RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 13 juin 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00088 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QTAB

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 9 mai 2025 et de Sarah TREBOSC, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S. PALETOT PIZZA

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Hadjar KHRIS-FERTIKH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1479

répertoire général n°25/00476

Monsieur [H], [Z], [I] [E]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocate postulante au barreau d’ESSONNE et Maître Julien KRIEF, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : G0402

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

Monsieur [H], [Z], [I] [E]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocate postulante au barreau d’ESSONNE et Maître Julien KRIEF, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : G0402

répertoire général n°25/00476

S.A.R.L. GESTION HOTEL VIRY-CHATILLON, exerçant sous l’enseigne CAMPANILE, représentée par son gérant Monsieur [G] [C] en qualité d’exploitant de l’hôtel KIRIAD

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Katia MOREIRA, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P347

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, la SAS PALETOT PIZZA a assigné en référé Monsieur [H] [E] devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, et 1219 et 1728 du code civil, pour :

— Obtenir la désignation d’un expert judiciaire,

— Ordonner la suspension du paiement des loyers et charges locatives dues au titre du bail des locaux situés [Adresse 6] [Localité 12] dans l’attente de la décision au fond,

— Condamner le défendeur à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de provision sur le préjudice subi,

— Le condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG25/88, appelée à l’audience du 11 février 2025, puis a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été entendue à l’audience du 9 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, Monsieur [H] [E] a assigné en référé la SARL GESTION HOTEL VIRY-CHATILLON exerçant sous l’enseigne CAMPANILE devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 145 et 331 du code de procédure civile, pour :

— Ordonner son intervention forcée à l’instance,

— Ordonner la jonction des deux procédures,

— Lui déclarer commune et opposable l’ordonnance de référés à intervenir et les opérations d’expertise,

— La condamner à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— Réserver les dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG25/476 et appelée à l’audience du 9 mai 2025 où elle a été entendue.

A l’audience du 9 mai 2025, la SAS PALETOT PIZZA, représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d’instance, et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation. Elle a indiqué oralement être d’accord avec la jonction des procédures.

Elle fait valoir que par acte authentique du 12 mai 2023, elle a signé un bail commercial avec Monsieur [H] [E] pour des locaux situés à [Adresse 13], pour un loyer annuel de 11.760 euros hors charges et hors indexation, payable mensuellement et d’avance. Elle précise que, dès les premières pluies, elle a subi des dégâts des eaux dans les locaux dont elle a informé le bailleur, en vain. Elle a fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur qui a fait réaliser une expertise dont il résulte deux hypothèses quant à la cause des désordres : soit un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse non accessible, soit une fuite accidentelle sur une canalisation d’évacuation des eaux pluviales de l’hôtel voisin. Cette expertise a en outre constaté que le sinistre était ancien et antérieur à la souscription du bail. Elle ajoute avoir fait constater, le 2 novembre 2023 par commissaire de justice, en présence de Monsieur [H] [E], les désordres qu’elle subit, mais que ce dernier n’a diligenté aucune recherche de fuite. Elle estime que l’inertie du bailleur justifie à la fois sa demande d’expertise, sa demande de suspension du paiement des loyers et sa demande de provision sur dommages-et-intérêts.

En défense, Monsieur [H] [E], représenté par son avocat, a soutenu son acte introductif d’instance, déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation et, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :

A titre principal :

— Ordonner la jonction des procédures,

— Rejeter la demande de suspension du paiement des loyers et charges locatives,

— Rejeter la demande de provision,

— Désigner un expert et étendre sa mission aux locaux de l’hôtel voisin,

A titre subsidiaire :

— Condamner la SARL GESTION HOTEL VIRY-CHATILLON exerçant sous l’enseigne CAMPANILE à le relever de toutes sommes auxquelles il pourrait être condamné au profit de la SAS PALETOT PIZZA,

En tout état de cause :

— Condamner la SAS PALETOT PIZZA au paiement de la somme provisionnelle de 5.000 euros au titre de son préjudice moral,

— La condamner au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens.

Il fait valoir qu’il existe une contestation sérieuse sur l’origine des infiltrations et sur sa responsabilité, que le trouble de jouissance allégué provient d’un tiers puisque l’origine de la fuite trouve possiblement son origine dans l’hôtel voisin et précise qu’en toute hypothèse ces infiltrations ne rendent pas les locaux loués impropres à leur destination, condition indispensable pour justifier une exception d’inexécution.

La SARL GESTION HOTEL VIRY-CHATILLON exerçant sous l’enseigne CAMPANILE, représentée par son avocat, a formulé oralement protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise et demandé que l’appel en garantie formulé par Monsieur [H] [E] soit rejeté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 13 juin 2025 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la procédure

Une bonne administration de la justice commande d’ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG25/88 et RG25/476 et sous le numéro de l’affaire la plus ancienne, soit le numéro RG25/88.

En outre, les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Au cas présent, la SAS PALETOT PIZZA justifie, par la production du bail en date du 12 mai 2023, du rapport d’expertise du 12 décembre 2023, des procès-verbaux de constat par commissaire de justice des 2 novembre 2023 et 17 octobre 2024 et par différents échanges de courriers et messages, rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués, d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Concernant la mission confiée à l’expert, il convient de rappeler que, conformément à l’article 265 du code de procédure civile, le juge, après s’être prononcé sur la nécessité de recourir à l’expertise et après avoir choisi l’expert, fixe les termes et l’étendue de la mission.

Au cas présent, la demande d’extension de mission aux locaux de la SARL GESTION HOTEL VIRY-CHATILLON exerçant sous l’enseigne CAMPANILE apparaissant utile pour éclairer le litige à venir quant à l’origine de désordres et aux travaux réparatoires à envisager, il y sera fait droit.

Il sera donc fait droit à la demande, aux frais avancés de la SAS PALETOT PIZZA, dans les termes du dispositif ci-dessous.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers et charges du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article 1219 du code civil précise qu’en matière contractuelle, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Au cas présent, la SAS PALETOT PIZZA évoque une exception d’inexécution fondée sur les dégâts des eaux qu’elle subit et sur l’inertie du bailleur qui n’a réalisé aucune recherche de fuite.

Il ressort en effet de l’expertise amiable réalisée le 12 décembre 2023 que les locaux commerciaux objet du bail commercial signé le 12 mai 2023 entre la SAS PALETOT PIZZA et Monsieur [H] [E] ont fait l’objet de plusieurs déclarations de sinistre « depuis plusieurs années antérieures à la souscription du contrat (novembre 2022). Aucunes investigations de recherche de fuite n’ont été entrepris ni de la part du bailleur ni par l’hôtel Kyriad afin de déterminer l’origine du sinistre ».

Cependant, la SAS PALETOT PIZZA ne communique aucun élément permettant d’établir une difficulté ou une impossibilité d’exercer son activité du fait de locaux rendus impropres à l’activité commerciale. En effet, les relevés de compte bancaires produits apparaissent insuffisants en l’absence d’élément comptables ou permettant d’écarter l’existence d’autres comptes bancaires, et n’établissent d’aucune manière le lien de causalité entre la perte alléguée et les désordres subis.

En outre, alors que l’expertise précitée émet deux hypothèses quant à l’origine des désordres, consistant soit en un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse non accessible, soit en une fuite accidentelle sur une canalisation d’évacuation des eaux pluviales de l’hôtel voisin, une recherche de fuite réalisée à la demande du bailleur le 3 février 2025 précise qu’aucun défaut d’étanchéité du toit-terrasse n’a été constatée mais que l’eau de pluie s’infiltre par la cage d’escalier de l’hôtel voisin et ruisselle entre « les deux colonnes et la dalle de béton ».

Il résulte de ces éléments qu’il n’est pas démontré que l’activité commerciale de la SAS PALETOT PIZZA soit empêchée et que, si elle devait l’être, l’origine des désordres soit imputable au bailleur, avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de suspension du paiement des loyers commerciaux.

Sur les demandes principale et reconventionnelle de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur ce, la SAS PALETOT PIZZA sollicite 10.000 euros de provision au titre des dommages-et-intérêts dus en réparation de son préjudice de jouissance des lieux loués.

Mais comme précédemment évoqué, dans l’attente de l’expertise ordonnée, il ne résulte d’aucun des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité de Monsieur [H] [E] dans le préjudice invoqué par la SAS PALETOT PIZZA seraient démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision. Il n’y a donc lieu à référé sur cette demande, ni sur la demande reconventionnelle en appel en garantie de la SARL GESTION HOTEL VIRY-CHATILLON.

En outre, Monsieur [H] [E] sollicite, à titre reconventionnel, une provision de 5.000 euros au titre de son préjudice moral.

Mais, alors qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur les responsabilités en jeu, la demande ainsi formulée ne se fonde sur aucun élément permettant de retenir, avec l’évidence requise devant le juge des référés, le principe de la responsabilité de la SAS PALETOT PIZZA dans le préjudice allégué.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référés sur la demande provisionnelle formulée par Monsieur [H] [E] à l’encontre de la SAS PALETOT PIZZA.

Sur les frais et dépens

En absence de partie perdante, les dépens seront mis à la charge de la SAS PALETOT PIZZA.

Des considérations d’équité conduisent à ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG25/88 et RG25/476 et sous le numéro unique RG25/88 ;

ORDONNE une expertise et DESIGNE en qualité d’expert :

[F] [D]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Port. : 06.73.86.51.16

Email : [Courriel 10]

Expert judiciaire près la cour d’appel de [Localité 11]

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Avec mission de :

— se rendre sur les lieux [Adresse 5] à [Localité 12] et dans l’hôtel Kyriad voisin après y avoir convoqué les parties,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— examiner les désordres allégués dans l’assignation et affectant les locaux commerciaux exploités par la SAS PALETOT PIZZA, ainsi que les non conformités et/ou inachèvement allégués au regard de l’assignation et des pièces versées au débat ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à qui de ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelle proportions ; dire notamment s’ils sont imputables à l’étanchéité du toit-terrasse, à des infiltrations résultant de la cage d’escalier voisine ou au dispositif d’évacuation des eaux pluviales de l’hôtel ou à toute autre cause identifiée,

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ; dire notamment s’ils ont endommagé les équipements professionnels de la SAS PALETOT PIZZA et dans quelle proportion,

— donner son avis sur l’origine et les causes des désordres allégués dans l’assignation, en s’attachant notamment aux conditions d’utilisation et d’entretien des équipements ou installations retenus pour être à l’origine des désordres,

— dire en tout état de cause si ces équipements ou installations sont conformes aux règles de l’art ainsi qu’aux normes de règlementations le cas échéant applicables,

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues,

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux,

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

— faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD ROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’Evry sis [Adresse 8] à Evry-Courcouronnes, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse.

INVITE les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SAS PALETOT PIZZA entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 8] à Évry-Courcouronnes, dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension du paiement des loyers commerciaux ;

DIT n’y avoir lieu à référés sur les demandes provisionnelles formées par la SAS PALETOT PIZZA et Monsieur [H] [E] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SAS PALETOT PIZZA aux dépens de l’instance en référé ;

REJETTE les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 13 juin 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,