Tribunal Judiciaire de Béziers, Jcp ctx gal inf 10 000eur, 12 septembre 2025, n° 24/00676

TJ Béziers 12 septembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Prix manifestement excessif
La cour a estimé que le prix, bien que supérieur au marché, ne caractérisait pas un défaut de sincérité de l'intention de vendre, et que la locataire n'a pas prouvé la fraude.
Rejeté
Absence de démarche sérieuse en vue de la vente
La cour a constaté que les bailleurs avaient effectivement entrepris des démarches de vente, ce qui écarte l'argument de la mauvaise foi.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le congé pour vente était valide et que la locataire était effectivement occupante sans droit ni titre, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre
La cour a reconnu le préjudice subi par les bailleurs et a accordé une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la locataire aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a accordé une somme pour les frais non compris dans les dépens, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Béziers, jcp ctx gal inf 10 000eur, 12 sept. 2025, n° 24/00676
Numéro(s) :	24/00676
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Yannick CAMBON

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

MINUTE N° 2025/

AFFAIRE : N° RG 24/00676 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3RDF

Copie à :

M^e ATTALI

prefecture

Copie exécutoire à :

M^e Yannick CAMBON

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Septembre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [G] [F]

née le 05 Septembre 1967 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Yannick CAMBON, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Madame [X] [T]

née le 08 Juillet 1954 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Monsieur [V] [T]

né le 18 Avril 1952 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentés par M^e ATTALI, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 13 Juin 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 mars 1995, Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] ont donné en location à Madame [G] [F] une maison à usage d’habitation au [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 04 septembre 2024, Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] ont fait délivrer un congé aux fins de vente du logement pour un prix de 340 000 euros à la locataire.

Suivant courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 26 septembre 2024, Madame [G] [F], par l’intermédiaire de son conseil, écrivait aux époux [T] notamment que l’offre de vente était très largement supérieure au prix du marché.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, Madame [G] [F] a assigné Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Béziers aux fins de :

— déclarer la demande de Madame [G] [F] recevable et bien fondée, et en conséquence :

— constater le caractère frauduleux du prix de vente fixé dans le congé du 4 septembre 2024,

en conséquence,

— déclarer nul le congé pour vendre délivré par Maître [S] [H], commissaire de justice, à la demande de Monsieur [V] [T] et Madame [X] [T] en date du 4 septembre 2024,

— condamner solidairement Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] au paiement de la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 janvier 2025.

Après trois renvois, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 13 juin 2025.

A l’audience du 13 juin 2025, Madame [G] [F], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles elle réitère les demandes contenues dans son acte introductif d’instance. Elle demande de débouter Monsieur [V] [T] et Madame [X] [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.

Elle expose au visa de l’article 15 de la loi n° 89- 462 du 06 juillet 1989 que le prix fixé par les époux [T] est supérieur au prix du marché de 46 %, au delà de ce qui est toléré par la jurisprudence. Elle soutient que le congé a été délivré afin que les époux [T] se soustraient aux obligations de réparation du logement loué qui leur incombe et l’empêche de pouvoir exercer son droit de préemption. Elle fait observer que le congé pour vente intervient à la suite directe des signalements qu’elle leur a faits sur les désordres structurels de la maison louée, notamment les fissures en façade et les infiltrations d’eau par la dalle qui entoure la maison. Elle indique que les époux n’ont pas effectué de démarche sérieuse en vue de la vente du bien, que ces derniers n’ont pas une réelle intention de le vendre, qu’ils veulent simplement libérer celui-ci et éviter ainsi d’effectuer les travaux nécessaires.

En défense, Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T], ont sollicité du juge des contentieux et de la protection de :

— juger que le congé délivré à la requête de Monsieur et Madame [T] le 4 septembre 2024 est parfaitement valable en la forme et au fond,

en conséquence,

— débouter Madame [G] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

— déclarer en conséquence Madame [G] [F] occupant sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 4] depuis le 15 mars 2025,

— ordonner l’expulsion de Madame [G] [F] et de tout occupant de son chef, et autoriser si nécessaire le concours de la force publique,

— ordonner la libération des lieux par Madame [G] [F] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— condamner par provision Madame [G] [F] au versement à Monsieur et Madame [T] de la somme de 800 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [G] [F] au paiement de la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [G] [F] aux entiers dépens.

Ils expliquent délivrer un congé pour vente suite à avis de valeur réalisée par la société [W] IMMOBILIER en date du 2 septembre 2024. Ils soutiennent qu’il ne peut être retenu un quelconque prix excessif et encore moins une intention frauduleuse de leur part dans la mise en vente de leur maison. Ils soulignent qu’afin de démontrer des prix excessifs la locataire transmet des captures d’écran concernant des ventes réalisées entre 2022 et 2023 et non de ventes bien plus récentes. Ils précisent que le prix de vente médian sur la commune d'[Localité 7] est de 3500 euros avec l’évolution du prix médian à 4055 euros en juin 2024. Ils ajoutent qu’il ne peut leur être reproché de souhaiter vendre leur bien au meilleur prix. Ils font observer que la locataire ne peut leur reprocher d’être empêchée d’exercer son droit de préemption sur le bien puisqu’aucune contre offre a été proposée, ni aucune négociation concernant le prix du bien immobilier intenté. Ils font valoir qu’en réalité, la locataire souhaite se maintenir de force dans le bien et que malgré les diligences accomplies elle se maintient dans les lieux.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour vente

Aux termes de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vendre doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; il vaut offre de vente au profit du locataire, l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, et à l’expiration de ce délai, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Ce texte n’imposant aucun encadrement, le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s’oppose à ce qu’il situe la valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix.

Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude sur le fondement des dispositions du code civil en faisant valoir le défaut de sincérité de l’intention de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire.

L’absence de sincérité de l’intention de vendre peut résulter du caractère manifestement excessif du prix. Le locataire doit alors établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager d’exercer son droit de préemption.

En l’espèce, le bail, consenti à Madame [G] [F] pour une durée de 3 ans renouvelable, expirait le 15 mars 2025 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé donné par le bailleur le 04 septembre 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il rappelle le motif du congé, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Sur le fond, Madame [G] [F] soutient que le congé pour vente est nul aux motifs que Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] ont fixé un prix manifestement excessif et qu’ils n’ont pas effectué de démarche sérieuse en vue de la vente du bien.

S’agissant du prix de vente fixé dans le congé pour vente, son caractère manifestement excessif doit être analysé au regard de la valeur du bien laquelle ne s’apprécie pas seulement au regard du prix moyen du marché immobilier, mais doit également tenir compte de l’état du bien.

Le prix du bien mentionné dans le congé pour vente était de 340 000 euros.

Le bien litigieux est une maison de plein pied de type 4 dont la surface habitable est de 100m² et dont le terrain est de 330 mètres carrés environ, situé [Adresse 3].

Les époux [T] versent une évaluation du 02 septembre 2024 réalisée par l’agence [W] IMMOBILIER qui indique que “ compte tenu du marché immobilier actuel et de l’état du bien et, sous réserve des constatations qui pourraient être faites lors de la visite d’un diagnostiqueur ou d’un expert, quant à l’intégrité de la structure du bien, la présence d’amiante ou tout autre qui pourrait altérer la valeur du bien sa destination, il apparaît que votre bien puisse être proposé à la vente dans une fourchette de prix entre 340 000 et 350 000 euros” .

En outre, il verse aux débats notamment les captures d’écran sur internet des deux annonces du bien sur les sites internet de [W] IMMOBILIER et ORPI mentionnant un prix de 357 000 euros. Ils justifient également de capture d’écran du site explore.data.gouv.fr indiquant des ventes de bien entre octobre 2023 et juin 2024 se rapprochant des superficies vendues par eux avec des prix entre 282000 euros et 338250 euros. Ils font valoir que le prix médian sur la commune d'[Localité 7] est de 3500 euros en 2024 sans tenir compte du terrain.

Si Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] ont fixé un prix de vente supérieur au prix du marché, ils étaient dans leur bon droit d’espérer de vendre le bien plus cher que la moyenne du prix du marché.

Madame [G] [F] justifie d’un avis de valeur émis le 28 octobre 2024 par l’agence immobilière INTER-MED-IMMO34 fixant la valeur de la maison à 210000 / 225000 euros. Pour autant, l’avis mentionne que “cet avis de valeur est donné à titre indicatif et peut évoluer en fonction de l’état du marché de l’immobilier, de l’environnement ou d’autres éléments plus subjectifs” et que “le détail des prestations et équipements n’est pas exhaustif et a été communiqué par l’occupant”. Elle produit un rapport d’expertise du 02 décembre 2024 de E.V’IMMO qui évalue le bien entre 222 255 euros et 241 960 euros en fonction des méthodes retenues.

Elle produit également une capture d’écran du site IMMODATA indiquant des prix de vente de 282200 euros et de 272350 euros pour des biens vendus en 2024 se rapprochant du bien de Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] et situant dans la même commune.

Si l’on tient compte de la fourchette basse du prix de vente de 282200 euros pour le bien de 90 m2 de surface et de 215 m2 de terrain vendu le 10 juin 2024 et dont il n’est pas démontré qu’il serait totalement différent du bien litigieux, le prix sollicité par les bailleurs dans le congé initial est d’environ 20,5% supérieur.

Ainsi, Madame [G] [F] ne démontre pas que le prix mentionné au congé de vente serait à ce point excessif, qu’il caractériserait un défaut de sincérité de l’intention de vendre. Ce moyen sera écarté.

Par ailleurs s’agissant du moyen tiré de l’insuffisance de démarches de vente faite par les bailleurs, il ne saurait davantage prospérer. En effet, Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] versent un mandat de vente du 20 octobre 2024 sans exclusivité au profit de [W] IMMOBILIER, un mandat de vente du 12 mai 2025 au profit d’ORPI, des captures d’écran sur internet des annonces des agences avec des photos du bien. En outre, il ressort du courriel du 7 février 2025 de Monsieur [P] [W], pour l’agence [W] IMMOBILIER, qu’une visite du bien a eu lieu le 21 janvier 2025 mais que les personnes ne se sont pas positionnées.

Il résulte que Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] ont effectivement effectué des démarches de mise en vente du bien auprès de professionnels. Ainsi leur manque de diligences dans leurs démarches et leur mauvaise foi n’est pas démontrée.

Dès lors, le congé ayant été délivré dans les formes et délais légaux requis, la fraude n’étant pas établie, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 15 mars 2025 à minuit à défaut pour la locataire d’avoir accepté l’offre de vente qu’il contenait.

Madame [G] [F] étant ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 16 mars 2025 à 0 heures, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion dans les conditions du dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [G] [F] sera déboutée de ses demandes de voir constater le caractère frauduleux du prix de vente fixé dans le congé du 4 septembre 2024, en conséquence, de déclarer nul le congé pour vendre délivré par Maître [S] [H], commissaire de justice, à la demande de Monsieur [V] [T] et Madame [X] [T] en date du 4 septembre 2024.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation des lieux sans droit ni titre crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien qui justifie de lui allouer une indemnité d’occupation, sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle.

En l’espèce, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation, conformément à la demande faite par Monsieur [V] [T] et Madame [X] [T] qui sollicitent le paiement d’une indemnité égale au montant du loyer en cours.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [F], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle versera en outre aux défendeurs une somme qu’il convient de fixer à la somme de 500 euros pour les frais non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé pour vente délivré le 04 septembre 2024 à Madame [G] [F] est valable en la forme et au fond,

en conséquence,

DECLARE que le contrat de bail en date du 14 mars 1995 est valablement résilié à la date du 14 mars 2025 à minuit;

CONSTATE, en conséquence, que Madame [G] [F] est occupante sans droit ni titre dudit logement depuis le 15 mars 2025 ;

ORDONNE à Madame [G] [F] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [F] à payer à Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 mars 2024 à 00h00 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à la somme de 800 euros, avec indexations légales ;

DEBOUTE Madame [G] [F] de l’ensemble de ses demandes;

CONDAMNE Madame [G] [F] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame [G] [F] à payer à Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] somme de 500 euros (cinq cents) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection.