TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Charlotte LOCHEN BAQUET ; M^e Laurent BIDAULT

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01174 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7G4V

N° MINUTE :

11-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 04 juin 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 4] représenté par son syndic la société CLARDIM , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Charlotte LOCHEN BAQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G593

DÉFENDERESSE

S.C.I. L.A, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent BIDAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mars 2025

Délibéré le 04 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juin 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 04 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01174 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7G4V

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) L.A. est propriétaire du lot n°576 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à PARIS (75016), soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société CLARDIM, a assigné la SCI L.A. devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025 en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts:

—  8148,84 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 19 février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2023 sur la somme de 4098,23 euros,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  1440 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de ses prétentions, il a fait valoir que la SCI L.A. ne payait pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion.

La SCI L.A., représentée par son conseil, a indiqué ne contester ni la dette ni les frais. Elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de dix mois.

La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

La transmission de justificatifs de ressources a été autorisée par note en délibéré mais aucune note n’a été transmise par la défenderesse.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif au lot n°576,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2020/2021 au 3ème trimestre 2024/2025,

— les régularisations de charges 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 décembre 2022, 23 novembre 2023 et 6 février 2025 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024,

o vote des budgets prévisionnels 2023/2024, 2024/2025, 2025/2026,

o vote des travaux suivants : modernisation installation GSM (assemblée générale du 14 décembre 2022, résolution 17), remplacement des blocs secours (résolution du 23 novembre 2023, résolution 16), GSM bâtiment 80 (assemblée générale du 14 décembre 2022, résolution 18),

— un certificat de non recours des assemblées générales des 23 novembre 2023 et 6 février 2025,

— un état récapitulatif de la créance au 20 février 2025,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, si des appels de charges de travaux ne sont pas justifiés par des votes en assemblée générale s’étant déroulés avec le précédent syndic, la SCI L.A. a reconnu le montant de la dette. La créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 6324,36 euros au 20 février 2025, soustraction faite des frais de procédure et frais nécessaires.

La SCI L.A. sera donc condamnée à payer la somme de 6324,36 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4098,23 euros à compter du 30 mai 2023, date de réception de la mise en demeure du 23 mai 2023, et de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, si la SCI L.A. a indiqué ne pas contester une dette de frais rendus nécessaires pour le recouvrement de la créance, il convient de vérifier si le demandeur justifie de sa créance à ce titre.

Les frais sollicités s’élèvent à la somme de 1824,48 euros se décomposant comme suit :

—  360 euros de mise en demeure,

—  184 euros de relance,

—  165 euros de contentieux,

—  302,48 euros de commandement de payer,

—  165 euros de suivi contentieux,

—  204 euros de constitution dossier huissier,

—  204 euros de constitution dossier

—  240 euros de mise en demeure par avocat,

S’agissant des frais de mises en demeure et de relance, il n’est pas justifié de leur envoi par le précédent syndic en exercice. La somme de 36 euros correspondant à la mise en demeure du 25 mai 2023 apparait justifiée.

Les frais de commandement de payer du 29 novembre 2023 sont justifiés à hauteur de 157,22 euros, au contraire de ceux du 29 juin 2022 dont il n’est pas justifié.

S’agissant des frais de contentieux, de suivi contentieux, de constitution de dossier, il n’est pas démontré de diligences inhabituelles ne relevant pas de la gestion courante d’un syndic.

Enfin, les frais de mise en demeure par avocat sont justifiés mais seront inclus dans les frais irrépétibles.

Il sera ainsi attribué 193,22 euros au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la SCI L.A. n’a pas payé ses charges de copropriété depuis le mois d’août 2022. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts sera accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI L.A. ne verse aucun élément financier à l’appui de sa demande. Elle n’a pas payé ses charges depuis plus d’un an et demi. Ces éléments ne permettent pas d’assurer que la dette peut être réglée en dix mois. Enfin, l’antériorité des manquements et leur répétition permettent de constater qu’elle a déjà bénéficié de larges délais qu’elle n’a pas mis à profit pour apurer sa dette.

La demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1440 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société civile immobilière L.A. à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la société CLARDIM les sommes de:

—  6324,36 euros selon décompte arrêté au 20 février 2025 (période du 23 janvier 2023 y compris reprise de solde Oralia jusqu’au 20 février 2025 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 4098,23 euros à compter du 30 mai 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus.

—  193,22 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

—  500 euros au titre des dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE la société civile immobilière L.A. de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE la société civile immobilière L.A. à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la société CLARDIM, la somme de 1440 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société civile immobilière L.A. aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge