1ère chambre civile

S.C.I. DES BERYLS

, S.A.S.U. ALEXIA

c/

S.C.I. LE MOULIN A VENT

copies et grosses délivrées

le

à M^e DENECKER-VERHAEGHE (LILLE)

à M^e BRUNET FX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 24/03372 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-II7Q

Minute: 254 /2026

JUGEMENT DU 17 MARS 2026

DEMANDERESSES

S.C.I. DES BERYLS, dont le siège social est sis 4249 rue de la Lys – 62840 SAILLY SUR LA LYS

représentée par M^e Estelle DENECKER-VERHAEGHE, avocat au barreau de LILLE

S.A.S.U. ALEXIA, dont le siège social est sis centre commercial leclercq avenue de l’europe – 59270 BAILLEUL

représentée par M^e Estelle DENECKER-VERHAEGHE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. LE MOULIN A VENT, dont le siège social est sis 48 rue de l’éclusier – 80340 SUZANNE

représentée par M^e François Xavier BRUNET, avocat postulant de BETHUNE et M^e Juliette DELAHOUSSE, avocat plaidant au barreau d’AMIENS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : LEJEUNE Blandine, juge, siégeant en juge unique

Assisté lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 Octobre 2025 fixant l’affaire à plaider au 17 Février 2026 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 17 Février 2026. Puis le délibéré ayant été prorogé au 17 Mars 2026.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 31 mars 2022 reçu par Maître [L] [Z], la société SCI Des Béryls a acquis de la société Le Moulin à vent un immeuble mixte à usage d’habitation et de commerce sis 1115 rue de la Lys à Sailly-sur-la-Lys (62) au prix de 355 000 euros.

Des désordres sont apparus à l’occasion de la réalisation des travaux d’aménagement dudit bien confiés à la société Coddeville.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 décembre 2022, la SCI Des Beryls a fait délivrer assignation en référé devant ce tribunal, aux fins d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 01 février 2023, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné Mme [D] [C] en qualité d’expert judiciaire.

L’experte a déposé son rapport le 20 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 octobre 2024, la SCI Des Beryls et la SASU Alexia ont assigné la SCI Le Moulin à vent devant ce tribunal aux fins de condamnation de cette dernière à leur payer respectivement les sommes de 233 994,34 euros et 95 000 euros.

Les défendeurs ont comparu.

L’instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 08 octobre 2025 et qui a fixé l’affaire pour plaidoiries à l’audience des débats du 02 décembre 2025 devant le juge unique. À l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 17 février 2026, prorogé au 17 mars 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2025, la société Des Beryls à vent demande au tribunal de :

— condamner la SCI Le moulin à vent au paiement d’une somme de 233 994,34 € au profit de la SCI Des Beryls

— condamner la SCI Le moulin à vent au paiement d’une somme de 95 000 € au profit de la SASU Alexia

— condamner la SCI Le moulin à vent au paiement d’une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Le moulin à vent aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise et les frais de la procédure de référé.

— débouter la SCI Le moulin à vent de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SCI Des Beryls.

— débouter la SCI Le moulin à vent de sa demande de condamnation aux entiers dépens à l’encontre de la SCI Des Beryls.

Au soutien de leur demande fondée sur la garantie des vices cachés, la SCI Des Béryls et la SAS Alexia exposent que l’immeuble acquis le 31 mars 2022 est affecté de désordres structurels importants révélés lors des opérations de curage entreprises après la vente. Elles soutiennent que ces désordres, constatés par huissier puis confirmés par l’expertise judiciaire, tiennent notamment à des défauts affectant la structure de l’immeuble et rendent le bien impropre à l’usage auquel il était destiné, à savoir l’exploitation de locaux commerciaux et d’habitation. Elles font valoir que ces défauts existaient antérieurement à la vente et n’étaient pas apparents lors de l’acquisition, les désordres n’ayant pu être révélés qu’après la dépose des cloisons et plafonds lors des travaux.

Elles soutiennent que la circonstance qu’elles aient sollicité, avant la vente, des devis auprès d’un entrepreneur ne saurait conférer un caractère apparent aux vices invoqués, dès lors que ces professionnels ne pouvaient procéder à des sondages destructifs sur l’immeuble avant que la vente ne soit réalisée. Elles en déduisent que les défauts litigieux doivent être qualifiés de vices cachés au sens des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil.

Au soutien de leur demande tendant à écarter la clause d’exclusion de garantie stipulée dans l’acte de vente, elles soutiennent que les vendeurs avaient connaissance des désordres affectant l’immeuble. Elles font valoir que les travaux réalisés antérieurement sur la structure auraient été entrepris par les vendeurs eux-mêmes ou sous leur responsabilité, de sorte qu’ils ne pouvaient ignorer les défauts affectant l’ouvrage. Elles ajoutent que les explications fournies par les vendeurs dans le cadre de l’expertise quant à l’intervention d’entreprises extérieures seraient inexactes et révéleraient une volonté de dissimulation. Elles en déduisent que la mauvaise foi des vendeurs est établie, ce qui ferait obstacle à l’application de la clause excluant la garantie des vices cachés.

Au soutien de leur demande indemnitaire, elles soutiennent que les vices affectant l’immeuble ont désorganisé l’ensemble de l’opération immobilière envisagée. La SCI Des Béryls expose avoir subi un surcoût important de travaux nécessaires pour remédier aux désordres structurels et permettre l’exploitation du bien, ainsi qu’un préjudice financier lié au retard dans la réalisation du projet et à l’impossibilité de percevoir les loyers attendus. La SAS Alexia soutient, pour sa part, avoir subi un préjudice commercial résultant de l’impossibilité d’ouvrir dans les délais le cabinet d’audioprothèse projeté dans les locaux litigieux et de la perte d’exploitation qui en a résulté.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 octobre 2025, la société Le moulin à vent demande au tribunal de :

— dire et juger la SCI Des Beryls et la SASU Alexia mal fondées en l’intégralité de leurs demandes,

— les en débouter purement et simplement,

— les condamner, chacune, au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l’Article 700 du code de procédure Civile,

— les condamner aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SELARL Brunet Veniel Guislain Laur.

Au soutien de sa demande tendant au rejet des demandes formées par la SCI Des Béryls et la SAS Alexia, la SCI Le Moulin à vent fait valoir que les désordres invoqués ne sauraient être qualifiés de de vices cachés. Elle soutient que les acquéreurs étaient accompagnés de professionnels du bâtiment lors des visites précédant la vente afin d’évaluer la faisabilité de leur projet de transformation du bien et d’établir des devis de travaux. Elle en déduit que ces professionnels étaient en mesure d’identifier les indices révélateurs de l’état de la structure et de procéder aux vérifications nécessaires, de sorte que les désordres allégués doivent être regardés comme apparents et ne peuvent donner lieu à garantie.

Elle soutient en outre que les acquéreurs envisageaient la réalisation de travaux importants affectant la structure du bâtiment, impliquant notamment la démolition d’éléments existants et la transformation de l’immeuble, de sorte qu’il appartenait aux professionnels missionnés par eux de procéder aux investigations nécessaires afin d’apprécier l’état de la structure.

A titre subsidiaire, la SCI Le Moulin à vent fait valoir que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente doit recevoir application. Elle expose qu’elle ne peut être assimilée à un vendeur professionnel de l’immobilier, la société ayant été constituée dans un cadre familial afin d’acquérir et exploiter un immeuble dans lequel était exercée une activité de boulangerie, la vente litigieuse constituant la seule cession immobilière réalisée depuis sa création et ne s’inscrivant pas dans une activité habituelle d’achat et de revente de biens immobiliers.

Elle conteste par ailleurs toute mauvaise foi de sa part, soutenant qu’elle n’avait pas connaissance des désordres structurels affectant l’immeuble. Elle fait valoir que les travaux à l’origine des désordres allégués auraient été réalisés au début des années 2000 par des professionnels dans le cadre d’un permis de construire, que l’immeuble a été exploité pendant de nombreuses années sans manifestation de désordres et que les vices n’ont été révélés qu’à l’occasion des travaux entrepris par l’acquéreur après la dépose de cloisons et plafonds.

Au soutien de sa contestation des demandes indemnitaires de la SCI Des Béryls, elle soutient que, dans l’hypothèse où la garantie des vices cachés serait retenue, l’indemnisation ne pourrait porter que sur le coût des travaux strictement nécessaires pour remédier aux désordres structurels et non sur les autres préjudices économiques invoqués.

S’agissant des demandes formées par la SAS Alexia, elle soutient que cette société, qui n’est pas partie au contrat de vente, ne peut se prévaloir de la garantie des vices cachés. Elle fait valoir qu’en tout état de cause le préjudice allégué, fondé sur une perte d’exploitation, n’est pas établi, la société Alexia se fondant uniquement sur un prévisionnel et ne démontrant ni la réalité ni le caractère certain et direct du préjudice invoqué.

Elle ajoute enfin que la société Alexia ne justifie pas avoir été dans l’impossibilité d’exploiter provisoirement son activité dans un autre local pendant la durée de la procédure, de sorte qu’elle aurait contribué à la réalisation du préjudice qu’elle invoque.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-avant.

MOTIFS DU JUGEMENT

I. Sur la garantie des vices cachés

a. Sur l’existence d’un vice caché

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Le vice est caché lorsqu’il ne pouvait être décelé par un acquéreur normalement diligent lors de la vente.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que l’immeuble présente d’importants désordres structurels affectant notamment la structure métallique du bâtiment central, les murs périphériques et certains éléments porteurs.

L’expert indique que ces désordres résultent d’un défaut d’exécution des travaux réalisés aux alentours de l’année 2000 et que la structure se trouve dans un état limite susceptible d’entraîner une déformation ou une rupture en cas de surcharge.

Il précise en outre que l’ensemble des désordres était invisible avant et après la vente, hormis après démolition complète des murs, cloisons et plafonds, et qu’ils n’ont pu être révélés qu’à l’occasion des travaux de curage réalisés après l’acquisition.

Dans ces conditions, ces désordres, qui affectent la solidité de l’immeuble et rendent nécessaire la réalisation de travaux importants de reprise structurelle, constituent un vice rendant le bien impropre à son usage.

Leur caractère caché est également établi dès lorsqu’ils ne pouvaient être décelés lors des visites du bien, y compris en présence de professionnels venus établir des devis, faute de pouvoir être identifiés sans démontage des éléments de doublage.

b. Sur l’application de la clause d’exclusion de garantie

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il résulte de ce texte qu’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés est valable lorsque le vendeur n’a pas la qualité de vendeur professionnel et qu’il n’est pas établi qu’il avait connaissance du vice lors de la vente.

En l’espèce, l’acte authentique de vente stipule que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve, sans recours contre le vendeur notamment pour les vices cachés.

En premier lieu, la SCI Le Moulin à vent ne peut être regardée comme un vendeur professionnel de l’immobilier.

Il ressort en effet des pièces produites que cette société civile immobilière, constituée par deux associés exerçant respectivement les professions de boulanger et de secrétaire, a été créée afin d’acquérir et d’exploiter un bien immobilier déterminé. La vente litigieuse, intervenue après plusieurs années d’exploitation et de location de l’immeuble, ne s’inscrit pas dans une activité habituelle d’achat et de revente de biens immobiliers, mais dans une opération patrimoniale isolée.

En second lieu, il n’est pas établi que la SCI Le Moulin à vent avait connaissance du vice lors de la vente.

Il résulte du rapport d’expertise que les travaux à l’origine des désordres structurels remontent aux alentours de l’année 2000 et qu’aucun document ne permet aujourd’hui d’identifier avec certitude les entreprises intervenues lors de leur réalisation.

Les incohérences relevées quant à l’identité des sociétés ayant réalisé ces travaux ne suffisent pas, à elles seules, à démontrer que les vendeurs avaient connaissance des défauts structurels affectant l’immeuble.

L’expert judiciaire relève au contraire que les vendeurs, non professionnels de la construction, n’avaient pas connaissance des problèmes de stabilité de la structure et que les désordres n’étaient pas visibles avant les opérations de curage réalisées après la vente, dès lors qu’ils se situaient derrière les doublages et plafonds.

Il ressort également de l’expertise que l’immeuble a été occupé pendant plusieurs années sans qu’aucun désordre structurel apparent ne soit signalé.

Les relevés de sinistralité produits aux débats ne font par ailleurs état d’aucune déclaration de sinistre affectant la structure de l’immeuble.

Dans ces conditions, la preuve de la connaissance du vice par la SCI Le Moulin à vent n’est pas rapportée.

Dès lors, la SCI Des Béryls et la SAS Alexia seront déboutées de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SCI Le Moulin à vent au titre de la garantie des vices cachés.

II. Sur les frais du procès

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Partie ayant succombé au sens de ces dispositions, la SCI Des Béryls et la SAS Alexia seront condamnées aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL Brunet Veniel Guislain Laur. Elles seront également condamné à payer à la SCI Le Moulin à vent la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

REJETTE les demandes formées par la SCI Des Béryls et la SAS Alexia à l’encontre de la SCI Le Moulin à vent ;

CONDAMNE la SCI Des Béryls et la SAS Alexia aux dépens ;

AUTORISE la SELARL Brunet Veniel Guislain Laur, avocats, à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la SCI Des Béryls et la SAS Alexia à payer à la SCI Le Moulin à vent la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE