TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

MINUTE N° 25/364

AFFAIRE N° RG 22/02290 – N° Portalis DBYA-W-B7G-E2YHB

Jugement Rendu le 21 Juillet 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [B]

né le 16 Juin 1951 à [Localité 6] (34)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

Madame [V] [G] épouse [B]

née le 08 Décembre 1944 à [Localité 5] (ESPAGNE)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] 3

dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par son Syndic en exercice la SARL ACTIM

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 879 621 514

dont le siège social est [Adresse 8]

[Localité 3]

elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice

Représenté par Maître Anne lise ESTEVE de la SCP CAUDRELIER ESTEVE, avocats au barreau de BEZIERS

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Vu le jugement en date du 10 mars 2025 ayant ordonné le rabat del’ordonnance de clôture du 17 octobre 2024, réouvert les débats à l’audience de dépôt de dossiers sans plaidoirie du 12 mai 2025 et fixé la nouvelle clôture au jour de l’audience de dépôt ; l’affaire a été mise en délibéré au 15 Juillet 2025, prorogé au 21 juillet 2025 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit d’huissier en date du 27 septembre 2022, Monsieur [L] [B] et Madame [V] [B] ont fait assigner le [Adresse 10], représenté par son syndic, la SARL ACTIM, devant le Tribunal judiciaire de Béziers aux fins d’entendre :

rejetant toutes conclusions contraires comme étant injustes et mal fondées

à titre principal

— prononcer la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juillet 2022 de la Résidence [7] 3 ;

à titre subsidiaire

— prononcer la nullité des résolutions numéros 19, 20, 21, 22, 23, 26 a et 28 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juillet 2022 de la Résidence [7] 3 ;

en tout état de cause

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MYKONOS 3 à payer à Monsieur [L] [B] et Madame [V] [B] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner le [Adresse 9] MYKONOS 3 aux entiers dépens ;

— dispenser Monsieur [L] [B] et Madame [V] [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MYKONOS 3, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

— rappeler que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 octobre 2024, avec clôture différée au 30 décembre 2024, et l’affaire fixée sans plaidoirie avec dépôt de dossiers au 13 janvier 2025.

En ses dernières conclusions, datées du 19 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] 3 demandait au tribunal de :

— rejeter l’intégralité des demandes formées par les époux [B] ;

— condamner les demandeurs à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence MYKONOS 3 la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

En leurs dernières écritures les époux [B] maintenaient l’intégralité de leurs demandes initiales.

Le prononcé du jugement était fixé au 10 mars 2025.

A cette date le tribunal, estimant nécessaire de vérifier la qualité à agir des époux [B], a souhaité la production des titres de propriété des époux [B] à peine d’irrecevabilité de leur action, raison pour laquelle il a ordonné rabat de l’ordonnance de clôture du 17 octobre 2024, ordonné réouverture des débats, fixé la clôture au 12 mai 2025 et renvoyé l’affaire pour dépôt des dossiers sans plaidoirie à cette date.

Les époux [B] versent aux débats les pièces n°° 6 et 7 pour justifier de leurs titres de propriété.

En foi de quoi ils demandent de les déclarer recevables en leur action et soutiennent de plus fort leurs demandes.

Le syndicat des copropriétaires s’en tient à ses écritures du 19 décembre 2023.

Les parties ont été informées, conformément à l’article 450 al. 2 du Code de procédure civile de la mise en délibéré et de ce que le jugement serait mis à disposition au greffe le 15 juillet 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Monsieur [L] [B] et Madame [V] [G], épouse [B], versent aux débats leur titre de propriété des lots n°° 115 et 33, acquis le 10 août 1981 en l’état futur d’achèvement (pièce n° 7), et des lots n°° 114 et 34, acquis le 13 janvier 2022 (pièce n° 6).

L’une et l’autre ventes étaient opérées au profit des deux époux, étant précisé à toutes fins qu’ils sont mariés sous le régime légal de la communauté d’acquêts.

Il est donc inexact d’affirmer comme le font les demandeurs qu’ils seraient propriétaires [exclusifs], Monsieur [B] des lots 114 et 34, et Madame [B] des lots n°° 115 et 33.

Par ailleurs le Syndicat des copropriétaires fait pertinemment observer que les époux [B], présents à l’assemblée générale du 22 juillet 2022, ont voté favorablement à diverses résolutions, et notamment aux questions 16, 17 et 18, de sorte qu’ils ne sont pas recevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [7] 3 du 29 juillet 2022.

Enfin s’il est allégué par les demandeurs que Madame [B] n’aurait pas été destinataire d’une convocation, le syndicat démontre qu’à la suite d’un échange de courriels pratiqué via l’extranet de la copropriété (sa pièce n° 2) les demandeurs ont expressément demandé que les documents de la copropriété leurs soient expédiés à une adresse postale unique pour Monsieur ou Madame [L] [B], et à l’adresse mail de Monsieur [L] [B] pour les envois par courriel. Même s’il apparaît que la convocation à l’assemblée générale adressée par recommandé AR 24 par voie électronique le 6 juillet 2022, dont accusé de réception du 7 courant, ne portait comme destinataire que [L] [B] (pièce n° 3), il n’est pas douteux que ce courrier concernait les deux propriétaires indivis.

Aux termes de l’article 42 al. 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. […]. ».

En définitive il est donc établi que, si les époux [B] ont bien qualité pour agir, en revanche ils ne sont pas recevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 juillet 2022 des copropriétaires de la Résidence [7] 3, dans la mesure où ils étaient présents à cette assemblée.

Sur l’irrégularité du procès-verbal

Monsieur et Madame [B] relèvent que le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne par erreur qu’ils étaient « absents et non représentés » au titre des lots n°° 114 et 34, alors même qu’il est admis au même procès-verbal qu’ils étaient notés présents au titre des lots n°° 115 et 33.

L’article 17-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que :

« L’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté. ».

C’est à juste titre que le syndicat fait observer que cette omission n’est pas de nature de compromettre le résultat des votes de sorte que cette erreur ne peut entraîner la nullité des décisions votées.

Cette demande sera rejetée.

Sur la nullité de diverses résolutions

Enfin les époux [B] demandent l’annulation des résolutions n°° 19, 20, 21, 22, 23, 26 a et 28, motif invoqué que ces résolutions relatives à des travaux de ravalement de façade, parties communes propres à chaque bâtiment A, B et C, ont été votées selon les règles de répartition des charges communes générales, au lieu d’être votées selon les règles de répartition des règles de répartition des charges communes spéciales.

En l’espèce les époux [B], qui apparemment relèvent du bâtiment B, estiment que ce procédé leur vaudrait un surcoût de charges de 2628 €.

Ce surcoût n’est pas démontré.

Quant au fait que le syndicat ait retenu la quote-part des parties communes générales pour la détermination des votes, il le justifie par le fait que, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs :

¤ d’une part la copropriété n’est pas composée de trois bâtiments mais d’un seul ensemble immobilier si bien que la décision de ravalement doit être prise globalement,

¤ d’autre part d’un point de vue strictement technique les charges communes spéciales du bâtiment A et des bâtiments B et C diffèrent uniquement en ce que le premier est équipé d’un escalier tandis les bâtiments B et C disposent d’un ascenseur commun, ce qui est sans rapport avec le fait que la décision de ravalement soit prise dans un souci d’harmonie des façades, et non en considération des éléments spéciaux à chaque bâtiment, voire à chaque appartement (charges par exemple en fonction de l’étage).

Le syndicat qui fonde sa position sur l’utilité générale est bien fondé en ses motivations, de sorte que les époux [B] se verront débouter de leurs demandes d’annulation de résolutions.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [B] et Madame [V] [G], épouse [B], succombants, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En considération des frais irrépétibles que le [Adresse 10] a dû exposer pour la défense de ses intérêts légitimes, Monsieur [L] [B] et Madame [V] [G], épouse [B], seront condamnés à lui payer une somme cependant modérée à 1200 € sur le fondement de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

CONSTATE que Monsieur [L] [B] et Madame [V] [G], épouse [B], ont qualité pour agir ;

DÉCLARE cependant Monsieur [L] [B] et Madame [V] [G], épouse [B], irrecevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la RÉSIDENCE MYKONOS 3 du 29 juillet 2022 ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [B] et Madame [V] [G], épouse [B], de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] et Madame [V] [G], épouse [B], aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] et Madame [V] [G], épouse [B], à payer au [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1200 € (MILLE DEUX CENTS EUROS), sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 21 Juillet 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Julie LUDGER

Copie à Maître Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, Maître Anne lise ESTEVE de la SCP CAUDRELIER ESTEVE