Tribunal Judiciaire de Saint-Omer, 3e chambre, 19 mars 2026, n° 25/00651

TJ Saint-Omer 19 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Omer, 3e ch., 19 mars 2026, n° 25/00651
Numéro(s) :	25/00651
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	18 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Françoise CAMBRAIEric DHORNE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 25/00651 -

N° Portalis DBZ4-W-B7J-B7GA

N° de Minute : 26/00096

JUGEMENT

DU : 19 Mars 2026

[G] [W]

[X] [Y]

[Z] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [G] [W]

née le 21 Janvier 1976 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Françoise CAMBRAI, avocat au barreau de SAINT-OMER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-62765-2025-00479 du 27/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

ET :

DÉFENDEUR

Mme [X] [Y], demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Eric DHORNE, substitué par M^e Mathilde CASTANO, avocats au barreau de SAINT-OMER

M. [Z] [Y], demeurant [Adresse 3]

Comparant assisté de M^e Eric DHORNE, substitué par M^e Mathilde CASTANO, avocats au barreau de SAINT-OMER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Décembre 2025

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 05 février 2026 prorogée au 19 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

Suivant acte sous seing privé en date du 9 septembre 2022, Madame [G] [W] a pris à bail auprès de Madame [X] [Y] et Monsieur [Z] [Y] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 700 euros outre 20 euros à titre de provision sur charges.

Par lettre recommandée réceptionnée le 16 octobre 2024, Madame [G] [W] a donné congé de cette location en se prévalant d’un délai de préavis d’un mois.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie été établi de façon contradictoire par procès-verbal de constat de commissaire de justice le 19 novembre 2024.

Par lettre recommandée datée du 18 janvier 2025, Madame [X] [Y] et Monsieur [Z] [Y] ont adressé à Madame [G] [W] diverses pièces justificatives ainsi qu’un tableau récapitulatif du solde du compte locataire laissant apparaître un solde restant dû par cette dernière d’un montant de 288,72 euros après déduction du montant du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 mai 2025, Madame [G] [W] a fait assigner Madame [X] [Y] et Monsieur [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer afin d’obtenir la restitution du montant du dépôt de garantie outre le règlement de diverses sommes.

Après deux renvois à la demande de l’une au moins des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 4 décembre 2025.

A l’audience et par conclusions récapitulatives reprises à l’audience, Madame [G] [W], représentée, demande la condamnation de Madame [X] [Y] et Monsieur [Z] [Y] à lui payer solidairement les sommes suivantes :

—  700 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

210 euros correspondant à la majoration arrêtée à avril 2025 et à parfaire à la date du jugement,

233,35 euros correspondant au trop perçu de la provision sur charges,

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

dire opposable le jugement à Visale.

Par conclusions reprises à l’audience, Madame [X] [Y] et Monsieur [Z] [Y], représentés, sollicitent :

le rejet de l’ensemble de ses demandes,

à titre reconventionnel, la condamnation de Madame [G] [W] à lui payer la somme de 288,72 euros au titre des réparations locatives et de la régularisation du loyer de novembre 2024 déduction faite du trop-perçu des charges sur la période de location,

la condamnation de Madame [G] [W] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions respectivement déposées par les parties à l’audience et détaillant les moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Motifs de la décision

Sur les demandes en paiement, à titre principal et reconventionnel

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes du même article, le locataire est également obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2015-990 du 6 août 2015, en vigueur au 8 août 2015, dispose encore :

“Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location (…)”.

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :

«  Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation ».

La loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public.

En l’espèce, Madame [X] [Y] et Monsieur [Z] [Y] contestent la restitution du montant du dépôt de garantie en se prévalant du coût de reprise des désordres suivants pour un montant total de 2 599,62 euros :

menuiseries pour 187 euros,

plomberie et électricité pour 385 euros,

carrelage pour 200,52 euros,

plâtrerie et peinture pour 1 827,10 euros

Selon quittance subrogative Dégradation locative n°1 en date du 13 janvier 2025, Monsieur et Madame [Y] ont d’ores et déjà reçu de ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif de cautionnement [Localité 4] la somme de 1 440 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 700 euros, soit une indemnité totale d’un montant fixé à 2 287,67 euros.

Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée établi de façon amiable le 9 novembre 2022, avec l’état des lieux de sortie établi par constat de commissaire de justice le 19 novembre 2024 que, s’agissant des postes de réparation demandés, seuls peuvent être mis à la charge de Madame [G] [W] les éléments suivants :

— accès : porte poussiéreuse, « la poignée est un peu molle (…) petits coups au niveau du bâti »

— pièce de vie avec coin cuisine : "l’angle du mur est écrasé à plusieurs niveaux au niveau du passage vers les toilettes (…) l’angle est écrasé à environ 50 cm du sol ainsi qu’à 1,10 m et à 1,50m où le mur est encore plus écrasé. De l’autre côté de ce passage, je constate également un écrasement de l’angle à environ 1,10m de hauteur / deux trous avec chevilles / vers l’espace cuisson, mur particulièrement sale avec des éclaboussures multiples ; idem au niveau de l’espace de cuisson et au dessus de l’évier / bouche de ventilation sale, grasse, à nettoyer / arrière de radiateur poussiéreux /

— cellier : plaque de propreté de la porte cintrée /les angles des murs sont poussiéreux / dessus du radiateur poussiéreux /

— salle de bains : la poignée présente un peu de jeu /structure de douche rouillée / douche présentant des traces de calcaires à nettoyer / présence d’un meuble laqué sale, à nettoyer, comportant des poils, des cheveux collés, des traces sombres sur le bas, cheveux dans les angles / dans l’angle du mur présence de multiples poils collés sur les murs notamment autour de la prise électrique

— chambre : bâti de porte fendu, porte sale et comportant des éclaboussures /

— chambre côté façade : éclaboussures de peinture blanche au sol à différents endroits / débordements de peinture sur les plinthes /

— chambre : quelques éclaboussures de peintures au sol / dessus du radiateur poussiéreux / arrêtes des plinthes particulièrement sale /

S’agissant du poste de demande concernant les menuiseries, Monsieur et Madame [Y] produisent une facture établie par MENUISERIE MAY d’un montant de 187 euros TTC et portant sur la fourniture, la pose et le réglage d’une crémone de porte. Or, le seul constat d’une poignée « un peu molle » s’agissant de la porte d’entrée ne suffit pas à démontrer la nécessité de son remplacement alors que le commissaire de justice relève par ailleurs que « la porte est équipée d’une serrure à clé à cinq points en bon état de fonctionnement ». Le constat opéré démontre la nécessité d’un réglage mais non du remplacement de la crémone, et il en est de même pour la poignée de porte de la salle de bain qui présente un jeu. Une somme de 50 euros sera ainsi allouée au titre des seuls réglages, ceux-ci relevant de l’entretien courant.

S’agissant du détartrage du ballon d’eau chaude, son entretien courant, à la charge du locataire, implique la vérification d’absence de fuites, son maintien en bon état, le nettoyage des parties accessibles et le cas échéant l’entretien des éléments mécaniques accessibles. Il n’est toutefois pas obligatoire pour le locataire de faire procéder à l’entretien du chauffe-eau par un professionnel une fois par an, sauf clause spécifique du bail que ne contient pas le bail conclu entre les parties. Les constats repris dans l’état des lieux de sortie ne retiennent aucun désordre affectant le ballon d’eau chaude de nature à justifier la mise à la charge du locataire de l’intervention d’un professionnel. Il ne sera donc pas fait droit à la demande d’indemnisation de ce chef.

S’agissant du coût de "la fourniture d’un point de centre DCS et autre douille, aucun élément du constat de sortie ne relève de problèmes électriques justifiant un coût de reprise à la charge de la locataire sortante. Il ne sera par conséquent pas fait droit à cette demande.

S’agissant de la demande au titre du carrelage, il sera relevé que l’état des lieux d’entrée, pourtant extrêmement succint, comporte la mention de deux éclats affectant le carrelage de la cuisine et d’un éclat dans le séjour. Il n’est pas démontré que la fissure affectant le carrelage de la pièce de vie résulte d’un défaut d’entretien ou d’une dégradation causée par la locataire sortante et non d’une aggravation de l’état existant ou d’un effet de l’usure normal du carrelage posé. Il ne sera par conséquent pas fait droit à cette demande.

S’agissant enfin du poste plâtrerie et peinture, il sera relevé que l’état des lieux d’entrée ne relève aucun désordres, l’ensemble des lieux étant, sans être neufs, en « bon état ». Or, à la sortie, est notamment relevé plusieurs écrasements affectant l’angle d’un mur de la cuisine. Si l’origine de ces écrasements n’est précisée, ceux-ci ne peuvent toutefois pas résulter d’un usage normal des lieux ou des seuls effets de la vétusté. La demande formée à ce titre, comme celle de reprises des trous de chevilles, apparaît donc fondée et une somme de 500 euros sera allouée de ce chef au titre des réparations locatives.

S’agissant du reste de la reprise des murs et de le mise en peinture, il sera relevé qu’au delà des désaccords entre les parties sur la survenue ou non d’un dégâts des eaux, le seul constat de la présence d’humidité, de traces d’humidités ou encore de cloques sur les murs ne permet pas d’en imputer la responsabilité à la locataire sortante. Ces constats ne témoignent en effet pas de dégradations causés par cette dernière ni ne caractèrise un défaut d’entretien. La majorité des traces relevés par le commissaire de justice sont qualifiés de « traces de frottement », ce qui correspond à des traces générés par un usage normal de la chose.

Est néanmoins relevé le caractère particulièrement sale et tâché des revêtements de la pièce de vie avec coin cuisine sans qu’il ne soit démontré qu’un nettoyage soit insuffisant. Il sera alloué de ce seul chef la somme de 80 euros d’indemnisation.

Aucune autre demande d’indemnisation n’est formulée en dehors de celles incluses dans les devis et factures produits.

Au regard de ces éléments, le montant de l’indemnisation due au titre des réparations locatives s’élève à la somme totale de 630 euros.

Ce montant étant inférieur et donc intégralement compris dans les 1 440 euros alloués par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif de cautionnement Visale et déjà perçus par les bailleurs, la retenue du montant du dépôt de garantie par Monsieur et Madame [Y] n’est plus fondée de ce chef.

Il ressort toutefois du procès-verbal de constat des lieux de sortie que la restitution effective et définitive des lieux date du jour de l’état des lieux de sortie, à savoir le 19 novembre 2024, en sorte que Madame [G] [W] restait tenue au paiement du loyer jusqu’à cette date, soit une somme de 473,41 euros. Seule la somme de 365 euros ayant été versée de ce chef, la somme de 108,41 euros.

Monsieur et Madame [Y] reconnaissent quant à eux un trop perçu de charge d’un montant de 279,31 euros au titre des taxes d’ordures ménagères 2022, 2023 et 2024. Madame [G] [W] ne demande à ce titre que le remboursement de la somme de 233,35 euros, somme qui sera retenue, le juge ne pouvant aller au delà des demandes des parties.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que Monsieur et Madame [Y] restent devoir à Madame [G] [W] la somme de 824,94 euros :

— montant du dépôt de garantie ……………………………………………………………………………………………… 700,00

— trop perçu de charges …………………………………………………………………………………………………………. 233,35

— arriéré locatif …………………………………………………………………………………………………………………….- 108,41

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [X] [Y] et Monsieur [Z] [Y] à payer à Madame [G] [W] la somme de 824,94 euros au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie et du trop perçu de charges après déduction de l’arriéré locatif.

— > Sur la demande au titre de la majoration légale

Il s’évince des éléments repris ci-dessus que le montant des réparations locatives auquel Madame [G] [W] était redevable s’élevait à la somme de 630 euros, outre un solde au titre du loyer de novembre 2024.

Si la restitution du montant du dépôt de garantie est ordonnée, c’est uniquement au regard de l’indemnisation d’ores et déjà perçue par les époux [Y] de ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif de cautionnement Visale, à savoir 1440 euros montant du dépôt de garantie non compris, d’un montant supérieur à l’évaluation faite par la présente juridiction, et pour laquelle ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits des époux [Y].

Ensuite de la libération des lieux par Madame [G] [W] et au regard de l’évaluation des dommages opérée par ACTION LOGEMENT SERVICES, les époux [Y] ont pu de bonne foi conserver le montant du dépôt de garantie, et en ont d’ailleurs avisé Madame [G] [W] par lettre recommandée datée du 18 janvier 2025, soit dans le délai prévu par la loi, quand bien même le présent jugement évalue à une somme moindre le montant réellement du au titre des réparations locatives.

Partant, il n’y a pas lieu de faire application de la majoration prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et Madame [G] [W] sera déboutée de sa demande de chef.

Sur la demande d’opposabilité du jugement à [Localité 4]

En l’espèce, la demande de Madame [G] [W] n’est fondée sur aucun moyen et « Visale » , ou la personne morale de laquelle dépend ce dispositif, n’a en tout état de cause pas été mis dans la cause.

Partant, il convient de rejeter la demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [Y], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Il convient par ailleurs de condamner Madame [X] [Y] et Monsieur [Z] [Y] à payer à Madame [G] [W] la somme de 850 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition du greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [X] [Y] et Monsieur [Z] [Y] à payer à Madame [G] [W] la somme de 824,94 euros au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie et du trop perçu de charges, après déduction de l’arriéré locatif ;

DEBOUTE Madame [G] [W] de sa demande de majoration légale fondée sur l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

DEBOUTE Madame [X] [Y] et Monsieur [Z] [Y] de leur demande reconventionnelle en paiement ;

DEBOUTE Madame [G] [W] de sa demande d’opposabilité du jugement à « Visale » ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [Y] et Monsieur [Z] [Y] à payer à Madame [G] [W] la somme de 850 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [Y] et Monsieur [Z] [Y] aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE