TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Références : N° RG 25/01015 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-FAI7 (Code nature d’affaire : 5AA/ 0A)

Grosse délivrée le

à M^e BLAGODATOV

Copie délivrée le

à Préfet

Jugement du 02 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS subsitué par M^e Vladimir BLAGODATOV, avocat au barreau de BESANCON

DÉFENDERESSE

Madame [W] [F], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : [Localité 10] Jeanne

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 17 Juin 2025 lors de laquelle le jugement a été mis en délibéré au 02 Septembre 2025

DÉCISION : Réputée contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 31 juillet 2021, Mme [I] [L] a donné à bail à Mme [W] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] pour un loyer mensuel initial de 460,00 € hors charges et annexes. Selon acte séparé du 5 août 2021, Mme [L] a conclu un contrat de cautionnement avec la SASU Action logement services comportant notamment une faculté de subrogation. Des loyers étant demeurés impayés, la SASU Action logement services a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 juin 2024, pour un montant en principal de 1 046,44 €. Elle a ensuite fait assigner Mme [F] le 2 avril 2025 devant la juge des contentieux de la protection de [Localité 6] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de la dette locative.

À l’audience du 17 juin 2025, la SASU Action logement services demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail d’habitation,

— ordonner l’expulsion de Mme [F],

— condamner Mme [F] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4 647,56 € avec les intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi,

— d’une somme de 800,00 € au titre des frais non compris dans les dépens,

et des dépens

— le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SASU Action logement services précise n’avoir eu aucun contact avec la locataire, qui verse ses loyers courants, et ne pas avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement à son profit. Sur question, la demanderesse refuse de solliciter à son bénéfice des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire. Bien que convoquée par acte d’huissier signifié à étude, Mme [F] n’est pas présente ni représentée. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe et il est donné lecture de ses conclusions à l’audience. La décision est mise en délibéré à la date du 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement sera réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs telle que modifiée par la réforme du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation – ou de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 8] le 3 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 juin 2025. La CCAPEX a été saisie le 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 avril 2025. L’action en résiliation est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés après le 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce toutefois, le commandement de payer prévoit un délai de deux mois avant acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail conclu le 31 juillet 2021 contient une clause résolutoire (paragraphe 8). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juin 2024, pour la somme en principal de 1 046,44 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 août 2024. En conséquence, l’expulsion de Mme [F] sera ordonnée.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 27 août 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à 539,29 € afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation ne prévoit pas d’actualisation du montant de la dette à l’audience mais la SASU Action logement services a transmis à la locataire un décompte actualisé de la dette locative cinq jours avant l’audience. Ce décompte démontre que Mme [F] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 647,56 € à la date du 12 juin 2025.

Mme [F], absente, n’apporte donc aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 4 647,56 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 1 046,44 €, à compter du 2 avril 2025 sur la somme de 2 522,54 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, Mme [F] devra verser à la SASU Action logement services une somme qu’il est équitable de fixer à 180,00 € au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 juillet 2021 entre Mme [I] [L] et Mme [W] [F] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 9] sont réunies à la date du 27 août 2024,

ORDONNE en conséquence à Mme [W] [F] de libérer les lieux et de restituer les clefs à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Mme [W] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, la SASU Action logement services, subrogée dans les droits de Mme [I] [L], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE Mme [W] [F] à verser à la SASU Action logement services, subrogée dans les droits de Mme [I] [L], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 539,29 € à compter du 27 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs,

CONDAMNE Mme [W] [F] à verser à la SASU Action logement services la somme de 4 647,56 € (décompte arrêté au 12 juin 2025, incluant l’indemnité d’occupation de mai 2025) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 1 046,44 €, à compter du 2 avril 2025 sur la somme de 2 522,54 € et à compter du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE Mme [W] [F] aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONDAMNE Mme [W] [F] à verser à la SASU Action logement services une somme de 180,00 € au titre des frais non compris dans les dépens,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que la décision réputée contradictoire du seul fait qu’elle est susceptible d’appel est non avenue si elle n’a pas été signifiée dans le délai de six mois,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge