TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Références : N° RG 25/00207 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-E74W (Code nature affaire 5AA/0A)

Société ADOMA

[N] [V]

Grosse délivrée le

à

Copie délivrée le

à

Ordonnance de référé du 02 Septembre 2025

DEMANDEUR(S)

Société ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Laurent MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON, substitué par M^e BARRAS, avocat au barreau de BESANCON

DÉFENDEUR(S)

Monsieur [N] [V]

né le 29 Novembre 1961 à [Localité 8] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BALLUET Marie-Jeanne

GREFFIER : CLAIRE Sandra

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 03 Juin 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 02 Septembre 2025

DÉCISION : Réputée contradictoire – premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de résidence en date du 6 septembre 2023 conclu entre la SA ADOMA et M. [V] [N], ce dernier est occupant d’un logement d’habitation N° 0021 sis [Adresse 9] à [Localité 5] moyennant une redevance mensuelle initiale de 374.33 euros, lequel contrat de résidence comprend un règlement intérieur.

Par courriers recommandés avec accusé de réception des 24 juin 2024 et 10 octobre 2024, la société ADOMA a mis en demeure M. [V] [N] de procéder au nettoyage de sa chambre sous 48 h vu son état notoire d’insalubrité visant les articles 1 et 2 du règlement intérieur.

La mise en demeure du 10 octobre 2024 lui a été signifiée par commissaire de justice en date du 18 octobre 2024.

Par ordonnance sur requête en date du 28 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Besançon avait ordonné la commission d’un huissier afin de constater l’état du logement de M. [V] [N], ordonnance signifiée le 13 février 2025.

Par acte du 18 mars 2025, la SA ADOMA a fait assigner devant le tribunal Judiciaire section 2 statuant en Référé M. [V] [N] afin de :

— constater la résiliation du contrat de résidence conclu le 6 septembre 2023 au profit de M. [V] [N] à compter du 19 novembre 2024

Subsidiairement, Prononcer la résiliation du contrat de résidence conclu le 6 septembre 2023 au profit de M. [V] [N] à compter du 19 novembre 2024

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de M. [V] [N] et de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 7] Publique si besoin est

— condamner M. [V] [N] à payer à la SA ADOMA la somme de 85.45 Euros, à valoir sur les redevances et charges échues au 6 mars 2025 sous réserve des redevances à échoir, qui seront actualisées au jour de l’audience outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision

— condamner M. [V] [N] à payer à ADOMA une indemnité d’occupation mensuelle de 400.45 euros égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer mois par mois majorée des provisions sur charges et ce à compter du 19 novembre 2024 date de la résiliation et jusqu’à libération complète des lieux.

— condamner M. [V] [N] à payer la somme de 800 euros à la SA ADOMA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à tous les dépens de l’instance et notamment le coût de la requête à fin d’ordonnance, du constat d’huissier, de l’assignation et des dépens à venir.

A l’audience du 3 Juin 2025, la SA ADOMA représentée par son Conseil dit ne pas avoir de créance actualisée et déclare s’en rapporter à l’assignation.

M. [V] [N] est non comparant bien que régulièrement cité.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile il convient de rappeler qu’en l’absence du défendeur, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la clause résolutoire

Selon l’article L 633-2 du code de la construction et de l’habitation

Toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l’article L. 633-1 a droit à l’établissement d’un contrat écrit.

Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat.

Les clauses du contrat et du règlement intérieur instituant des limitations à la jouissance à titre privé du local privatif constituant un domicile, autres que celles fixées par la législation en vigueur, sont réputées non écrites.

Le gestionnaire ne peut accéder au local privatif du résident qu’à la condition d’en avoir fait la demande préalable et dans les conditions prévues par le règlement intérieur.

Le gestionnaire peut toutefois accéder au local privatif du résident dans les conditions prévues pour la mise en œuvre de l’accompagnement personnalisé défini dans le contrat de séjour conclu entre le résident et le gestionnaire en application de l’article L. 311-4 du code de l’action sociale et des familles.

En cas d’urgence motivée par la sécurité immédiate de l’immeuble ou des personnes, le gestionnaire peut accéder sans autorisation préalable au local privatif du résident. Il en tient informé ce dernier par écrit dans les meilleurs délais.

Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Selon l’article R 633-3 du code de la construction et de l’habitation

I.-La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d’un délai de préavis de 8 jours.

II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

En l’espèce, Le règlement intérieur du contrat de résidence signé par les parties en date du 6 septembre 2023 prévoit en son article 1 « en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur, le contrat pourra être résilier de plein droit par Adoma, ladite résiliation produisant effet un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. »

Il est également prévu à l’article 2 que l’occupant devra « faire son affaire du nettoyage des parties privatives mises à sa disposition ainsi que l’entretien des équipements éventuellement fournis par Adoma et veiller au respect du bon entretien des parties collectives et /ou semi collectives ».

En l’espèce, il est produit le courrier recommandé avec accusé de réception du 10 octobre 2024, par lequel la société ADOMA avait mis en demeure M. [V] [N] de procéder au nettoyage de sa chambre sous 48 h vu son état notoire d’insalubrité et visant les articles 1 et 2 du règlement intérieur

Ladite mise en demeure du 10 octobre 2024 lui avait été signifiée par commissaire de justice en date du 18 octobre 2024

Il est également produit le constat d’huissier du 13 février 2025 faisant été de la présence excessive de déchets (détritus au sol, canettes de bière et nombreux sacs plastiques au sol) et du manque d’hygiène (lavabo bouché) dans le logement.

M. [V] [N] n’ayant, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la lettre de mise en demeure, ni réglé les causes de ladite mise en demeure, ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 19 novembre 2024.

En conséquence, M. [V] [N] est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion.

— Sur la demande de provision

La société ADOMA justifie du principe de la créance locative invoquée, en versant aux débats :

— le contrat de résidence en date du 6 septembre 2023 signé par les parties

— les lettre de mise en demeure

— un décompte de créance locative arrêté au 6 mars 2025

La créance n’est pas sérieusement contestable conformément à l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, et la demande de provision doit donc être accueillie à hauteur de 85.45 euros.

Il n’y a pas lieu à intérêts au taux légal.

— Sur l’indemnité d’occupation

M. [V] [N] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 19 novembre 2024 causant ainsi un préjudice à la demanderesse

Il convient d’accorder à la demanderesse une provision au titre de la réparation de ce dommage, équivalente au montant de la redevance qui aurait été du en cas de non-résiliation du contrat soit la somme de 400.45 euros d’indemnité d’occupation mensuelle au taux en vigueur pour le logement à compter du 19 novembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

— Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Pour des raisons d’équité, il convient de rejeter la demande de la société ADOMA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens.

M. [V] [N] sera donc condamné aux dépens de l’instance et notamment le coût de la requête à fin d’ordonnance, du constat d’huissier, de l’assignation

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoie les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

Constate la résiliation de plein droit au 19 novembre 2024 du contrat de résidence signé le 6 septembre 2023 entre les parties concernant le logement d’habitation N° 0021 sis [Adresse 10] à [Localité 5] ;

En conséquence, Ordonne à M. [V] [N] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

Dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est;

Condamne M. [V] [N] à payer à la société ADOMA à titre provisionnel les sommes suivantes :

—  85.45 euros à titre de provision à valoir sur la redevance et charges

—  400.45 euros d’indemnité d’occupation mensuelle pour le logement à compter du 19 novembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Dit n’y avoir lieu à intérêt au taux légal ;

Rejette la demande de la société ADOMA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] [N] aux dépens et notamment le coût de la requête à fin d’ordonnance, du constat d’huissier, de l’assignation ;

Déboute la société ADOMA du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge