TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01917 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FJ4I

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

19 décembre 2025

Monsieur [V] [F]

c/

Madame [H] [N]

DEMANDEUR

Monsieur [V] [F]

[Adresse 7]

[Localité 2]

comparant en personne

DEFENDERESSE

Madame [H] [N]

[Adresse 5]

[Localité 1]

comparante en personne assistée de M^e Marie agnès ROBLOT, avocat au barreau de l’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 octobre 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition. En présence de Madame [J] [L], auditrice de justice.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 19 décembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 27 novembre 2020, M. [V] [F] a donné à bail à Mme [H] [N] un appartement à usage d’habitation et une cave situés au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 590€, 30€ de provisions sur charges et 20€ de provisions pour les ordures ménagères.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [V] [F] a fait signifier un commandement de payer en date du 6 mars 2024 visant la clause résolutoire et de justifier d’une attestation d’assurance.

La CCAPEX a été saisie le 15 mars 2024.

Par acte du 27 juin 2024, M. [V] [F] a ensuite fait assigner Mme [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES, statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Par ordonnance en date du 5 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience du 17 octobre 2025, selon passerelle au fond.

A l’audience du 17 octobre 2025, M. [V] [F] – comparant en personne – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Mme [H] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner Mme [H] [N] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 14979 €,( somme comprenant les impayés au 17 octobre 2025) avec les intérêts au taux légal à compter de chaque mensualité et ce sur le fondement de l’article 1155 du code civil. ;condamner Mme [H] [N] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été du au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;condamner Mme [H] [N] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX ainsi que le coût de l’assignation ;condamner Mme [H] [N] au paiement d’une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, M. [V] [F] fait valoir que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et il actualise le montant de la dette. La locataire n’a effectué aucun versement depuis juillet 2024.

Il précise que Mme [H] [N] n’habite plus le logement et qu’elle a désormais une nouvelle adresse, située au [Adresse 3] et qu’elle touche l’APL, en direct depuis mai 2022.

M. [V] [F] conteste toutes les accusations formulées à son encontre et notamment de pénétrer dans le logement lors des absences de sa locataire. Il indique également qu’il n’a pas reçu d’attestation d’assurance, à jour.

M. [V] [F] se désiste de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif mais demande au tribunal l’expulsion de Mme [H] [N] pour la fin de l’année 2025.

A cette même audience, Mme [H] [N] comparaît en personne, assistée de son conseil et demande au tribunal :

rejeter les demandes d’expulsion et de règlement du montant de la somme de 14979€;ordonner à M. [V] [F] la réparation immédiate des dégradations de la toiture et ensuite la mise en œuvre de la réfection des logements situés au [Adresse 4] à [Localité 9] ;d 'interdire à M. [V] [F] l’entrée dans l’appartement de Mme [H] [N] et la soustraction de courrier adressé dans sa boîte aux lettres ;condamner M. [V] [F] au versement de la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes Mme [H] [N] indique qu’elle a cessé les règlements des loyers en raison de l’indécence du logement, des risques encourus et des dégradations croissantes. Le plafond est tombé et l’eau s’infiltre par la gaine portant l’électricité dans la douche.

Mme [H] [N] a été contrainte de prendre un nouveau logement afin que son fils puisse profiter de douches chaudes.

Mme [H] [N] précise qu’elle va quitter le logement au 31 décembre 2025 et elle prend acte que M. [V] [F] renonce à sa demande concernant le paiement des loyers.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 8] par la voie électronique le 2 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 27 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mars 2024, pour la somme en principal de 2718 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 mai 2024.

Le contrat de bail est donc résilié au 7 mai 2024 et Mme [H] [N] est donc désormais occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [H] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser M. [V] [F], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [H] [N].

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [H] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [V] [F], Mme [H] [N] sera condamnée à lui verser la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2020 entre M. [V] [F] et Mme [H] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation et la cave situés au [Adresse 6] sont réunies à la date du 7 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [H] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [H] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [V] [F] ,pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [H] [N] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Mme [H] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [H] [N] à verser à M. [V] [F], une somme de 100,00 € (CENT EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le président,