Minute n°

N° RG 25/00624 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DKKN

S.A. CLESENCE

C/

[L] [I]

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR:

S.A. CLESENCE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Cathy BEAUCHART, avocat au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEUR :

Madame [L] [I]

née le 13 Juin 1982 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 15 Mai 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 03 Juillet 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e BEAUCHART

Copie certifiée conforme le :

à : Mme [I]

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 8 mars 2022, SA CLESENCE a loué à Madame [L] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Adresse 6], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 269,36 euros hors charges, outre 158,25 euros de provision pour charges.

Par acte d’huissier du 4 novembre 2024, SA CLESENCE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 030,32 euros au titre des loyers et charges échus au mois de septembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 4 novembre 2024.

Par acte d’huissier en date du 4 mars 2025, SA CLESENCE a fait assigner Madame [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

— faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

— condamner la locataire à payer la somme de 3 246,76 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner la locataire à payer la somme de 1 000 euros euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Nord le 4 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 15 mai 2025.

A cette audience, SA CLESENCE, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 768,04 euros, au titre des loyers et charges échus au 7 mai 2025, terme du mois d’avril 2024 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Citée par acte délivré à personne, Madame [L] [I] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe mais précise qu’elle a déposé un dossier de surendettement, qu’elle souhaite déménager, qu’elle est en recherche d’un emploi, qu’elle ne bénéficie plus de l’aide au logement mais qu’elle s’efforce de payer 150 à 200 euros par mois. Elle explique ne pas pouvoir payer le loyer courant et elle souhaite un délai pour déménager.

Le juge a mis dans les débats la possibilité d’accorder à Madame [L] [I] un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

L’affaire est mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 4 novembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 mai 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, SA CLESENCE verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 7 mai 2025, la dette locative de Madame [L] [I] s’élève à la somme non contestée de 4 310,55 euros (soit la somme de 4 768,04 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 457,49 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 4 novembre 2024 pour la somme de 2 030,32 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 2. f) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 4 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 5 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En application de l’article 24, V et de l’article 24, VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, et lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il n’est ni contesté ni contestable que le locataire n’a pas repris le paiement intégral des loyers courants, de sorte qu’elle ne peut prétendre ni à des délais de paiement ni à plus forte raison à une suspension de la clause résolutoire, étant de surcroît observé qu’elle n’est pas en situation de régler la dette locative.

L’expulsion de Madame [L] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ; le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Il en résulte que ce délai peut être accordé d’office par le juge qui ordonne l’expulsion, sans demande du défendeur à l’action en expulsion. La compétence du juge saisi cesse une fois la décision rendue.

L’article L. 412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées et des éléments débattus à l’audience que Madame [L] [I] rencontre des difficultés sur le plan professionnel en ce qu’elle a perdu son emploi en mars 2024, date à laquelle les impayés ont commencé, qu’elle vit seule et perçoit 859 euros d’allocations d’aide au retour à l’emploi. Elle a déposé un dossier de surendettement et souhaite quitter les lieux.

Nonobstant ses difficultés, la locataire s’acquitte d’une partie de son loyer à hauteur maximum de 200 euros, ce qui démontre sa bonne foi et sa volonté de ne pas aggraver sa situation.

Dans ses conditions, il convient d’accorder à Madame [L] [I] un sursis à l’exécution de la décision d’expulsion et de lui accorder un délai de QUATRE (4) MOIS à compter de la date de la présente décision pour lui permettre de se reloger dans des conditions normales et dignes et/ou de conclure un nouveau bail d’habitation.

Madame [L] [I] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [I] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de la situation de Madame [L] [I], il convient en considération de l’équité de débouter la SA CLESENCE de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 mars 2022 entre SA CLESENCE, d’une part, et Madame [L] [I], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], [Adresse 6], à [Localité 5] sont réunies à la date du 5 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

ORDONNE le sursis exécution de la décision d’expulsion du logement à usage d’habitation sis [Adresse 3], [Adresse 6], à [Localité 5] pendant un délai de QUATRE (4) MOIS à compter du 3 juillet 2025 ;

ACCORDE en conséquence à Madame [L] [I] un délai de QUATRE (4) MOIS à compter du 3 juillet 2025 pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 3], [Adresse 6], à [Localité 5] ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3], [Adresse 6], à [Localité 5] et restitué les clés à l’issue du délai de QUATRE (4) MOIS, la SA CLESENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [L] [I] à verser à SA CLESENCE la somme de 4 310,55 euros (décompte arrêté au 7 mai 2025, mois d’avril 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024 sur la somme de 2 030,32 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [L] [I] à verser à SA CLESENCE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE SA CLESENCE du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE SA CLESENCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, Le juge,