MINUTE N° 26/00184

ORDONNANCE DU:

10 Juin 2026

ROLE:

N° RG 26/00119 – N° Portalis DBZ2-W-B7K-I7NS

S.C.I. [N]

C/

S.A.S. [K]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e LACHERIE

Copie(s) délivrée(s)

à M^e LACHERIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, dix Juin deux mil vingt six, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Jean-François LE POULIQUEN, Premier Vice-président, assisté de Laëtitia WEGNER, Cadre Greffier, et en présence de [D] [U], Auditeur de justice,tenant l’audience des référés,

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. [N], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Gautier LACHERIE, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

S.A.S. [K], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 13 Mai 2026 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 août 2015, la SCI [N] a donné à bail à la SAS Le Dakota, société en cours de constitution, un local à usage commercial d’environ 160 m², situé [Adresse 3] à Lens (62300), « la moitié de la cave pour une surface d’environ 98 m² » ainsi que le « « parking attenant [Adresse 4] à Lens », moyennant un loyer mensuel de 1 500 euros hors charges. Le bail a été conclu à compter du 5 août 2015 pour une durée de 9 ans.

Le bail a fait l’objet d’un avenant en date du 16 mars 2017 entre la SCI [N] et la SAS Le Dakota, précisant que le local loué est situé [Adresse 5] à Lens (62300), d’une surface d’environ 315 m² et environ 100 m² de cave avec un parking mutualisé avec les autres locataires. L’avenant précise que le bail est consenti pour une durée de 9 années à compter du 1er mars 2017 et moyennant un loyer mensuel de 2 200 euros, payable d’avance avant le 10 de chaque mois.

Suivant acte sous seing privé en date du 9 octobre 2017 nommé « bail d’un local à usage commercial » et mentionnant qu’il est un « avenant au bail commercial signé le 16.03.2017 entre la sci [N] et la sas le dakota », la SCI [N] a consenti à la SAS Le Narciso, société en cours d’enregistrement, un bail portant sur un local commercial situé [Adresse 5] à Lens, à compter du 1er octobre 2017.

La SCI [N] expose que si l’acte sous seing privé du 9 octobre 2017 mentionne que le bail est conclu avec la SAS Le Narciso, société en cours d’enregistrement, la SAS Le Dakota est in fine restée locataire du local commercial.

Suivant acte sous seing privé dénommé « contrat de cession d’un bail commercial » en date du 1er novembre 2019, la SAS Dakota a cédé le bail commercial conclu le 9 octobre 2017 au profit de la SAS [K]. Il est précisé que la cession du bail porte sur le local commercial situé [Adresse 6].

Par ordonnance de référé du 27 août 2025, le juge des référés de la juridiction de céans a débouté la SCI [N] de l’ensemble de ses demandes, dont celle en constat d’acquisition de la clause résolutoire en raison d’une contestation sérieuse, à savoir l’absence de justification de la qualité de locataire de la SAS [K].

La SCI [N] expose que la précédente assignation en référé devant ce tribunal a eu pour effet d’obtenir des paiements importants de son locataire en août et septembre, la SAS [K] se serait engagée à apurer la dette locative avant la fin de l’été. Elle expose que la dette n’a pas été régularisée dans son intégralité.

Le 10 février 2026, la SCI [N] a fait délivrer un commandement de payer les loyers commerciaux à hauteur de 23 064,66 euros (comprenant la somme de 22 825,35 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de janvier 2026 inclus, outre des frais au titre du droit proportionnel de l’article A444-31 du code de commerce et du coût de l’acte) et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2026, la société SCI [N] a fait assigner la SAS [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 10 mars 2026 et la résiliation du bail commercial relatif au local commercial sis [Adresse 5] à Lens (62300) liant la SCI [N] et la SAS [K],

— ordonner en conséquence l’expulsion de la SAS [K] de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] et de toute personne occupant les lieux de son chef,

— condamner la SAS [K] à payer à titre provisionnel à la SCI [N] la somme de 28 995,35 euros au titre des loyers et des charges dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire, échéance de mars 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2026 sur la somme de 22 825,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la SAS [K] à payer à titre provisionnel à la SCI [N] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision pour charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi à compter du 1er avril 2026 jusqu’à la date de restitution effective des lieux,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus pour chaque année entière écoulée à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, s’agissant des sommes déjà échues, puis d’une année entière écoulée à compter du jour de leur exigibilité, s’agissant des sommes mensuelles à échoir et ce en application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la SAS [K] à payer à la SCI [N] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 10 février 2026 et le coût de réquisition des états de nantissement auprès du tribunal de commerce.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 mai 2026.

La SCI [N] maintient ses demandes.

En défense, la SAS [K], assignée conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, ne comparaît pas.

La présente décision réputée contradictoire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à compter du 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera observé que si une précédente ordonnance a été rendue dans le cadre du présent litige, l’autorité de la chose jugée ne peut faire échec à une demande lorsque des circonstances nouvelles sont survenues. En l’espèce, la demande en constatation d’acquisition de la clause résolutoire repose sur un commandement de payer différent de celui ayant servi de base à la demande ayant été rejetée par ordonnance du juge des référés de la présente juridiction en date du 27 août 2025.

I) Sur les créanciers inscrits

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la SCI [N] produit un état d’endettement partiel relatif au fonds de commerce de la SAS [K], à jour au 24 juin 2025, ne faisant apparaître aucune inscription sur trois types d’inscription de privilège.

II) Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail

La demande en constatation de résiliation de bail par l’effet de la clause résolutoire est justifiée par la production aux débats :

— du bail commercial en date du 5 août 2015, conclu entre la SCI [N] et la SAS Le Dakota ;

— de l’avenant au bail commercial en date du 16 mars 2017, conclu entre la SCI [N] et la SAS Le Dakota, lequel contient la clause suivante : « A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présence clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le bail sera résilié de plein droit (…) » ;

— du contrat de cession de bail commercial du 1er novembre 2019, conclu entre la SAS Le Dakota et la SAS [K], également signé par la SCI [N] ;

— du commandement de payer les loyers commerciaux et d’avoir à justifier d’une assurance, avec rappel de la clause résolutoire et de la clause « XII – Assurances », à hauteur de 23 064,66 euros (incluant 22 825,35 euros au titre des loyers et charges impayés, 19,40 euros au titre du droit proportionnel 128 (A444-31) et 219,91 euros au titre du coût de l’acte), délivré à la SAS [K] le 10 février 2026,

— du décompte de la dette arrêté au 31 mars 2026 permettant de relever que les causes du commandement de payer s’agissant de la dette locative n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte.

S’agissant de la titularité du bail, il résulte de l’avenant au bail commercial du 16 mars 2017, conclu le 09 octobre 2017 entre la SCI [N] et la SAS Le Narciso, société en cours d’enregistrement que la société Le Narciso est devenue preneur de ce bail.

La société Le Dakota ne pouvait en conséquence céder un bail commercial dont elle n’était plus titulaire à la société [K] par acte du 1er novembre 2019.

Il convient cependant de constater que la société [K] et la société [N] étaient tous deux signataires du contrat de cession de bail commercial du 1er novembre 2019 de telle sorte que ni l’un ni l’autre ne peuvent contester la titularité du bail par la société [K], seule la société Le Narciso étant éventuellement susceptible de le faire.

De plus, il résulte des relevés de compte de la société [N], des statuts de la société [K] et de l’extrait Pappers produit au débat que la société [K] a effectivement occupé le local et s’est acquittée de paiements de loyers.

La SAS [K], à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne comparaît pas à l’audience.

Il y a donc lieu de constater le jeu de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties et partant, de constater la résiliation du bail commercial relatif au local commercial situé [Adresse 5] à Lens (62300) liant la SCI [N] et la SAS [K], et ce à compter du 11 mars 2026.

III) Sur l’expulsion des locaux

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire figurant dans le bail commercial, la SAS [K] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre.

Ainsi, il convient d’ordonner la libération des lieux et l’expulsion de la SAS [K] et de tous occupants de son chef du local commercial situé dans l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2], et ce au besoin avec le concours de la force publique.

IV) Sur la demande de condamnation à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, le bail a été conclu moyennant un prix de 2 200 euros, outre charges, avec une clause de révision permettant d’expliquer la différence avec les derniers loyers sollicités, non contestés par la défenderesse non comparante.

La SCI [N] sollicite la somme provisionnelle de 28 995,35 euros au titre des loyers et des charges dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire, échéance de mars 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2026 sur la somme de 22 825,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Les demandes provisionnelles sollicitées pour les sommes non réglées avant la date de résiliation du bail, soit jusqu’au 10 mars 2026 inclus, sont les suivantes :

— loyers dus et repris dans le commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance, délivré le 10 février 2026, 22 825,35 euros, somme arrêtée au mois de janvier 2026 inclus,

— loyers pour les mois de février et mars 2026 inclus respectivement à hauteur de 3 085 euros,

Soit la somme totale de 28 995,35 euros arrêtée au mois de mars 2026 inclus.

Il convient de retrancher des sommes sollicitées celle de 2 665,35 euros au titre du « solde taxe foncière » alors que, si le bail commercial contient une clause mettant à la charge du preneur les impôts et taxes, le bailleur ne justifie aucunement le quantum sollicité.

En outre, le bailleur sollicite un loyer réévalué pour les mois de janvier, février et mars 2026 à la somme de 3 085 euros.

Or, le bail commercial prévoit la clause suivante : « a) Le loyer stipulé sera exigible sans variation pour la première année. A compter du 1 mars et, pour chacune des années suivantes à cette même date, le loyer variera automatiquement sans que le Bailleur ou le Preneur ait à formuler de demande particulière à cette fin. Cette variation annuelle et automatique sera proportionnelle à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (…) ».

Compte tenu de ces dispositions contractuelles, la SCI [N] ne peut solliciter un loyer révisé dès le mois de janvier 2026, de sorte qu’il convient de ramener les loyers sollicités pour les mois de janvier et février 2026 à la somme de 3 024 euros, non sérieusement contestable.

Enfin, si la SCI [N] sollicite à titre provisionnel un loyer entier pour le mois de mars 2026, la clause résolutoire ayant été constatée acquise au 11 mars 2026, les sommes postérieures à cette date s’analysent plutôt en des indemnités d’occupation. Ainsi, la somme provisionnelle due au titre du loyer pour le mois de mars 2026 sera ramenée à 995,16 euros (3 085 x 10/31).

Ainsi, la SAS [K] sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à payer à la SCI [N] la somme de 24 118,16 euros (28 995,35 – 2 665,35 – 61 – 61 – 2 089,84).

Conformément à la demande de la SCI [N], la SAS [K] sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers du 10 février 2026 pour la somme de 20 099 euros (22 825,35 – 2 665,35 – 61) et à compter de l’assignation pour le surplus.

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant du loyer dû à la date de résiliation du bail. Aussi, la SAS [K] sera tenue à une indemnité d’occupation puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. La SCI [N] sollicite que celle-ci soit fixée au montant du loyer et de la provision pour charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi à compter du 1er avril 2026, et ce jusqu’à la date de restitution effective des lieux.

Ainsi, la SAS [K] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 3 085 euros.

L’indemnité d’occupation sera cependant fixée à compter du 11 mars 2026, date d’acquisition de la clause résolutoire, étant relevé que la SCI [N] a sollicité des demandes provisionnelles pour cette période, injustement qualifiées de loyers et charges dus. Pour la période du 11 mars au 31 mars 2026 inclus, l’indemnité d’occupation provisionnelle sera réduite à la somme de 2 089,84 euros.

V) Sur la capitalisation des intérêts

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient de faire droit à la demande d’anatocisme, celle-ci concernant les intérêts dus pour une année entière, conformément au dispositif de la présente décision.

VI) Sur les demandes accessoires

La SAS [K], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 10 février 2026.

En revanche, s’agissant de la demande de la SCI [N] tenant à la condamnation de la SAS [K] à supporter le coût de réquisition des états de nantissement auprès du tribunal de commerce, la bailleresse ne justifie pas l’avoir sollicité. La demande sera rejetée.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SAS [K] sera condamnée à payer à la SCI [N] la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal RENVOIE les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail cédé, liant la SCI [N] et la SAS [K], à compter du 11 mars 2026, et relatif au local commercial situé [Adresse 5] à Lens (62300) ;

CONDAMNE la SAS [K] à restituer les lieux situé [Adresse 5] à [Localité 2] dans le mois de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la SAS [K] à payer, à titre provisionnel, à la SCI [N], la somme de 24 118,16 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 10 février 2026 pour la somme de 20 099 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE la SAS [K] à payer, à titre provisionnel, à la SCI [N], une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier montant du loyer et charges dû, à savoir la somme de 3 085 euros, à compter du 11 mars 2026, l’indemnité d’occupation pour la période du 11 mars au 31 mars 2026 étant réduite à la somme de 2 089,84 euros, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux situés [Adresse 5] à Lens (62300) ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour chaque année entière à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, s’agissant des sommes déjà échues, puis d’une année entière à compter du jour de leur exigibilité, s’agissant des sommes à échoir ;

DÉBOUTE la SCI [N] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS [K] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 10 février 2026 ;

REJETTE la demande au titre du coût de réquisition de l’état des nantissements auprès du tribunal de commerce ;

CONDAMNE la SAS [K] à payer à la SCI [N] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 10 juin 2026, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES