TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/05222 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3EYW

Minute : 25/01181

Société RESIDENCES SERVICES GESTION

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

Société SEYNA

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Monsieur [E] [M] [L] [V]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Septembre 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Marine LARCIER, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUS :

Société RESIDENCES SERVICES GESTION, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Société SEYNA, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [M] [L] [V], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 avril 2023, à effet au 20 avril 2023, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail à Monsieur [E] [M] [L] [V] un appartement situé [Adresse 7], moyennant une redevance mensuelle de 680,00 euros.

Par acte séparé du 20 avril 2023, la SA SEYNA a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Monsieur [E] [M] [L] [V] au bénéfice du bailleur, pour une durée de 108 mois, et dans la limite de la somme de 36000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier à Monsieur [E] [M] [L] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2424,60 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 7 octobre 2024 la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [E] [M] [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

• condamner Monsieur [E] [M] [L] [V] à laisser libre de tous occupants de son chef le logmeent qu’il occupe et remettre au bailleur les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,

• ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [E] [M] [L] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

• autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

• condamner Monsieur [E] [M] [L] [V] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 5839,50 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’avril 2025, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante :

5439,50 euros à la société Résidences Services Gestion

400 euros à la société SEYNA, subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de ce montant,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 04 octobre 2024.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 28 avril 2025.

À l’audience du 16 juin 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA, représentées, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 5840,30 euros arrêtée au 1er juin 2025, loyer du mois de juin 2025 inclus. Elles s’en rapportent sur les délais sollicités par le défendeur.

la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [E] [M] [L] [V] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 4 octobre 2024, de sorte que la clause résolutoire est acquise. À titre subsidiaire, elles soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [E] [M] [L] [V], comparaît. Il ne conteste pas le principe de la dette mais discute son montant. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il explique la dette en raison d’un problème de renouvellement de son titre de séjour. Il déclare avoir mis en place avec le bailleur un échéancier et avoir réglé 202,50 euros en juin 2025, somme qui n’apparaît pas sur le décompter produit par le bailleur. Il précise qu’il est étudiant et perçoit un salaire de 1700 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 11 septembre 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a communiqué un décompte actualisé faisant apparaître le règlement de 202,50 euros annoncé à l’audience par Monsieur [E] [M] [L] [V], suivi de deux règlements de 243,11 euros chacun le 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 avril 2023, du commandement de payer délivré le 4 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 juin 2025 que la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Après déduction des sommes versées par la caution selon quittance subrogative du 27 novembre 2024 d’un montant de 400 euros, il reste dû à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une somme de 3428,45 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [M] [L] [V] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 3428,45 euros (3828,45 euros – 400 euros), au titre des sommes dues au 16 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes de la SA SEYNA :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en premier lieu, il ressort des développements qui précèdent que l’existence et le montant de l’arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur est établi. La caution a dû payer des sommes en exécution du contrat de cautionnement.

En second lieu, il ressort de l’examen de la quittance subrogative du 27 novembre 2024 reprenant les paiements effectués par la SA SEYNA au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que des sommes ont été versées à hauteur de 400 euros au titre des redevances.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SA SEYNA est bien fondée à demander le paiement à Monsieur [E] [M] [L] [V] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [M] [L] [V] à payer à la SA SEYNA la somme de 400 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 04 octobre 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 04décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 avril 2023 à compter du 5 décembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [M] [L] [V], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière. Il ressort toutefois des éléments communiqués que Monsieur [E] [M] [L] [V] n’a pas repris le paiement intégral des redevances, les trois versements effectués en juin 2025 ne couvrant pas la totalité de la redevance. En outre, le décompte actualisé produit en cours de délibéré par le bailleur montre que la redevance de juillet n’a été que partiellement réglée et que celle du mois d’août est impayée.

Au vu de ces éléments, il convient de constater que Monsieur [E] [M] [L] [V] n’a pas repris le règlement de la redevance courante et n’est pas en mesure de régler la somme de 250 euros par mois pour apurer la dette, en plus des redevances.

Les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [M] [L] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [E] [M] [L] [V] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [M] [L] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [E] [M] [L] [V] à payer à la SA SEYNA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 avril 2023 entre la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION d’une part, et Monsieur [E] [M] [L] [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 5 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [M] [L] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [E] [M] [L] [V] à compter du 5 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [E] [M] [L] [V] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 3428,45 euros, au titre des redevances et indemnités d’occupation arrêtés au 16 juin 2025 échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [E] [M] [L] [V] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025, échéance de juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [E] [M] [L] [V] à payer à la SA SEYNA une somme de 400 euros à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [E] [M] [L] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 octobre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [E] [M] [L] [V] à payer à la SA SEYNA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE