produit un décompte actualisé démontrant que M. [S] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 668,38 € à la date du 19 mai 2025.

M. [S], absent, n’apporte donc aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1 668,38 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 sur la somme de 1 106,14 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, M. [S] devra verser à la SCPI Pierre Investissement 7 une somme qu’il est équitable de fixer à 180,00 € au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mars 2023 entre la SCPI Pierre Investissement 7 et M. [Y] [S] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 16 janvier 2025,

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [S] de libérer les lieux et de restituer les clefs à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, la SCPI Pierre Investissement 7 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE M. [Y] [S] à verser à la SCPI Pierre Investissement 7 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 562,24 € à compter du 16 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs,

CONDAMNE M. [Y] [S] à verser à la SCPI Pierre Investissement 7 la somme de 1 668,38 € (décompte arrêté au 19 mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation d’avril 2025) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 sur la somme de 1 106,14 € et à compter du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE M. [Y] [S] aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONDAMNE M. [Y] [S] à verser à la SCPI Pierre Investissement 7 une somme de 180,00 € au titre des frais non compris dans les dépens,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que la décision réputée contradictoire du seul fait qu’elle est susceptible d’appel est non avenue si elle n’a pas été signifiée dans le délai de six mois,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge