Tribunal Judiciaire de Béthune, 5e referes, 27 août 2025, n° 25/00158

TJ Béthune 27 août 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le locataire n'a pas régularisé sa situation dans le délai imparti après le commandement de payer, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation du locataire est illégale après la résiliation du bail, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Créance locative non contestée
La cour a constaté que le locataire doit des loyers et a ordonné le paiement provisionnel de la somme due.
Accepté
Indemnité due pour occupation sans droit
La cour a jugé que le locataire doit une indemnité d'occupation pour la période d'occupation illégale des lieux.
Accepté
Clause pénale du bail
La cour a jugé que la demande de paiement du dépôt de garantie est justifiée et non contestable.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné le locataire aux dépens, étant donné qu'il a succombé dans ses demandes.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Béthune, 5e réf., 27 août 2025, n° 25/00158
Numéro(s) :	25/00158
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Louis CAPELLE

Texte intégral

MINUTE N° 25/00287

ORDONNANCE DU:

27 Août 2025

ROLE:

N° RG 25/00158 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IRUF

[L] [S]

[E] [J]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e CAPELLE

Copie(s) délivrée(s)

à M^e CAPELLE

M. [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, vingt sept Août deux mil vingt cinq, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jean-louis CAPELLE, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 3]

comparant

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 09 Juillet 2025 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 27 Août 2025;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 27 octobre 2021, M. [L] [S] a consenti à Mme [T] [R] un bail commercial pour un local « à usage de bar, brasserie, avec cuisine, salle de réception, cour, jardin et cave » situé [Adresse 2] à [Localité 5]. Le bail a été convenu pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 7 octobre 2021 pour se terminer le 6 octobre 2030, moyennant un loyer mensuel de 780 euros, soit 650 euros hors taxe outre charges et taxes foncières.

Suivant acte sous seing privé du 1er mai 2022, Mme [T] [R] a cédé son fonds de commerce et transmis son droit au bail à M. [E] [J].

M. [L] [S] expose que le preneur a cessé de payer les loyers à compter du mois de mai 2024.

Le 7 février 2025, M. [L] [S] a fait délivrer à M. [E] [J] un commandement de payer la somme de 6 200,39 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 décembre 2024 et du coût de l’acte, visant la clause résolutoire comprise dans le bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte d’huissier de justice du 30 avril 2025, M. [L] [S] a fait assigner M. [E] [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire au 8 mars 2025 et la résiliation du bail commercial relatif au local sis [Adresse 1] à [Localité 6] en conséquence l’expulsion de M. [E] [J] de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] et de toute personne occupant les lieux de son chef au besoin avec le concours de la force publique,condamner M. [E] [J] à lui payer à titre provisionnel la somme de 7 414,37 euros correspondant aux loyers avec accessoires dus au 8 mars 2025, date d’acquisition de la clause avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024, date de signification du commandement de payer pour la somme de 6 200,39 euros et à compter de la signification de la présente assignation pour le surplus,le condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 621,70 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due du 8 mars 2025 au 31 mars 2025,le condamner à lui payer à titre provisionnel une indemnité égale au montant des loyers avec accessoires, qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la date de restitution effective des lieux,le condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 741,44 euros en application de la clause pénale stipulée dans l’acte sous seing privé du 27 octobre 2021,attribuer à titre provisionnel à M. [S] la somme de 780 euros conservée à titre de dépôt de garantie en application du troisième alinéa de la clause pénale stipulée dans l’acte sous seing privé du 27 octobre 2021,condamner M. [E] [J] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 7 février 2025.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties à l’audience du 9 juillet 2025.

A cette audience, M. [L] [S] maintient ses demandes. Il précise que la dette locative s’élève à la somme de 6 679 euros au 7 juillet 2025.

M. [E] [J] indique qu’il n’a pas eu le temps de se constituer avocat. Il précise qu’il a effectué quatre règlements de 620 euros outre son loyer, dont deux loyers versés au mois de mai et qu’il exploite un café et un local affecté à des associations.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la présente décision est mise à leur disposition au greffe à compter du 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les créanciers inscrits

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, le demandeur produit un état d’endettement concernant [J] [E], délivré par le greffe du tribunal de commerce d’Arras, à jour à la date du 31 mars 2025, ne faisant apparaître aucune inscription.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail du 27 octobre 2021, outre l’avenant au bail commercial du 1er mai 2022, qui contient une clause résolutoire rédigée comme telle : « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la loi des parties (si les locaux loués sont soumis à ce régime), ou encore d’inexécution des obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. »,

— du commandement de payer la somme de 6 200,39 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 décembre 2024 et du coût de l’acte, qui a été délivré le 7 février 2025 avec rappel de la clause résolutoire,

— du décompte arrêté au 31 mars 2025 justifiant de l’absence de régularisation des causes du commandement dans le mois de la délivrance de cet acte.

M. [E] [J], s’il indique avoir procédé à plusieurs règlements repris par ailleurs dans le dernier décompte arrêté au 7 juillet 2025 (un chèque de 620 euros du 18 avril 2025, un chèque de 2 230 euros du 16 mai 2025, un chèque de 620 euros du 20 juin 2025 et un chèque de 803 euros du 4 juillet 2025), ne démontre pas avoir soldé sa dette locative dans le délai imparti.

Il y a lieu de constater le jeu de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties et partant, de constater la résiliation du bail à compter du 8 mars 2025.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire figurant dans le bail commercial, M. [E] [J] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre.

Il convient d’ordonner la libération des lieux et l’expulsion de M. [E] [J] et de tous occupants de son chef.

Sur la demande de condamnation à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

— sommes dues au titre du commandement de payer : 6 200,39 euros, sommes dues selon le décompte locatif intégré à l’acte, arrêtées au 21 décembre 2024, loyer de décembre inclus, auxquelles il convient de déduire la somme de 164,39 euros correspondant au coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, cette somme étant reprise dans les demandes accessoires de la présente ordonnance, soit 6 036 euros, échéance de décembre incluse,

— loyers pour les mois suivants le commandement de payer (janvier et février 2025) : 1606 euros,

— loyer pour la période du 1er mars au 7 mars 2025 inclus : 181,32 euros (803 x 7/31),

— dont à déduire les sommes versées par le preneur effectuées postérieurement à la résiliation du bail commercial et attestées par le dernier décompte produit par le bailleur : 620 euros par chèque du 18 avril 2025, 2 230 euros par chèque du 16 mai 2025, 620 euros par chèque du 20 juin 2025 et 803 euros par chèque du 4 juillet 2025), soit la somme de 4 273 euros à déduire,

soit 3 550,32 euros, somme arrêtée à la date du 7 mars incluse.

Par conséquent, M. [E] [J] sera condamné à payer à M. [L] [S], à titre provisionnel, la somme de 3 550,32 euros, somme arrêtée à la date du 7 mars 2025 incluse, correspondant aux sommes restant dues au titre du bail.

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant du loyer dû à la date de résiliation du bail. Aussi, M. [E] [J] sera en outre tenu à une indemnité d’occupation à compter du 8 mars 2025 puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 803 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Toutefois, l’indemnité d’occupation due pour le mois de mars sera réduite à la somme de 621,68 euros étant donné qu’elle n’est due que pour la période du 8 mars au 31 mars 2025 (soit 24 jours).

M. [E] [J] sera condamné à payer M. [L] [S], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 621,68 euros pour la période du 8 mars 2025 au 31 mars 2025 inclus et une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer dû à la date de résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 803 euros, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Les sommes déjà échues porteront intérêts à taux légal à compter du jour de la présente ordonnance. Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité.

Sur la clause pénale

M. [L] [S] demande à la juridiction de condamner Monsieur [J] à lui « payer à titre provisionnel la somme de 741,44 euros en application de la clause pénale stipulée dans l’acte sous seing privé du 27 octobre 2021 » et de lui « attribuer à titre provisionnel (…) la somme de 780 euros conservée à titre de dépôt de garantie en application du troisième alinéa de la clause pénale stipulée dans l’acte sous seing privé du 27 octobre 2021 ».

En l’espèce, le bail comporte une clause pénale indiquant : « A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le locataire d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette.

En outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 4 points, et ce sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme.

En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d’avance ainsi que le dépôt de garantie resteront acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de cette résiliation, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du preneur, ayant ou non provoqué cette résiliation.

L’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 % ».

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d=être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de majoration des sommes dues.

La même clause pénale du bail prévoyant la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité est tout autant susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des mêmes dispositions.

Il est de principe que le juge des référés peut allouer une provision au titre d’une clause pénale lorsque la créance de ce chef n’est pas sérieusement contestable.

Si M. [L] [S] sollicite le paiement provisionnel de la somme de 741,44 euros correspondant à 10 % de la somme due au titre de la dette locative, il ne justifie pas de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, condition permettant l’application de ladite clause. L’obligation souffre donc d’une contestation sérieuse pour que le juge des référés accorde une provision au créancier au titre de cette clause pénale.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

En revanche, la somme provisionnelle réclamée au titre de la conservation du dépôt de garantie, contractuellement prévue en cas d’application de la clause résolutoire, ne semble pas présenter un caractère manifestement excessif, alors même qu’il indemnise le bailleur impayé de ses loyers. A ce titre, s’il résulte du dossier que des paiements récents ont été effectués par M. [E] [J], ce dernier demeure tenu d’une dette locative assez importante. Cette obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable.

M. [E] [J] sera condamné à payer à M. [L] [S] la somme provisionnelle de 780 euros conservée à titre de dépôt de garantie en application de cette clause pénale.

Partant, il n=y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [J], qui succombe, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 7 février 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [E] [J] sera en outre condamné à payer à M. [L] [S] la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire de Béthune, juge des référés, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal RENVOIE les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail du 27 octobre 2021, liant les parties, à compter du 8 mars 2025 et relatif au local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;

CONDAMNE M. [E] [J] à restituer les lieux, situés [Adresse 2] à [Localité 5], dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAME M. [E] [J] à payer à M. [L] [S], à titre provisionnel, la somme de 3 550,32 euros, au titre des loyers dus et arrêtés à la date du 7 mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [E] [J] à payer à M. [L] [S], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 621,68 euros (six cent vingt euros et soixante-huit centimes) pour la période du 8 mars 2025 au 31 mars 2025 inclus ;

CONDAMNE M. [E] [J] à payer à M. [L] [S], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer dû à la date de résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 803 euros (huit cent trois euros), à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement à titre provisionnel de la somme de 741,44 euros en application de la clause pénale ;

CONDAMNE M. [E] [J] à payer à M. [L] [S], à titre provisionnel, la somme de 780 euros conservée à titre de dépôt de garantie en application de la clause pénale contenue dans le bail du 27 octobre 2021 ;

CONDAMNE M. [E] [J] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 février 2025 ;

CONDAMNE M. [E] [J] à payer à M. [L] [S] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 27 août 2025, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES