N° Minute : 25/167

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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Pôle civil – Section1

Contentieux général

— Copie certifiée conforme revêtue de la

formule exécutoire délivrée le

à

— Copie certifiée conforme délivrée le

à

N° RG 24/01271 – N° Portalis DBXQ-W-B7I-EYBS

Code : 74D

JUGEMENT RENDU LE 22 Juillet 2025

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [P] [B] [S] [N]

né le 22 Juin 1955 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Stéphanie VAUTRIN, avocat au barreau de BESANCON

DEFENDEUR(S) :

Madame [C] [E] épouse [O] [Y], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Lucie TEIXEIRA, avocat au barreau de BESANCON

Madame [J] [E], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Lucie TEIXEIRA, avocat au barreau de BESANCON

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Formation : Juge unique

Juge rédacteur : Guillaume DE LAURISTON, vice-président

Les avocats des parties ont accepté que la procédure se déroule conformément aux dispositions de l’article L212-5-1, le délibéré a été fixé au 22 Juillet 2025.

DECISION :

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe par Guillaume DE LAURISTON assistée de Christine MOUCHE, Greffier lors de la mise à disposition,

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [N] est propriétaire d’une parcelle bâtie, sise à [Localité 13], cadastrée AH n°[Cadastre 7], lieudit [Adresse 3] d’une contenance de 10 ares et 81 centiares.

Mesdames [C] et [J] [E] étaient propriétaires indivises, à la date d’introduction de l’instance, de la parcelle voisine, bâtie, cadastrée section AH n°[Cadastre 5], [Adresse 6] à [Localité 13], d’une contenance de 8 ares et 88 centiaires.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 janvier 2020, le Conseil de monsieur [N] a demandé aux consorts [E] un droit de passage sur leur parcelle.

Par acte de la SAS ACTALAW, huissier de justice à Besançon, les 22 et 25 mai 2020, monsieur [P] [N] a fait délivrer assignation à madame [C] [E] épouse [O] [Y] ainsi qu’à madame [J] [E], devant le tribunal judiciaire de Besançon afin que le tribunal établisse une servitude de passage sur la parcelle des consorts [E] en faveur de sa parcelle qu’il considère enclavée.

Les consorts [E] ayant vendu leur parcelle à monsieur [X] [R] et son épouse madame [Z] [A] le 24 septembre 2020, ces derniers sont intervenus volontairement à l’instance sous la constitution du même avocat que les consorts [E].

Par ordonnance du 17 juin 2021, le juge de la mise en état a débouté madame [C] [E] et madame [J] [E] de leur demande de mise hors de cause, et autorisé monsieur [P] [N] à faire livrer du fioul deux fois par an en autorisant le professionnel à stationner le véhicule de livraison devant le garage de monsieur [X] [R] et madame [Z] [A] épouse [R], sous réserve d’un délai de prévenance de six jours.

Par jugement rendu le 6 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Besançon a notamment instauré une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 5], [Adresse 6] à Montfaucon au profit de la parcelle cadastrée AH n°[Cadastre 7], lieudit [Adresse 3] à Montfaucon pour les usages suivants :

Servitude de passage piétonnier pour toutes livraisons de biens ou prestations de service à domicile, toutes nécessités de sorties d’encombrants,

La servitude de passage inclut le droit de livraison de fioul deux fois par an avec autorisation du professionnel de stationner le véhicule de livraison devant le garage situé sur la parcelle de AH n°[Cadastre 5], sous réserve de respecter un délai de prévenance de six jours à l’égard du propriétaire de cette parcelle

L’assiette de la servitude de passage étant le chemin qui court depuis la limite des deux propriétés, jusqu’au garage des consorts [R], puis le long du garage puis jusqu’à la voie publique (du [Adresse 10]).

Le tribunal a débouté M. [N] de sa demande de servitude de tréfonds, de désignation d’un expert sur le montant de l’indemnité liée à la constitution de la servitude, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de la part des consorts [E].

Enfin le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture du 28 juin 2022 et ordonne la réouverture des débats en invitant les parties à conclure sur l’indemnité liée à la constitution de la servitude.

Aux termes de leurs conclusions responsives et récapitulatives les consorts [R] demandent au tribunal de :

Débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner M. [N] à régler aux consorts [R] la somme de 3 000e au titre de l’indemnisation de tous les préjudices confondus liés à la constitution de la servitudeCondamner M. [N] à régler aux consorts [R] la somme de 5 000e au titre de la perte de la valeur foncière d’un bien grevé d’une servitude Condamner M.[N] à régler aux consorts [R] la somme de 5 080e au titre de l’indemnisation de désenclavement Juger que l’entretien de la servitude de passage doit être prononcé à la charge exclusive de M. [N] Condamner M.[N] à régler aux consorts [R] la somme de 3 000e au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile Condamner le même aux entiers dépens, y compris ceux de l’incidentRappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit

Au soutien de leurs demandes, les consorts [R] exposent en substance les moyens de droit et de faits suivants :

Sur le fondement de l’article 682, l’indemnité allouée doit être proportionnelle aux dommages causés. La jurisprudence de la Cour de cassation sur ce point affirme que seul le dommage occasionné par la servitude de passage doit être pris en compte pour le calcul de l’indemnité. La servitude de passage constitue une atteinte au droit de propriété et empêche la jouissance paisible d’un bien engendrant des contraintes au quotidien. Parmi elles, des contraintes s’agissant du stationnement de véhicule, d’installation de conteneurs poubelles ou d’un entretien régulier et coûteux alors même que le passage n’est pas emprunté par les consorts. Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Besançon en date du 6 décembre 2022 fait explicitement référence à l’installation d’un portillon dont l’installation s’élèverait selon un devis réalisé par la société OZGUR, à un montant de 1 200e qui doit être compris dans l’évaluation de l’indemnité. La servitude de passage entraîne une perte de la valeur foncière d’un bien grevé. Les deux expertises immobilières réalisées par la société [Adresse 16] [Localité 8] et la SAS AGENCE D’EXPERTS estime le prix de vente de la maison entre 180.000,00 et 190.000,00 euros au moment de la création de la servitude. De plus elles estiment que ce droit de passage ferait subir au bien une dépréciation du bien d’un montant entre 5 .000,00 et 10.000,00 euros. La valeur du M2 à [Localité 13] estimée au plus bas par le site internet solvimmo.com est de 127,00 euros. La surface du chemin qui mesurerait environ 1 mètre de largeur et 40 mètres de longueur engendrerait un coût de l’indemnité de désenclavement s’élevant à 5 080 euros. La servitude de passage grevé à un bien immobilier entraînerait également un préjudice résultant de la perte de chance contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses puisqu’elle impacte la valeur du bien à la revente.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, M. [N] demande au tribunal de :

Fixer le montant à 100e de l’indemnité liée à la constitution de servitude Débouter les parties adverses de leurs prétentions ou conclusions contraires Dire n’y avoir lieu à écarte l’exécution provisoire de la décision à intervenir et rejeter le cas échéant toute demande en ce sens ; Condamner les époux [I] à payer a M. [N] la somme de 2000e au titre de l’article 700 du code de procédure civile Condamner les époux [R] aux entiers dépens

Au soutien de ses demandes, M. [N] expose en substance les moyens de droit et de faits suivants :

Sur le fondement de l’article 682, l’indemnité allouée doit être proportionnelle aux dommages causés. La jurisprudence de la Cour de cassation sur ce point affirme que seul le dommage occasionné par la servitude de passage doit être pris en compte pour le calcul de l’indemnité Par constat d’huissier en date du 19 décembre 2019, le chemin de servitude a une longueur d'« environ une centaine de mètres » ce qui constitue 40 mètres carrées. Le prix du mètre carré pour un terrain non constructible s’élèverai à environ 0,97e du mètre carré. En outre, la servitude ne concernant pas une parcelle constructible ou n’impactant pas la constructibilité du fonds servant avec des nuisances générées par le passage qui seront minimes l’indemnité allouée peut être évaluée à 100eLe juge de la mise en état dans son ordonnance n’ayant pas contraint les époux [R] à l’installation d’un portillon, ce coût ne peut être compris dans l’évaluation de l’indemnité. Les expertises immobilières réalisées par la partie défenderesse étant non contradictoires, le tribunal de céans ne peut prononcer une condamnation sur la seule base de ces évaluations. De plus, les consorts [R] n’évoquant à aucun moment le montant de prix d’acquisition du bien, élément essentiel pour apprécier l’existence d’une moins-value, ces expertises échouent à démontrer le préjudice des consorts et ne peut être compris dans l’évaluation de l’indemnitéLes consorts [R] n’attestant d’aucune offre d’achat, échouent à la démonstration de leur préjudice résultant d’une perte de chance de contracter ou de contracter a des conditions plus avantageuses, cet élément ne peut être compris dans l’évaluation de l’indemnité. Les consorts [R] feraient preuve de mauvaise foi en trouvant des prétextes pour entraver la servitude, notamment ils n’auraient jamais entretenu le chemin en trois ans, n’aurait pas l’obligation de garer la voiture en se serrant pour permettre un passage suffisant et n’auraient pas l’obligation d’installer les conteneurs poubelles à cet endroit.L’exécution provisoire ne serait pas incompatible avec la nature de l’affaire, elle pourrait avoir lieu

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 mars 2025. Les parties ont accepté l’application de la procédure prévue à l’article L212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et ont déposé leur dossier. Les parties ont été informées que la décision était mise en délibéré au 22 juillet 2025.

Sur ce

L’article 682 du code civil prévoit que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ».

L’indemnité est proportionnée au dommage que le passage peut occasionner ; elle est indépendante du profit procuré au propriétaire du fonds enclavé. L’indemnité devant être fixée en considération du seul dommage occasionné, elle ne peut se monter à la valeur vénale du terrain correspondant à l’assiette du passage (Civ. 3ème, 9 février 1994, n°92-11.500).

L’indemnisation doit compenser non la perte de l’assiette, mais le préjudice causé par le fait que la servitude sera utilisée pour le passage des voisins, entraînant notamment la nécessité de la laisser libre de toute occupation permanente (CA [Localité 15] de [Localité 12], ch. civ., 8 mai 2018, n° 16/01274 : JurisData n° 2018-021257 ). L’indemnité vise à compenser la contrainte permanente venant grever le droit de propriété du titulaire du fonds servant (CA [Localité 11], 1re ch., 2e sect., 24 mai 2018, n° 17/03900 : JurisData n° 2018-008563 ). L’indemnité doit être calculée en proportion de l’ensemble des dommages occasionnés par la création de la servitude et en fonction de l’objectif poursuivi par celle-ci (CA [Localité 14], 1re ch., 28 mai 2014, n° 13/001153 : JurisData n° 2014-013731).

Par ailleurs, la dépréciation du fonds occasionné par le passage est indemnisable (Civ. 3ème, 3 novembre 2021, n°20-20.135).

Les époux [R] forment trois demandes indemnitaires. La première de 3000 euros au titre de l’indemnisation de tous les préjudices confondus liés à la constitution de servitude, la seconde 5000 euros au titre de la perte de valeur foncière d’un bien grevé d’une servitude, la troisième de 5080 euros au titre de l’indemnisation de désenclavement.

Il convient toutefois de relever que ces 3 éléments font partie des éléments d’appréciation dont le juge doit tenir compte au titre de la fixation de l’indemnité prévue par l’article 682 du Code civil. Il n’y a donc pas lieu de les distinguer, de telle sorte que le tribunal estime qu’il est en réalité saisi d’une seule demande de fixation d’indemnité sur le fondement de l’article 682 du Code civil d’un montant total de 13 080 euros.

En l’espèce, la servitude de passage instaurée sur le terrain des consorts [F] est une servitude de passage piétonnière limitée aux livraisons de biens ou prestations de services à domicile, toutes nécessités de sorties d’encombrants et, deux fois par an, de stationnement d’un camion de livraison de fioul.

La gêne, quoique réelle, apparaît ainsi limitée, les passages piétonniers étant moins dommageables pour le fonds servant que des passages de véhicules, et le stationnement d’un véhicule ne peut intervenir que deux fois par an.

Les photographies versées aux débats démontrent en effet que les époux [R] ne peuvent désormais utiliser la plénitude de leur chemin d’accès pour stationner leur véhicule, ce qui au regard de la configuration des lieux et des manœuvres nécessaires est une contrainte certaine. Il convient en outre de relever que par principe un passage même piétonnier sur sa propriété entraîne un préjudice de jouissance. Ce préjudice est évalué à la somme de 2 000 euros du fait du passage quotidien, de la proximité du chemin sur lequel s’exerce la servitude de passage de l’habitation même des époux [R] et de la limitation forte de jouissance de ce même chemin quant au stationnement des véhicules.

Cette part d’indemnisation vient indemniser le préjudice de jouissance subi par les époux [R].

Au titre des travaux d’installation d’un portillon, les consorts [R] exposent avoir réalisé le portillon pour faciliter le droit passage et la jouissance paisible de leurs biens, il convient d’exposer que si le jugement du 6 décembre 2022 a enjoint de retirer le grillage, ou d’installer un portillon, il n’a pas ordonné cette dernière option, le but de cette condamnation est de préserver la liberté de passage vers le fonds dominant. Ainsi, il ne peut être retenu ainsi que le soutiennent les époux [R] que l’installation du portillon est faite pour faciliter le droit de passage, qui n’en a absolument pas besoin pour s’exercer. La nécessité d’un portillon n’apparaît que si les époux [R] entendent clôturer leur propriété pour assurer l’effectivité du droit de passage, mais certainement pas pour le permettre.

Il n’y a donc pas lieu de retenir l’existence d’un préjudice de ce fait.

M. [N] retient une évaluation sur la base de la valeur vénale de la superficie du terrain impactée, d’environ 40 m², chaque mètre carré valant selon lui 0,97 euros.

Or, s’il est exclu de se fonder uniquement sur la valeur vénale du terrain, il s’agit d’un élément d’appréciation, l’indemnité devant être proportionnée au dommage occasionné. Or les parties conviennent d’une assiette de la servitude d’environ 40 m², mais si les époux [R] se basent sur la valeur moyenne du terrain constructible sur la commune de [Localité 13], il convient de relever que l’emprise de la servitude est sur un chemin d’accès viabilisé et le long d’un garage ou à l’arrière de celui-ci, de telle sorte qu’aucune construction n’apparaît devoir être édifiée à cet endroit et que retenir cette base est surévalué. Cet élément conduit à modérer les demandes des époux [R].

Concernant la perte de valeur immobilière invoquée par les époux [R], ces derniers versent aux débats deux estimations réalisées par deux agences immobilières. Selon l’agence [Adresse 16], le prix diminuerait de « 5 000 euros à 10 000 euros » en cas d’établissement d’une servitude de passage, et selon la société Agence d’experts, « la création d’une servitude de passage sur le terrain pourrait engendrer une moins-value d’environ 5 000 euros ».

Cet élément relève de ce qui est évoqué par les époux [R] au titre de la perte de valeur foncière.

La décote relevée par les agences immobilières apparaît ainsi justifiée dans ces proportions, cette somme apparaissant justifiée au regard de la contrainte de la possibilité d’un passage piétonnier quotidien sur la propriété des époux [R], mais également au regard de la contrainte exercée sur les possibilités de stationnement sur le chemin d’accès.

Il convient de préciser que l’indemnisation de la perte de valeur immobilière et celle du préjudice de jouissance n’indemnisent pas le même préjudice, même s’ils résultent tous deux de l’instauration de la servitude de passage. En effet, l’indemnisation du préjudice de jouissance est distincte de celle de la perte de valeur immobilière, même s’il convient de les cumuler pour fixer l’indemnité de désenclavement de l’article 682 du code civil.

Ainsi, M. [N] sera condamné à payer la somme de 7 000 euros aux époux [R] au titre de l’indemnité de l’article 682 du code civil.

Sur la demande au titre de l’entretien de la servitude

L’article 697 du code civil expose que « celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver ».

L’article 698 du code civil prévoit que « ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire ».

Si les époux [R] exposent ne pas avoir d’utilité à la partie de terrain supportant la servitude de passage, il convient d’abord de relever qu’il ne rapporte pas la preuve. Les photographies versées aux débats et datés par M. [N] 2 mai 2024 démontrent que sur la partie de terrain entre le garage et la limite de propriété de ce dernier, il existe un étendoir à linge. En outre, le simple fait que cette portion de terrain soit grevée d’une servitude de passage ne suffit pas démontrer que les époux [R] n’ont plus aucune utilité personnelle. Concernant la partie de chemin carrossable entre le domaine public et le garage, les époux [R] en ont également une utilité, démontré par le stationnement de leur véhicule et l’accès à leur domicile. Ainsi, il sera retenu qu’il existe une communauté d’usage de l’assiette de la servitude de passage par le propriétaire du fonds dominant est celui du fonds servant de telle sorte qu’ils devront participer ensemble aux frais d’entretien de réparation de la servitude.

Les époux [R] et M. [N] seront condamnés à entretenir chacun pour moitié, ou à supporter les frais d’entretien et de réparation chacun pour moitié de la servitude.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [N] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner M. [N] à payer la somme de 2000 euros aux époux [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE M. [P] [N] à payer à M. [X] [R] et Mme [Z] [A] épouse [R] la somme de 7 000 euros au titre de l’indemnité de servitude,

DIT que M. [P] [N] et M. [X] [R] et Mme [Z] [A] épouse [R] doivent entretenir chacun pour moitié, ou supporter les frais d’entretien et de réparation chacun pour moitié de la servitude et de son emprise,

CONDAMNE M. [P] [N] aux entiers dépens de l’instance, y compris ceux de l’incident, avec distraction au profit de M^e Lucie Teixiera en application de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [N] à payer à M. [X] [R] et Mme [Z] [A] épouse [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT