TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Ordonnance du : 05 Décembre 2025

N° RG 25/00584 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3ZP4

N° Minute : 25/721

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

S.A.S. DISPROPLUS

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 803 694 587

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 13]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olivier COHEN, avocat au barreau des Pyrénées-Orientales, substitué à l’audience par M^e DEBRUYNE, avocat au Barreau de BEZIERS

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

S.C.I. SOGRELEAG

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 351 068 523

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 6]

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Madame Clémence BOINOT, Vice-présidente

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré :

Madame Clémence BOINOT, Vice-présidente

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 18 Novembre 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande de la société par action simplifiée DISPROPLUS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS DISPROPLUS), en date du 17 septembre 2025, de la société civile immobilière SOGRELEAG, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SCI SOGRELEAG), afin de la voir condamner à effectuer les travaux de couverture sur le toit du local loué sis, [Adresse 2]), sous la direction d’un architecte, afin de remédier aux infiltrations à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, puis sous le bénéfice d’une astreinte de 200,00 € par jour de retard, en outre de voir condamner la SCI SOGRELEAG à lui payer une somme provisionnelle de 10.000,00 € à valoir sur la liquidation de son préjudice de jouissance, ainsi qu’une somme provisionnelle de 10.000, 00 € à parfaire, au titre du préjudice d’exploitation, encore de voir juger que les loyers dus à la SCI SOGRELEAG par la SAS DISPROPLUS, seront consignés sur le compte CARPA de Maître [W] [J], jusqu’à la réception des travaux par l’architecte, enfin de voir condamner la SCI SOGRELEAG à lui payer une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

Vu l’audience du 14 octobre 2025 où la SCI SOGRELEAG a sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire afin de constituer avocat,

Vu l’absence de comparution de la SCI SOGRELEAG, régulièrement assignée et avisée de l’audience,

Vu l’audience du 18 novembre 2025, lors de laquelle la SAS DISPROPLUS a été autorisée à déposer son dossier de plaidoirie, le 18 novembre 2025 avant 16 heures,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur l’obligation de faire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation sérieuse doit s’entendre comme celle qui laisse planer un doute quant à l’obligation elle-même, sa précise étendue, le montant précis des sommes sollicitées.

Le juge des référés est en pareille matière le juge de l’évidence, et si l’obligation n’existe pas, la contestation est alors sérieuse et le débouté ne peut qu’être prononcé.

En outre, il incombe au demandeur à l’action de rapporter la preuve de l’existence de l’obligation et au défendeur de prouver que ladite obligation est sérieusement contestable.

L’article 1719 du code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En outre l’article 1720 du même code prévoit que : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

En l’espèce, l’acte authentique de cession de fonds de commerce en date du 18 juin 2018, enseigne que la SAS DISPROPLUS, a pris à bail un local commercial sis, [Adresse 1] à [Localité 12]. Il est constant que la société demanderesse exploite un commerce d’alimentation générale et que le bail commercial a été conclu avec la SCI SOGRELEAG propriétaire du local.

La SAS DISPROPLUS indique qu’elle rencontre de graves problèmes d’infiltrations au sein du local commercial et justifie avoir informé son bailleur de la situation, suivant courrier recommandé en date du 04 mars 2025. La société demanderesse démontre que, sans réponse, un second courrier recommandé a été adressé à la SCI SOGRELEAG le 1er avril 2025, afin que des travaux soient réalisés pour mettre fin aux problèmes d’infiltrations. Il est en outre indiqué que par courriel du 08 avril 2025, la SCI SOGRELEAG a informé la société demanderesse, que des travaux d’étanchéité étaient programmés pour remédier aux désordres.

La SAS DISPROPLUS expose encore que le 19 avril 2025, de nouvelles infiltrations ont été constatées au sein du local commercial, de sorte que les travaux ordonnés par la SCI SOGRELEAG, sont restés inefficaces. La société demanderesse expose également que les infiltrations ont également causé la chute d’une cliente dans le local commercial.

Les allégations de la SAS DISPROPLUS quant à la persistance des désordres, sont corroborées par les pièces produites aux débats. Il apparait dès lors que les infiltrations en toitures affectant le local commercial, doivent sans contestations sérieuses, être mise à la charge du bailleur et apparaissent nécessaires au sens de l’article 1720 du code civil. Ainsi l’obligation de faire à la charge de la SCI SOGRELEAG, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence, il conviendra de condamner la SCI SOGRELEAG à réaliser ou faire réaliser, les travaux de couverture sur le toit du local commercial loué sis [Adresse 3], sous la direction d’un architecte, afin de remédier aux infiltrations. Tenant l’inertie du bailleur et au regard des démarches amiables du preneur à bail, qui sont restées vaines, cette obligation de faire sera assortie d’une astreinte provisoire, selon les modalités visées au présent dispositif. Enfin jusqu’à la réception des travaux sans réserve, les loyers commerciaux versés par la SAS DISPROPLUS, seront consignés sur le compte CARPA de Maître [W] [J].

Sur les demandes provisionnelles

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation sérieuse doit s’entendre comme celle qui laisse planer un doute quant à l’obligation elle-même, sa précise étendue, le montant précis des sommes sollicitées.

Le Président est, en pareille matière, le Juge de l’évidence, que si celle-ci n’existe pas, la contestation est alors sérieuse et le débouté ne peut être que prononcé.

Il incombe au demandeur à l’action de rapporter la preuve de l’existence de la créance et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, il y a lieu de considérer que l’existence d’un trouble de jouissance, n’est pas sérieusement contestable et que ce dernier peut légitimement engendrer une perte d’exploitation. Toutefois, la SAS DISPROPLUS ne produit aucun élément objectif permettant de fixer l’étendue de son préjudice de jouissance à la somme de 10.000,00 €. En outre, il n’est produit aucun élément comptable permettant d’évaluer le préjudice d’exploitation, de sorte que l’obligation n’est pas précise dans son montant et son étendue.

En conséquence, les conditions prévues au texte n’étant pas réunies, il n’y aura pas lieu à référé.

Sur les mesures accessoires

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI SOGRELEAG qui succombe, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SCI SOGRELEAG ne permet d’écarter la demande de la SAS DISPROPLUS formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Condamnons la société civile immobilière SOGRELEAG, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à réaliser ou faire réaliser, les travaux de couverture sur le toit du local commercial loué sis [Adresse 1] à [Localité 11] [Adresse 9] [Localité 8], sous la direction d’un architecte, afin de remédier aux infiltrations, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons que passé ce délai, la précédente condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 100,00 € (cent euros) par jour de retard et pendant 90 jours ;

Disons que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte provisoire ;

Disons que jusqu’à la réception des travaux mis à la charge de la société civile immobilière SOGRELEAG, prise en la personne de son représentant légal en exercice, sans réserve, les loyers commerciaux versés par la société DISPROPLUS, seront consignés sur le compte CARPA de Maître [W] [J] ;

Déboutons la société par action simplifiée DISPROPLUS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de l’ensemble de ses demandes provisionnelles, sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Condamnons la société civile immobilière SOGRELEAG, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamnons la société civile immobilière SOGRELEAG, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société par action simplifiée DISPROPLUS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1.500,00 € (mille-cinq-cent euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente assisté de Madame Violaine MOTA, Greffier.

Le greffier, Le président,