MINUTE N° 25/00266

ORDONNANCE DU:

09 Juillet 2025

ROLE:

N° RG 25/00209 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-ISJC

S.C.I. DU [Adresse 1]

C/

S.A.S. M-2J

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e MERLIN

Copie(s) délivrée(s)

à M^e MERLIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, neuf Juillet deux mil vingt cinq, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alexis MERLIN, avocat au barreau de BETHUNE, substitué par Maître Lisa MADELEINE, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

S.A.S. M-2J, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 18 Juin 2025 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2025;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGEPar acte sous signatures électroniques du 27 septembre 2022, la SCI du [Adresse 3] a consenti à la SAS M-2J, un bail commercial pour un immeuble situé à [Adresse 7]. Le bail a été convenu pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 27 septembre 2022 pour se terminer le 26 septembre 2031, moyennant un loyer mensuel hors taxes en principal, de 1 500 euros, payable à terme d’avance, outre une provision pour charges et taxes foncières, d’un montant mensuel de 150 euros.

La SCI du [Adresse 3] allègue que la SAS M-2J n’a pas régulièrement réglé les sommes dues au titre du bail.

Le 6 février 2025, la SCI du [Adresse 3] a fait délivrer à la SAS M-2J, un commandement de payer la somme de 8 642,76 euros dont 7 059,19 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er décembre 2024, 1 411,84 euros au titre de l’ « indemnité forfaitaire 20% (clause pénale) » et du coût de l’acte, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, la SCI du [Adresse 3] a fait assigner la SAS M-2J devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de :

La juger recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

Constater à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail commercial en date du 27 septembre 2022 conclu entre la SCI du [Adresse 3] et la société M-2J, objet des locaux à usage commercial sis à Béthune [Adresse 3] ;

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la SAS M-2J et de tous occupants de son chef, des lieux indument occupés, ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, au besoin, sous la contrainte de la force publique et avec l’assistance d’un serrurier, si cela s’avérait nécessaire ;

Condamner la société M-2J à payer à la SCI du [Adresse 3] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation sur la base du loyer au jour des présentes, soit 2 170,26 euros TVA et charges comprises, mensuellement, et ce à compter du 6 mars 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamner la société M-2J à payer à la somme de 7 194 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, TVA et charges impayées au 12 mars 2025 ;

Majorer les sommes dues par la SAS M-2J de 20% en application des dispositions de la clause pénale et jusqu’à parfait paiement de l’intégralité des sommes dues ;

Condamner la SAS M-2J au paiement de la somme de 1 500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SAS M-2J aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement signifié le 6 février 2025 par la SELARL Kaliact, commissaire de justice sis à [Localité 5].

A l’audience du 18 juin 2025, la SCI du [Adresse 3] maintient ses demandes.

La SAS M-2J, assignée conformément aux dispositions de l’article 655 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

La présente décision sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les créanciers inscrits

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la demanderesse produit un état récapitulatif des créanciers inscrits de la société M-2J, à jour à la date du 14 mai 2025, sur lequel sont mentionnées les inscriptions suivantes :

Privilège de sécurité sociale pour un montant de 26 070 euros au profit de l’URSSAF Nord Pas de [Localité 8] en date du 26 juin 2023 ;

Privilège de sécurité sociale pour un montant de 23 044 euros au profit de [Localité 9] Médéric Retraite Agirc-Arrco en date du 10 août 2023 ;

Privilège de sécurité sociale pour un montant de 22 387 euros au profit de [Localité 9] Médéric Retraite Agirc-Arrco en date du 14 mai 2024 ;

Privilège de sécurité sociale pour un montant de 48 172 euros au profit de l’URSSAF Nord Pas de [Localité 8] en date du 19 décembre 2024 ;

Opération de crédit-bail en matière mobilière pour un montant de 24 295 euros au profit de BPCE Lease en date du 25 juin 2024.

La SCI du [Adresse 3] justifie en outre de la signification d’actes de dénonciation à créancier inscrit de l’assignation en référé en résiliation de bail commercial et expulsion, en date du 5 juin 2025 à l’URSSAF Nord Pas de Calais, à [Localité 9]-Médéric Retraite Agirc-Arrco et en date du 6 juin 2025 à BPCE Lease, respectivement concernant les inscriptions sur fonds de commerce les concernant.

Sur le constat de la clause résolutoire du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail du 27 septembre 2022, qui contient une clause résolutoire aux termes de laquelle « Il est expressément convenu, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. Ainsi, toutes les infractions du LOCATAIRE aux dispositions du présent bail, et ainsi toutes les infractions liées au paiement des loyers, charges, impôts, dépôt de garantie, à la destination du bail, à l’entretien et aux conditions générales de jouissance des lieux loués, aux aménagements réalisés, à l’exercice du droit de visite du BAILLEUR, (…), seront sanctionnées par le jeu de la présente clause résolutoire. (…) » ;

— du commandement de payer la somme de 8 642,76 euros, dont 7 059,19 euros au titre des loyers impayés au 1er décembre 2024, selon décompte intégré à l’acte, qui a été délivré le 6 février 2025 avec rappel de la clause résolutoire ;

— des décomptes produits, intitulés « Compte locataire » et « Relevé de compte locataire », arrêtés au 12 mars 2025, justifiant l’absence de régularisation des causes du commandement dans le délai imparti par cet acte.

La SAS M-2J, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne comparaît pas.

Il y a donc lieu de constater le jeu de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties et par conséquent la résiliation du bail à compter du 7 mars 2025.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire contractuelle, la SAS M-2J doit être considérée occupante sans droit ni titre.

Il convient d’ordonner la libération des lieux par la SAS M-2J . A défaut, son expulsion ainsi que celle de de tout occupant introduit dans les lieux de son chef, sera ordonnée, avec si besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Sur la demande de condamnation à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées par la production du commandement de payer les loyers soit la somme de 7 059,19 euros, sommes dues au titre des loyers arrêtés au 1er décembre 2024, montant figurant également à même date aux « Compte locataire » et au « Relevé de compte locataire ».

L’obligation pour le locataire de payer les loyers n’est pas contestable en son principe.

Toutefois, au regard de ces décomptes produits pas la bailleresse, certains montants seront déduits du montant de la provision qui sera octroyée.

Il en est ainsi de la somme de 419,76 euros figurant aux décomptes sous l’intitulé « EC CLAUSE PENALE » à la date du 16 septembre 2024 ; de même, le montant du loyer à la date du 1er octobre 2024 est porté à la somme de 2179,79 euros, alors qu’à la suite de la réindexation du loyer comme prévue contractuellement, il apparait que le montant de ce loyer réindexé, provision pour charges comprise, s’élève à la somme de 2 170,26 euros [ (1 500 x 136,72 (ILC 2ème trimestre 2024)) / 123,65 (ILC 2ème trimestre 2022)) + TVA + 180 (provision pour charges avec TVA)]. Les échéances mensuelles suivantes sont, en outre, fixées à ce montant de 2 170,26 euros. Il convient donc de déduire du montant des sommes sollicitées à titre provisionnel, la somme de 9,53 euros. (2 179,79 – 2170,26).

Ainsi, au titre des sommes reprises au commandement de payer les loyers qui a été délivré le 6 février 2025, la demande en condamnation provisionnelle de la SAS M-2J sera accueillie à hauteur de 6 629,90 euros [ 7 059,19 – (419,76 + 9,53)].

La SAS M-2J est également redevable de loyers et provisions pour charges jusqu’à la date de résiliation du bail, soit les loyers et provisions pour charges dus de décembre 2024 au 6 mars 2025, soit la somme de 4 760,57 euros [ (2 170,26 x 2) (loyer de janvier et février 2025 (TVA et provisions pour charges incluses)) + (2 170,26 x 6/31) (prorata de loyer dû pour la période du 1er au 6 mars 2025 inclus)].

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel du loyer. Aussi, la SAS M-2J sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 7 mars 2025, en raison de son occupation sans droit ni titre à compter de cette date. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera égale au montant du dernier loyer augmentée du montant de la provision mensuelle pour charges, soit la somme de 2 170, 26 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Il convient de relever également que figurent aux décomptes produits par la bailleresse des sommes au crédit du compte locataire, qu’il convient de déduire du montant des sommes dues : il en est ainsi d’un règlement de 3 000 euros à la date du 15 février 2025 dont l’intitulé est « REGLT PAR VIREMENT », de la somme de 1 820,22 euros à la date du 12 mars 2025 dont l’intitulé est « Annul L03 6>31 », qui n’est pas explicitée par la demanderesse, et de la somme de 3 317,10 euros à la date du 12 mars 2025, montant du dépôt de garantie intitulé « Restitution dépôt de garantie » que le gestionnaire de l’immeuble s’est autorisé à déduire du montant des sommes dues.

Si la créance au titre du remboursement de la taxe foncière de la SCI du [Adresse 3] n’est pas contestable en son principe comme résultant des dispositions contractuelles qui font loi des parties, cette créance n’est pas justifiée dans son quantum, relativement au montant de ladite taxe foncière 2024 ni du prorata de la taxe foncière 2025 qui figurent aux décomptes produits et arrêtés à la date du 12 mars 2025, en l’absence de production de justificatifs concernant lesdites taxes foncières. Ainsi, les demandes de condamnation en paiement provisionnel relativement à ces sommes correspondant au remboursement de la taxe foncière ne seront pas accueillies. Seront ainsi déduites les sommes figurant aux décomptes au titre des taxes foncières afférentes aux lieux loués à savoir les sommes de 1 258,30 euros et 503,46 euros figurant aux décomptes à la date du 5 mars 2025, et ayant pour intitulés respectifs « TAXE FONCIERE 2024 » et « PRORATA TAXE FONCIERE 2025 ».

Au final, la SAS M-2J sera condamnée à payer à la SCI du [Adresse 3], à titre provisionnel, la somme de 1 911,44 euros au titre des loyers et provisions pour charges, et indemnités d’occupation, dus et arrêtés à la date du 12 mars 2025 incluse, comme demandé aux termes du dispositif de l’assignation délivrée, valant conclusions, évalués comme suit : [11 390, 47 (loyers dus jusqu’au 6 mars 2025 inclus) + (2 170,26 x 6/31) (indemnité d’occupation due du 6 mars 2025 au 12 mars 2025 inclus)] – [ (3 000 « REGLT PAR VIREMENT ») + (1 820,22 euros « Annul L03 6>31 ») + ( 3 317,10 euros « Restitution dépôt de garantie ») + (1 258,30 « TAXE FONCIERE 2024 » + 503,46 « PRORATA TAXE FONCIERE 2025 ») ] = 11 810,52 – 9 899,08.

Sur la demande de condamnation à la majoration des sommes dues de 20 % en application de la clause pénale

En l’espèce, le bail comporte une clause pénale, rédigée comme suit : « A défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires ; et dès mise en demeure délivrée par le BAILLEUR ou son mandataire au LOCATAIRE, ou dès délivrance d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le LOCATAIRE seront automatiquement majorées de 20% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du LOCATAIRE. En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation. »

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d=être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n=y a pas lieu à référé sur ce point.

Dès lors, les demandes résultant de l’application des dispositions de la clause pénale contractuelle ne sauraient être accueillies.

Sur les demandes accessoires

La SAS M-2J, qui succombe sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 6 février 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SAS M-2J sera condamnée à payer à la SCI du [Adresse 3] la somme de 1 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire de Béthune, juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties et relatif à l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] ;

DIT la SAS M-2J occupant sans droit ni titre à compter du 7 mars 2025 ;

CONDAMNE la SAS M-2J à restituer les lieux loués, sis à [Adresse 7], dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

CONDAMNE la SAS M-2J à payer, à la SCI du [Adresse 3], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision pour charges, dû à la date de résiliation du bail soit la somme mensuelle de 2 170,26 euros (deux mille cent soixante-dix euros et vingt-six centimes), à compter du 7 mars 2025 ;

CONDAMNE la SAS M-2J à payer, à la SCI du [Adresse 3], à titre provisionnel, la somme de 1 911,44 euros (mille neuf cent onze euros et quarante-quatre centimes) au titre des loyers et provisions pour charges et indemnités d’occupation dus et arrêtés à la date du 12 mars 2025 incluse ;

CONDAMNE la SAS M-2J aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 février 2025 ;

CONDAMNE la SAS M-2J à payer à la SCI du [Adresse 3] la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI du [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 9 juillet 2025, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES