TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Références : N° RG 25/00212 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-E75A (Code nature affaire 5AA/0A)

S.A. NEOLIA

[X] [P]

Grosse délivrée le

à

Copie délivrée le

à

Ordonnance de référé du 02 Septembre 2025

DEMANDEUR(S)

S.A. NEOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Valérie GIACOMONI, avocat au barreau de BESANCON

DÉFENDEUR(S)

Monsieur [X] [P]

né le 30 Octobre 2003 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BALLUET Marie-Jeanne

GREFFIER : CLAIRE Sandra

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 03 Juin 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 02 Septembre 2025

DÉCISION : Contradictoire – premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2021, NEOLIA SA d’HLM a donné par bail à usage d’habitation à M. [P] [X] un appartement de type 3 sis [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 289.706 euros outre provision pour charges et eau soit un total mensuel de 389.84 euros.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, NEOLIA avait fait signifier le 7 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’habitation pour un montant de 2 331.62 euros en principal.

Par acte du 18 mars 2025, NEOLIA, propriétaire, a fait assigner devant le tribunal de céans statuant en référé M. [P] [X] , afin de :

— constater, par l’effet du commandement de payer rester infructueux la résiliation du bail conclu le 15 décembre 2021 entre NEOLIA et M. [P] [X] pour non paiement des loyers du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— dire et juger que M. [P] [X] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 2],

— ordonner l’expulsion de M. [P] [X] et de tout occupant de son chef, dans la huitaine de la décision à intervenir et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [P] [X] à payer à NEOLIA la somme de 2 146.36 Euros à valoir sur les loyers et charges échus au 28 février 2025 sous réserve des loyers à échoir qui seront actualisés le jour de l’audience outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,

— condamner M. [P] [X] à payer à NEOLIA une indemnité d’occupation mensuelle de 522.54 euros correspondant au montant actuel du loyer et des charges qui aurait du être versé en cas de continuation du bail à compter de la date de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs et ce avec indexation conforme à l’augmentation annuelle du loyer.

— condamner M. [P] [X] à payer à NEOLIA les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 janvier 2025 visant la clause résolutoire, de l’assignation et de la notification au Préfet conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile

A l’audience du 3 juin 2025, la propriétaire, représenté par son Conseil, indique que la dette s’élève à 843.55 euros au 27 Mai 2025 et précise que le locataire a réglé le loyer courant et dit accepter un échelonnement de la dette à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant et des charges et pour le surplus, s’en rapporte à l’assignation.

M. [P] [X] dit reconnaître le montant de la dette et propose de régler 100 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette . Il explique travailler au Restaurant le Globe et avoir du mal à être payé.

Il est donné lecture de l’enquête sociale.

La décision a été mise en délibéré au 2 Septembre 2025.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 15 décembre 2021 contient une clause résolutoire (TITRE 7 ), sur laquelle se fonde le commandement de payer signifié le 7 janvier 2025 .

L’action de la bailleresse en constatation de la résiliation de plein droit du bail est recevable puisque l’assignation a été notifiée au Préfet du Doubs par lettre recommandée avec accusé de réception six semaines au moins avant la date de l’audience, conformément aux prescriptions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse, personne morale, a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou l’organisme payeur des aides au logement au moins deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

M. [P] [X] n’ayant, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement précité, ni réglé les causes dudit commandement, ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail ainsi que l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 7 mars 2025.

En conséquence, M. [P] [X] est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion.

Sur l’octroi de délais

Cependant , aux termes de l’article 24 § VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l’article 1343-5 du Code civil.

En l’espèce, le locataire a saisi le Tribunal d’une demande d’échelonnement de la dette à raison de 100 euros par mois qui a recueilli l’assentiment de la bailleresse et il ressort des pièces produites que les loyers d’avril et mai 2025 avaient été réglés ; aussi, il convient d’accorder à M. [P] [X] des délais selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera sensée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur la demande de provision

La bailleresse justifie du principe de la créance locative invoquée, en versant aux débats :

— le bail du 15 décembre 2021 signé par les parties stipulant une clause résolutoire de plein droit,

— un commandement de payer du 7 janvier 2025 visant la clause résolutoire du bail

— un décompte de créance locative

Il convient cependant de déduire du montant de la créance invoquée les sommes de 162.34 euros et 166.12 euros, correspondant à des frais déjà compris dans les dépens ou les frais irrépétibles

Pour le surplus, la créance n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, et la demande de provision doit donc être accueillie à hauteur de 843.55 euros outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [P] [X] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 7 mars 2025 causant ainsi un préjudice à la bailleresse.

Il convient d’accorder à la Demanderesse une provision au titre de la réparation de ce dommage, équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail soit la somme de 522.54 euros mensuelle à compter du 7 mars 2025, et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés et qui sera révisable dans les mêmes conditions que celles prévues par le contrat de bail.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens.

M. [P] [X] est donc condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 janvier 2025, de l’assignation et de la notification au Préfet.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Renvoie les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

Condamne M. [P] [X] à payer à NEOLIA la somme de 843.55 euros outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,

Vu l’article 24 § VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Autorise M. [P] [X] à régler la somme de 843.55 euros en 8 mensualités de 100 euros à partir du mois suivant celui du prononcé de la présente décision, et au plus tard le 15 de chaque mois, étant précisé que la dernière mensualité (la 8e) devra solder la dette ; le loyer et les charges courants devront être payés en sus,

Dit que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 15 décembre 2021 seront suspendus et que, si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

Dit qu’en cas de défaillance à l’une quelconque des échéances, le solde de la créance sera immédiatement et intégralement exigible sans mise en demeure préalable,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à bonne date, la clause résolutoire reprendra son plein effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire et en ce cas:

— constate la résiliation de plein droit, au 7 mars 2025, du bail conclu entre les parties concernant le logement, sis [Adresse 2]

— condamne d’ores et déjà M. [P] [X] à payer à NEOLIA, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 522.54 euros à compter du 7 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation à l’augmentation annuelle du loyer,

— Ordonne à M. [P] [X] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef,

— A défaut de libération volontaire des lieux, autorise d’ores et déjà NEOLIA à faire procéder à son expulsion et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, et ce à l’expiration d’un délai de DEUX MOIS à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux,

Condamne M. [P] [X] aux entiers dépens notamment le coût du commandement de payer du 7 janvier 2025, de l’assignation et de sa notification au Préfet.

Déboute Neolia du surplus de ses demandes

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

le Greffier le Juge