N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/01312 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GGWM

Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I., RACKAM, LE ROUGE

C/

,

[A], [L]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 11 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 14 Janvier 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 11 Mars 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

S.C.I., RACKAM, LE ROUGE

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur, [A], [L]

né le 19 Février 1995 à, [Localité 1] (87)

demeurant, [Adresse 2]

représenté par Maître Sophie CHARBONNIER, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 05 Mars 2025, l’affaire a été renvoyée aux 17 Septembre 2025 et 14 Janvier 2026, date à laquelle les avocats des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 11 Mars 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 11 mars 2022, la Société Civile Immobilière, [G], [X] a donné en location à, [A], [L] un logement à usage d’habitation situé, [Adresse 3] à, [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initial de 760 €.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement entre les parties le 18 mars 2022.

,

[A], [L] a donné congé le 20 juillet 2023 avec un préavis de trois mois jusqu’au 20 octobre 2023.

L’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 11 octobre 2023.

Le 7 août 2024, la Société Civile Immobilière, [G], [X] a fait délivrer à, [A], [L] une sommation de payer la somme de 5.664,57 € au titre des loyers et charges impayés, ainsi que des réparations locatives.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 novembre 2024, la Société Civile Immobilière, [G], [X] a assigné, [A], [L] devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir sa condamnation en paiement de divers dommages et intérêts.

A l’audience du 14 janvier 2026, la Société Civile Immobilière, [G], [X], représentée par son conseil, dépose les pièces constituant son dossier et se réfère à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite la condamnation de, [A], [L] à lui payer, sous déduction de la somme de 760 € de caution, les sommes suivantes :

5.403,04 € au titre des réparations locatives ;214,43 € au titre de la régularisation des loyers ;299,62 € au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2022-2023 ;507,48 € au titre du loyer du mois d’octobre 2023 ;1.330 € au titre du manque à gagner en raison de l’impossibilité de louer ;1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;les entiers dépens comprenant la sommation de payer délivrée le 7 août 2024.,

[A], [L], représenté par son conseil, dépose les pièces constituant son dossier et se réfère à ses conclusions aux termes desquelles il accepte de payer les sommes suivantes :

300 € au titre de la facture des établissements, [Localité 3] ;588 € au titre de la facture des établissements PANAZOL NETTOYAGE ;12,60 € au titre de la facture des établissements BRICORAMA ;214,43 € au titre de la régularisation des loyers ;299,62 € au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2022-2023 ;507,48 € au titre du loyer du mois d’octobre 2023 ;Il demande d’ordonner la compensation de ces sommes avec la somme due par la Société Civile Immobilière, [G], [X] en restitution du dépôt de garantie et de débouter la Société Civile Immobilière, [G], [X] de toutes ses autres demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’arriéré de loyers et de charges :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’obligation de, [A], [L] à payer le sommes suivantes :

214,43 € au titre de la régularisation des loyers ;299,62 € au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2022-2023 ;507,48 € au titre du loyer du mois d’octobre 2023.

Ainsi, il y a lieu de condamner, [A], [L] au paiement de ces sommes, qui porteront intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 7 août 2024, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande en paiement des réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant de logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations locatives.

L’article 1730 du Code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les parties ont dressé contradictoirement un état de lieux d’entrée dans le logement et un état des lieux de sortie du logement.

D’une part, les parties s’accordent sur l’obligation de, [A], [L] à payer le sommes suivantes :

300 € au titre de la facture des établissements, [Localité 3] ;588 € au titre de la facture des établissements PANAZOL NETTOYAGE ;12,60 € au titre de la facture des établissements BRICORAMA ;

D’autre part, il convient de comparer les deux états des lieux afin de déterminer les réparations locatives imputables au locataire.

S’agissant de l’entrée, il est noté le décollement du papier peint tandis qu’il était en très bon état lors de l’entrée dans les lieux, de sorte que cette réfection est imputable au locataire.

S’agissant de la chambre 1, les murs présentaient des traces noires, des accrocs, huit pointes, un crochet, une cheville et des stickers, de sorte qu’il n’était pas en bon état lors de l’état des lieux d’entrée tandis qu’ils présentaient de nombreuses traces surtout sur le bas des murs lors de l’état des lieux de sortie, de sorte que l’imputation au locataire de la totalité du coût de leur réfection à neuf est disproportionnée et doit être réduite à une participation.

S’agissant de la chambre 2, les quatre murs présentaient des traces noires et quelques accrocs, de sorte qu’il n’était pas en bon état lors de l’état des lieux d’entrée tandis qu’ils présentaient de nombreuses traces avec présence d’humidité lors de l’état des lieux de sortie, de sorte que l’imputation au locataire de la totalité du coût de leur réfection à neuf est disproportionnée et doit être réduite à une participation.

Le cadre de porte est très abîmé et rebouché grossièrement : cette dégradation est imputable au locataire.

S’agissant de la cuisine, les murs étaient décrits en état correct avec présence de quatre trous, une cheville et deux rebouchages grossiers, de sorte qu’il n’était pas en bon état lors de l’état des lieux d’entrée tandis qu’ils présentaient de nombreuses traces et de la peinture qui s’écaille lors de l’état des lieux de sortie, de sorte que l’imputation au locataire de la totalité du coût de leur réfection à neuf est disproportionnée et doit être réduite à une participation.

Il est également noté lors de l’état des lieux de sortie un meuble sous évier très abîmé avec une peintre écaillée et beaucoup de traces, un encadrement de porte très abîmé ainsi qu’une crédence très abîmée. Ces dégradations sont imputables au locataire.

S’agissant de la chambre 3, il est noté que les murs étaient recouverts de toile de verre peinte en très bon état lors de l’état des lieux d’entrée tandis que les murs présentaient de nombreuses traces et que le mur de gauche présentait une toile de verre complètement arraché lors de l’état des lieux de sortie, de sorte que l’imputation au locataire de la totalité du coût de cette réfection est justifié.

Il est également noté que la plinthe entre les fenêtres est affaissée lors de l’état des lieux d’entrée tandis qu’il est relevé que le plancher au fond de la chambre s’effondre lors de l’état des lieux de sortie, de sorte qu’un mauvais état du sol préexistait à l’entrée dans les lieux du locataire et que l’imputation de leur aggravation au locataire n’est pas établie.

S’agissant du couloir, il est noté que le papier peint sur le mur est en état et se décolle près de la salle de bain lors l’état des lieux d’entrée tandis que les murs sont recouverts de traces et que le papier peint se décolle lors de l’état des lieux de sortie, de sorte qu’un mauvais état du papier peint préexistait à l’entrée dans les lieux du locataire et que l’imputation de la réfection au locataire n’est pas justifiée.

S’agissant de la salle de bain, il est noté que le sol en bon état est désormais gondolé et que les plinthes se décollent lors l’état des lieux d’entrée, de sorte que l’imputation au locataire de ses dégradations est justifiée.

S’agissant du salon, il est noté que les murs rénovés en très bon état présentaient lors de l’état des lieux de sortie de nombreuses traces et griffures.

Enfin, il est relevé que plusieurs volets ne fonctionnent plus normalement et que plusieurs portes et fenêtres présentent des traces de crocs de chiens qui sont imputables au locataire.

Ainsi, il est démontré que, [A], [L] n’a pas laissé le logement en aussi bon état qu’il l’a reçu et de nombreuses dégradations lui sont imputables.

Néanmoins, compte-tenu de l’état préexistant du logement et de la prise en compte d’une vétusté limitée à une occupation pendant 18 mois, il n’est pas justifié de mettre à la charge du locataire le coût de réfection à neuf de l’intégralité des désordres relevés.

A l’appui de ses demandes, la Société Civile Immobilière, [G], [X] produit des factures de matériaux pour un montant total de 424,64 € (108,31 € + 2,53 € + 284 €+ 29,80 €) et deux factures de main d’œuvre et déplacements établis par un entrepreneur individuel de la famille du gérant pour un montant total de 3.800 € (2.950,00 € + 850,00 €).

Or, ces factures ne sont pas détaillées et ne permettent pas de ventiler le coût facturé selon les postes de réparation.

L’absence de devis détaillé établi par un entrepreneur indépendant du bailleur ne permet pas non plus de s’assurer du caractère justifié de prix facturés.

Ainsi, le bailleur justifiant partiellement du coût des dégradations locatives dont il demande le paiement au locataire, il convient de fixer forfaitairement le montant des réparations locatives imputables au locataire à la somme de 2.100 €.

Par ailleurs, l’entretien annuel de la chaudière constitue une dépense à la charge du locataire. Toutefois, la facture d’entretien de la chaudière relative à une intervention datant du 7 mars 2024 n’est pas imputable à, [A], [L], locataire ayant quitté les lieux six mois plus tôt en octobre 2023. Le coût de cet entretien annuel de 2024 ne peut pas compenser l’éventuelle absence de justification d’entretien de la chaudière par, [A], [L] en mars 2023. En effet, la dépense était nécessaire en mars 2024 en tout état de cause.

Dès lors, il convient de débouter la Société Civile Immobilière, [G], [X] de sa demande en paiement de la somme de 163,00 € au titre de l’entretien de la chaudière.

Par conséquent, après déduction de la somme de 760 € correspondant au dépôt de garantie non restitué par le bailleur, il convient de condamner, [A], [L] à lui payer la somme totale de 2.240,60 € aux titres des réparations locatives (2.100 + 300 + 588 + 12,60 – 760), avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer délivrée le 7 août 2024, en application des dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation du manque à gagner en raison de l’impossibilité de louer :

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la Société Civile Immobilière, [G], [X] sollicite l’indemnisation de l’absence de location due aux travaux entre le 11 octobre 2024 et le 4 décembre 2024, soit une somme de 1.330 € correspondant au montant complet du loyer.

Toutefois, la Société Civile Immobilière, [G], [X] omet que le loyer est dû par, [A], [L] jusqu’au 20 octobre 2023, de sorte que la période invoquée de non perception des loyers porte sur 11 jours en octobre, le mois de novembre et 4 jours en décembre, soit au total un mois et quinze jours.

Néanmoins, la Société Civile Immobilière, [G], [X] ne démontre pas qu’elle aurait trouvé de manière certaine un locataire dès le 21 octobre 2024 et elle ne peut donc prétendre qu’à une indemnité au titre de la perte de chance de louer le bien, qui est nécessairement inférieure au montant du loyer.

La Société Civile Immobilière, [G], [X] ne justifie pas de ses démarches au cours du préavis pour mettre le bien en location dès le 21 octobre 2024. Or, pour prétendre à une indemnisation supplémentaire au titre du manque à gagner de la location, elle doit démontrer qu’elle aurait été en mesure de relouer immédiatement.

Pourtant, elle ne justifie d’aucune annonce de mise en location, ni d’aucune demande de visite pour l’appartement ni pendant le préavis, ni pendant les travaux ni après le 4 décembre 2024.

Or, la réalisation des travaux n’empêchent pas les démarches de mises en location ni les visites du bien par des locataires intéressés.

Enfin, la Société Civile Immobilière, [G], [X] ne justifie pas de la date à laquelle la vacance de location de l’appartement a cessé à l’issue des travaux du 4 décembre 2024, alors que cette donnée est essentielle pour apprécier l’attractivité de son bien à la location et la réalité de son préjudice de jouissance.

Ainsi, la Société Civile Immobilière, [G], [X] échoue à démonter la réalité de son préjudice consécutif à l’indisponibilité du bien à la location pendant les travaux de réparation, de sorte que sa demande d’indemnisation sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,, [A], [L], succombant au procès, sera tenu aux dépens de l’instance, qui ne comprennent pas le coût de la sommation de payer délivrée le 7 août 2024. En effet, cet acte facultatif n’appartient pas aux dépens visés à l’article 695 du code de procédure civile et il constitue une dépense que le créancier a choisi d’engager sans nécessité impérieuse, alors qu’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception était suffisante.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la Société Civile Immobilière, [G], [X] les frais qu’elle a dû exposer au titre de la présente procédure en raison de la réticence de, [A], [L], qui n’a même pas procédé au paiement des sommes qu’il estimait pourtant devoir, et ce dernier sera donc condamné à lui payer la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par décision contradictoire et mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE, [A], [L] à payer à la Société Civile Immobilière, [G], [X] les sommes de :

507,48 € au titre du loyer du mois d’octobre 2023 ;214,43 € au titre de la régularisation des loyers ;299,62 € au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2022-2023 ;2.240,60 € aux titres des réparations locatives ;

DIT que les sommes dues par, [A], [L] porteront intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer délivrée le 7 août 2024 ;

DÉBOUTE la Société Civile Immobilière, [G], [X] de sa demande d’indemnisation au titre du manque à gagner en raison de l’impossibilité de louer ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE, [A], [L] à payer à la Société Civile Immobilière, [G], [X] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE, [A], [L] aux entiers dépens, qui ne comprennent pas le coût de la sommation de payer délivrée le 7 août 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

LE GREFFIER LE juge des contentieux de la protection

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE