MINUTE N° 25/00152

ORDONNANCE DU:

23 Avril 2025

ROLE:

N° RG 24/00352 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IJU2

S.C.I. HOTEL BERNARD

C/

S.A.R.L. B HOTEL

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e HARENG

M^e MAS

Copie(s) délivrée(s)

à M^e HARENG

M^e MAS

Service Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, vingt trois Avril deux mil vingt cinq, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Nous, Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. HOTEL BERNARD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Christophe HARENG, avocat au barreau de BETHUNE, substitué par Maître Virginie LELEU, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. B HOTEL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, substitué par Maître Sylvain VERBRUGGHE, avocat au barreau de LILLE

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 26 Mars 2025 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 23 Avril 2025;

Sur quoi, Nous, Président, Juge des référés avons rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGELa SCI Hôtel Bernard est propriétaire d’un immeuble à usage d’hôtel restaurant situé [Adresse 6].

Le bien est exploité par la société B Hôtel, propriétaire du fonds de commerce du précédent locataire, la société Café Hôtel de la Gare, depuis le 1er juin 2010.

La SCI Hôtel Bernard expose qu’en vertu d’un accord non daté conclu en 2016, conclu dans le cadre d’un litige les opposant devant le juge des loyers commerciaux, avant une audience devant se tenir le 1er avril 2016 les parties auraient convenu du renouvellement du bail commercial préexistant à compter du 1er juillet 2009, pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 34 900 euros HT, payable mensuellement à hauteur de 2 908,33 euros HT.

Le bail aurait été renouvelé par tacite reconduction le 30 juin 2018, le loyer étant indexé et réévalué chaque 1er juillet sur la base de la variation de l’indice du coût de la construction au 1er juillet 2015. S’y ajoutent la taxe foncière, à la charge du preneur.

La société B Hôtel aurait cessé de payer les loyers régulièrement depuis 2020.

Le 7 novembre 2023, la société Hôtel Bernard a fait délivrer à la société B Hôtel un commandement de payer la somme de 30 421,80 euros en loyers, charges et accessoires, visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que, depuis, les paiements seraient irréguliers, et ne correspondraient ni aux loyers ni aux charges dues, la société Hôtel Bernard, par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, a fait assigner la société B Hôtel devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de le voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial par l’effet du commandement de payer demeuré infructueux, à effet du 7 décembre 2023 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société B Hôtel ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8] à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement ;

— ordonner l’expulsion de la société B Hôtel et tous occupants introduits de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner l’enlèvement de l’ensemble des biens se trouvant dans les lieux en un lieu approprié au frais et risques et péril de la société B Hôtel qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par commissaire de justice chargé de l’exécution ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux et de les débarrasser de tous biens, d’une astreinte de 800 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ;

— condamner la société B. HOTEL à payer à titre provisionnel à la SCI Hôtel Bernard les sommes de :

• 15 474 euros au titre des loyers impayés,

• 49 844,79 euros au titre des indemnités d’occupation, taxe foncière pour

l’année 2024 comprise, sauf à parfaire à compter de février 2024,

• 7 890 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2025.

— condamner la société B Hôtel à payer à la SCI Hôtel Bernard une indemnité d’occupation égale de 4 910,83 euros par mois représentant la somme de 3 906 euros par mois, et à celle de 1 004,83 euros représentant 1/12 de la taxe foncière 2024 jusqu’au 1 er juillet 2024 ;

— condamner la société B Hôtel à payer à la SCI Hôtel Bernard une indemnité d’occupation égale de 5 778,83 euros par mois représentant la somme de 4 774 euros par mois, et à celle de 1 004,83 euros représentant 1/12 de la taxe foncière 2024 à compter du 1 er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux et de la restitution des clés ;

— dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties, ou le montant de l’évolution de la taxe foncière pour ce qui concerne cette charge ;

— condamner la société B Hôtel à payer à la SCI Hôtel Bernard les charges au jour de la résiliation à celui de la libération des lieux soit le jour de restitution des clés ;

— condamner la société B Hôtel à payer à la SCI Hôtel Bernard la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;

— débouter la société B Hôtel de l’ensemble de ses demandes.

En défense, la société B Hôtel entend, à titre principal, contester les causes du commandement de payer, au motif qu’elle n’était redevable d’aucune somme à la date de délivrance de celui-ci, le remboursement de la taxe foncière n’étant encadré par aucun délai, que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les frais de fiscalité directe locale, la TVA sur les charges, les pénalités pour non-paiement de la taxe foncière lui auraient été indûment refacturés. La société B Hôtel soutient en outre que le montant du loyer allégué est erroné. Elle ajoute que les locaux seraient particulièrement dégradés, de sorte que les demandes souffriraient de contestation sérieuse.

La société B Hôtel demande donc au juge des référés :

A titre principal

— de condamner à titre provisionnel la SCI Hôtel Bernard au remboursement des indexations irrégulièrement pratiquées, des refacturations de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de la TVA sur les charges, les pénalités, soit la somme de 73.168,10 € TTC ;

— de juger que les sommes indues (73.168,10 €) se compensent avec les sommes dont le paiement est sollicité par la SCI Hôtel Bernard (68.090,00 €) ;

— en conséquence, juger que les demandes de la SCI Hôtel Bernard font ainsi l’objet de contestations sérieuses , et la renvoyer à mieux se pourvoir au fond, et la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— de constater le mauvais état des locaux et en conséquence et ordonner une mesure d’expertise judiciaire, afin notamment de déterminer si les désordres constatés sont de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage, et de chiffrer les préjudices subis par la société SARL B HOTEL tant du fait des désordres constatés affectant les biens et droits immobiliers, que du trouble de jouissance, et chiffrer les travaux nécessaires à la remise en état des locaux loués et en évaluer le coût.

— d’ordonner, compte tenu de l’impossibilité d’exploiter une grande partie des locaux loués, la suspension du paiement des loyers et charges à hauteur de 50 % de leur montant jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état des locaux ;

— de condamner à titre provisionnel la société SCI Hôtel Bernard au règlement d’une somme de 20.940 € au titre du préjudice subi à la société SARL B HOTEL au titre de la surconsommation d’énergie liée à l’état de l’immeuble, à parfaire du préjudice du Preneur pour les différents troubles de jouissance subis.

A titre subsidiaire

— constater la mauvaise foi de la demanderesse dans la délivrance du commandement du 7 ovembre 2023, au regard de l’état des locaux et du manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;

— de constater la nullité commandement.

A titre infiniment subsidiaire

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— octroyer à la société B Hôtel des délais de paiement pour s’acquitter des causes du commandement du 7 novembre 2023 qui resteraient à sa charge, et lui octroyer plus généralement des délais de paiement pour s’acquitter de toute dette de loyer à la date de la décision à intervenir.

— condamner à titre la demanderesse au paiement d’une somme de 4 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en tenant compte des frais de gestion du dossier par le conseil pendant la durée de la procédure estimés à 1 500 €, et des frais irrépétibles tenant compte de la durée de cette procédure et de la difficulté de l’affaire, estimés à 3 000 €.

— condamner la société SCI Hôtel Bernard aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais de commandement et de mise en demeure.

La présente décision sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Le commandement de payer du 7 novembre 2023 vise, en principal, une dette de 30 421,80 euros détaillée comme suit :

— taxe foncière 2022 823,60 euros (539,20 euros + 284,20 euros de pénalités de re tard)

— taxe foncière 2023 14 268,20 euros

— loyers dus année 2020 2 562,00 euros

— solde créditeur année 2022 – 336 euros

— loyers impayés année 2023 13 104 euros

S’agissant des impayés de taxe foncière, la défenderesse soutient qu’il ne pouvait lui être opposé aucun délai pour s’exécuter, faute de précision à ce titre au contrat. Pour autant, l’accord passé en 2016 met expressément à la charge du preneur, outre le loyer annuel convenu, « la taxe foncière », de sorte qu’il ne peut être sérieusement contesté que dans le cadre d’une exécution de bonne foi de la convention, les sommes dues à ce titre devaient nécessairement être payées au moins annuellement, compte tenu notamment des obligations fiscales pesant sur le bailleur, et de l’absence de stipulation rendant purement potestative l’exigibilité de l’obligation.

Pour autant, les parties s’accordent sur le fait que les pénalités de retard de paiement de la taxe foncière 2022 ne pouvaient être imputées au preneur.

En outre, le commandement fait état d’une somme de 14 268,20 euros due au titre de la taxe foncière 2023, alors que l’avis d’imposition évoque une somme de 11 890 euros, sans qu’il soit possible d’identifier les acomptes éventuellement versés pour expliquer cette différence.

Il en ressort que les causes du commandement de payer apparaissent sérieusement contestables, sinon dans leur principe, à tout le moins dans leur montant, de sorte que le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut considérer comme acquise la résolution de plein droit de la convention liant les parties pour défaut de régularisation dans le mois suivant le commandement de payer.

La demande à ce titre, ainsi que celles, subséquentes, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation, incluant la taxe foncière, seront donc rejetées.

La demande subsidiaire de la société B Hôtel tendant à renvoyer au fond pour qu’il soit statuer sur la nullité du commandement sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes de provision au titre de l’exécution du bail

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut prononcer une condamnation à titre de provision lorsque l’obligation invoquée n’est pas sérieusement contestable ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La preuve d’une telle contestation sérieuse repose sur le débiteur de cette obligation.

L’appréciation du caractère sérieusement contestable porte à la fois sur le principe et le montant de la provision sollicitée.

En l’espèce, la SCI Hôtel Bernard demande une condamnation provisionnelle de :

• 15 474 euros au titre des loyers impayés ;

• 49 844,79 euros au titre des indemnités d’occupation, taxe foncière pour l’année 2024 comprise, sauf à parfaire à compter de février 2024 ;

• 7 890 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2025.

Compte tenu de ce qui précède, la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation sera rejetée. La société Hôtel Bernard, dans ses écritures, ne fait pas de distinction, dans le total demandé, entre ce qui relève de l’indemnitaire et ce qui relève de l’impôt local, de sorte que le juge des référés ne peut, sans se substituer à la demanderesse, déterminer les contours de la demande au titre de la taxe foncière 2024, qui sera donc rejetée.

S’agissant de la taxe foncière 2025 visée au dispositif des écritures, la société Hôtel Bernard a manifestement commis une erreur de plume. Elle limite en réalité sa demande à la taxe foncière due au titre de l’année 2023, d’un montant de 11 890 euros, pour laquelle elle a reçu paiement de 4 000 euros, soit un solde de 7 890 euros.

S’agissant des loyers impayés, contrairement à ce que soutient la défenderesse, le fonctionnement de la clause d’indexation est clair : fixation du loyer annuel à 41 880 euros TTC à compter du 1er juillet 2015, avec application du coefficient d’indexation, calculé sur la base du coût de la construction, « au 1er juillet de chaque début de période triennale », ce qui pour un contrat conclu, selon le protocole transactionnel de 2016, et renouvelé depuis, impliquait incontestablement une réévaluation le 1er juillet 2015, le 1er juillet 2018, et le 1er juillet 2021. Pour autant, jusqu’à la présente instance de référé, la société Hôtel Bernard n’a jamais réclamé le montant des loyers réévalués à l’aune de ces stipulations contractuelles.

Au cours de cette période, la société B Hôtel, certes de façon irrégulière voire erratique, a procédé à divers paiements, parfois sans rapport aucun avec les montants attendus chaque mois, si l’on s’en tient aux prétentions de la demanderesse.

Elle demande répétition, à titre provisionnel, d’une somme de 22 713,20 euros au titre de sommes indument perçues, et de 14 268,20 euros au titre de la taxe foncière 2023, montant qui ne correspond pas aux demandes de la société Hôtel Bernard.

La confusion des comptes proposés de part et d’autres ôte tout caractère d’évidence aux créances alléguées, illustrant une relation contractuelle aux contours flous, reposant d’ailleurs sur un protocole transactionnel non précisément daté.

Or, le juge des référés est le juge de l’évidence : il ne peut, sans outrepasser ses attributions, refaire des comptes que les parties n’ont elles-mêmes manifestement pas été en mesure de réaliser en exécution de la convention qui les lie.

Les créances réciproquement alléguées étant sérieusement contestables de ce fait, elles seront rejetées.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

La société B Hôtel, qui soutient que les locaux sont particulièrement dégradés depuis plus de 20 ans, se prévaut elle-même d’un précédent rapport d’expertise, datant de 2016, évoquant le caractère dégradé des lieux, et demande la désignation d’un nouvel expert, considérant que le fait qu’elle ne puisse exploiter la totalité des surfaces des locaux loués expose le bailleur à un manquement à son obligation de délivrance et de jouissance paisible.

Le constat de commissaire de justice du 27 décembre 2024 qu’elle verse aux débats atteste de la dégradation, voire de l’insalubrité des lieux, sans qu’il soit d’ailleurs possible, à ce stade, d’imputer la situation au bailleur. Le caractère légitime de la demande d’expertise résulte de la nécessité de déterminer la cause de ces désordres, afin de permettre au juge du fond éventuellement saisi de se prononcer sur leur imputabilité.

La mission d’expertise ne pouvant pas présenter un caractère général, mais devant porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise, elle sera ordonnée selon les termes visés au dispositif de la présente ordonnance, aux frais avancés de la société B Hôtel.

Sur les autres demandes provisionnelles de la société B Hôtel

La société B Hôtel exploite les lieux depuis de nombreuses années ; l’expertise est justifiée par l’impossibilité d’imputer, à ce stade, l’origine des désordres dont elle se plaint, de sorte que le bailleur ne peut être considéré, à ce stade, comme responsable de la situation, alors même que depuis de nombreuses années le preneur s’abstient d’un paiement régulier des loyers.

En conséquence, la demande de la société B Hôtel tendant au règlement d’une somme de 20 940 € au titre du préjudice subi du fait de la dégradation des lieux ou au titre de la surconsommation d’énergie liée à l’état de l’immeuble doit être rejetée.

Pour le même motif, il en va de même de sa demande de suspension du paiement des loyers à hauteur de 50 % jusqu’à remise en état des lieux.

Sur les demandes accessoires

La société B Hôtel et la société Hôtel Bernard, qui succombent pour l’essentiel dans leurs prétentions, conserveront la charge de leurs propres dépens.

La société B Hôtel, toutefois, sera seule tenue de faire l’avance sur les frais d’expertise.

L’équité commande de débouter chacune des parties de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance publique par mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, contradictoire, mise à disposition au greffe :

Au fond,

INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

Mais dès à présent,

DEBOUTONS la société Hôtel Bernard de ses demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à compter du 7 décembre 2023, et par voie de conséquence de ses demandes d’expulsion, d’enlèvement des meubles et d’astreinte ;

DEBOUTONS la société Hôtel Bernard de l’ensemble de ses demandes de provisions ;

DEBOUTONS la société B Hôtel de ses demandes de provisions et de suspension du loyer :

ORGANISONS une mesure d’expertise entre la société Hôtel Bernard d’une part et la société B Hôtel d’autre part ;

COMMETTONS pour y procéder :

[S] [P]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01].

Port. : 06.84.14.70.81. Mèl : [Courriel 9]

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de DOUAI, qui aura pour mission de :

entendre les parties et tous sachants ;

recueillir leur accord pour procéder par voie dématérialisée aux échanges entre les intervenants à la mesure d’instruction, dans le cadre déterminé par http://www.certeurope.fr/opalexe.php ;

aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

se faire communiquer tous documents utiles, notamment, les documents contractuels, tel que les factures des différents intervenants ;

visiter les lieux situés [Adresse 6] ;

rechercher et constater les désordres sur le local commercial loué par la société B Hôtel, par seule référence aux dernières conclusions, aux pièces jointes à celles-ci (notamment le constat de commissaire de justice du 27 décembre 2024) et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile) ;

décrire le siège, la nature et l’intensité des désordres ainsi constatés ;

se prononcer sur l’origine de chaque désordre constaté ;

se prononcer sur l’imputabilité de chacun des désordres constatés ;

décrire les solutions techniques préconisées et les travaux propres à remédier aux désordres constatés, tant dans leurs causes que dans leurs conséquences ;

chiffrer le coût prévisible de ces préconisations techniques, en fournissant au moins deux devis concurrentiels  ;

se prononcer sur l’ensemble des préjudices subis par chacune des parties et résultant des désordres constatés ;

A l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai ; définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de SIX MOIS à compter de la présente ordonnance, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les HUIT mois de la présente ordonnance ;

DISONS qu’une consignation d’un montant de DEUX MILLE CINQ CENT EUROS devra être versée auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Béthune par la société B Hôtel à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard dans un délai maximum de 45 jours à compter de la notification de la présente décision, étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus.

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce Tribunal ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

DISONS que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

REJETONS, en tant que de besoin, le surplus des demandes ;

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 23 avril 2025, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES