TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

MINUTE N° 25/258

AFFAIRE : N° RG 24/00595 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3HRD

Jugement Rendu le 15 Mai 2025

DEMANDEURS :

Madame [K] [T] épouse [X]

née le 12 Décembre 1991 à [Localité 12]

[Adresse 4]

Représentée par Maître Raphaële HIAULT SPITZER de la SCP JURISEXCELL, avocats au barreau de BEZIERS

Monsieur [B] [X]

né le 31 Août 1990 à [Localité 10]

[Adresse 4]

Représenté par Maître Raphaële HIAULT SPITZER de la SCP JURISEXCELL, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [P]

né le 25 Mars 1991 à [Localité 13]

[Adresse 6]

[Localité 8]

défaillant

Monsieur [J] [H]

né le 30 Mars 1991 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

1 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

1 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Sans débat en audience publique :

Joël CATHALA, Vice-Président, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

Vu le jugement en date du 16 janvier 2025 ayant révoqué l’ordonnance de clôture du 05 septembre 2024, réouvert les débats à l’audience de dépôt de dossiers du 20 mars 2025 et prononcé une nouvelle clôture au jour de l’audience ;

A cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025 ;

Le conseil des demandeurs a déposé son dossier de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit en date du 4 mars 2024 M. [B] [X] et à Mme [K] [T] épouse [X] ont assigné devant le tribunal judiciaire de BÉZIERS M. [J] [H] et M. [F] [P] aux fins suivantes :

Vu les articles 1231-5, 1103, 1104 du Code civil,

— Condamner solidairement M. [J] [H] et M. [F] [P] à payer à M. [B] [X] et à Mme [K] [T] épouse [X] les sommes suivantes :

– 28.000 € au titre sa rémunération prévue dans le compromis de vente

– 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

soit au total : 33.000 €

— Dire n’y avoir lieu a écarter l’exécution provisoire.

— Condamner solidairement M. [J] [H] et M. [F] [P] à payer à M. [B] [X] et à Mme [K] [T] épouse [X] une somme de 3500 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

— Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

À l’appui de leurs prétentions, les demandeurs exposent les faits suivants :

Les époux [X] sont propriétaires de deux immeubles à usage d’habitation, situés respectivement [Adresse 2] [Localité 9].

L’immeuble [Adresse 3] est cadastré section MO n°[Cadastre 1] et décrit comme suit :

Un immeuble à usage d’habitation de trois étages sur rez-de-chaussée, comprenant :

— au sous-sol : une cave

— au rez-de-chaussée : a droite une pièce technique et à gauche un appartement comprenant une chambre, un salon et une salle de bain avec WC

— au premier étage : une chambre, un salon, une cuisine avec séjour ouvert, sanitaire

— au deuxième étage : une chambre et un débarras

— au troisième étage : deux chambres, une cuisine, une salle de bains avec WC

Et un grenier.

L’immeuble [Adresse 5] est cadastré section MO n°[Cadastre 7] et décrit comme suit :

Cet immeuble est composé d’un WC au rez-de-chaussée et de deux appartements. Le premier et deuxième étage sont également composés d’appartements accessibles par la parcelle MO n° [Cadastre 1].

Le 29 juin 2023, les époux [X] ont signé avec M. [J] [H] et M. [F] [P] un compromis de vente pour les deux immeubles.

La vente a ainsi été conclue moyennant le prix de 283.000 €.

L’acte réitéré devait intervenir au plus tard le l5 septembre 2023 ; par acte authentique établi par Maître [V] [N] (Notaire des acquéreurs) et Maître [S] [G] (Notaire des vendeurs), ce dernier étant le rédacteur de l’acte.

Par courriel du 21 août 2023, l’agent immobilier, Mme [C] [Z], intermédiaire à l’acte de vente, interrogeait les acquéreurs sur l’avancement de leurs démarches pour obtenir un prêt.

Par mail du 21 août 2023, M. [F] [P] a indiqué à Mme [C] [Z] :

« Je suis en charge de la partie bancaire en tant que banquier privé. Nous aurons l’accord début septembre, les conseillers étant successivement en vacances en juillet et en août il est difficile d’avancer durant cette période. Le dossier est prêt à être envoyé au comité mais la conseillère ne revient que fin août et elle l’enverra à cette date. »

Le dossier prendra un peu de retard mais le 27 octobre 2023, Maître [G] adressera à son confrère maitre [N], le projet d’acte réitéré.

Le 2 novembre 2023, Maître [V] [N] indiquera à maître [S] [G] :

« Nos clients seront présents jeudi prochain a 11h30. Pouvez-vous nous envoyer la dernière version de l’acte rectificatif et nous confirmer que la signature sera à distance. »

Par retour le même jour, Maitre [G] répondra: « Je vous confirme la visio-conférence. Je vous transmettrai demain le projet d’acte rectificatif dé nitif. »

Alors que l’acte devait être signé, la veille de la signature, Maitre [V] [N] a informé Maître [G] du refus de ses clients de poursuivre l’acquisition du bien.

Face à cette situation, par courrier RAR du 21 novembre 2023 et par l’intermédiaire de leur conseil, les époux [X] ont mis en demeure M. [J] [H] et M. [F] [P] de payer la clause pénale, à hauteur de 28.000 € TTC.

Cette mise en demeure est demeurée sans effet ni réponse.

C’est dans ce contexte que les époux [X] ont décidé de saisir le Tribunal judiciaire de Béziers.

M. [J] [H] et M. [F] [P], valablement assignés à domicile, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 septembre 2024.

Par jugement du 16 janvier 2025 le tribunal a pris la décision suivante :

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture du 5 septembre 2024,

RÉOUVRE les débats afin de permettre aux demandeurs de conclure sur l’éventuelle non réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt stipulée au compromis de vente du 29 juin 2023 et consécutivement sur la résolution ou non de la vente immobilière,

FIXE l’affaire à l’audience de jugement à juge rapporteur pour dépôt de dossier sans plaidoirie du 20 mars 2025 à 11h20,

PRONONCE la nouvelle clôture à cette date,

RÉSERVE les dépens.

Après réouverture des débats les demandeurs ont justifié de l’existence d’une offre de prêt aux défendeurs par le Crédit Agricole du Languedoc et ont produit les nouvelles demandes suivantes :

Vu les articles 1228, 1103 et 1104 du Code civil,

Vu le compromis de vente en date du 29 juin 2023,

— PRONONCER la résolution de la promesse de vente en date du 29.06.2023,

— FAIRE application de la clause pénale insérée à la promesse de vente en date du 29.06.2023,

En conséquence :

— CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [H] et de Monsieur [F] [P] à payer à Monsieur [B] [X] et à Madame [K] [T] épouse [X] la somme de 28.000 € au titre de la clause pénale insérée au contrat de promesse de vente du 29.06.2023,

In addendum :

— CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [H] et de Monsieur [F] [P] à payer à Monsieur [B] [X] et à Madame [K] [T] épouse [X] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

En toute hypothèse :

— CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [H] et de Monsieur [F] [P] à payer à Monsieur [B] [X] et à Madame [K] [T] épouse [X] une somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

— JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

MOTIVATION

1) La réalisation de la condition suspensive

Il résulte de l’offre de prêt émise par le Crédit Agricole du Languedoc le 19/09/2023 et acceptés par les emprunteurs le 05/10/2023 pour un montant total de 571 000 € que la condition suspensive d’obtention d’un prêt figurant au compromis de vente d’immeuble intervenu entre d’une part M. [B] [X] et à Mme [K] [T] épouse [X] et d’autre part M. [J] [H] et M. [F] [P] le 29/06/2023 a bien été réalisée.

Lorsqu’un contrat de vente est conclu, en cas de réalisation de la condition suspensive l’obligation devient pure et simple avec effet rétroactif.

Dès lors une fois la condition suspensive réalisée, les parties doivent exécuter leurs obligations respectives, l’acquéreur doit signer l’acte authentique de vente et payer le prix convenu, le vendeur devant transférer la propriété du bien à l’acquéreur.

L’acquéreur ne peut refuser de signer la vente définitive devant notaire.

2) La résolution judiciaire de la promesse de vente et l’application de la clause pénale

Selon l’article 1228 du Code civil, une partie peut demander au juge la résolution judiciaire de la promesse de vente ou l’exécution forcée de celle-ci.

En l’espèce, les vendeurs entendent obtenir la résolution judiciaire de la promesse de vente intervenue le 29/6/2023 et l’application de la clause pénale prévue dans celle-ci, rédigée comme suit : « La partie qui n’est pas en défaut pourra à son choix prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 28000 euros. »

Dès lors le tribunal constatant la défaillance fautive des acheteurs prononcera la résolution de la promesse de vente et condamnera solidairement M. [J] [H] et M. [F] [P] à verser aux vendeurs la somme de 28.000 €, correspondant à la clause pénale contractuellement convenue.

3) Les dommages et intérêts pour résistance abusive

Les époux [X] sollicitent une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive dès lors que suite à la mise en demeure du 21 novembre 2023 les acheteurs ne sont plus manifestés.

Par cette seule demande non circonstanciée les demandeurs d’une part ne prouvent pas l’existence du préjudice qu’ils prétendent subir ni la faute volontairement commise par M. [J] [H] et M. [F] [P] et d’autre part n’établissent pas que ce chef de préjudice n’est pas déjà réparé par les indemnités déjà obtenues au titre de la clause pénale ci-dessus accordée.

Dès lors cette demande sera rejetée.

4) Les demandes annexes

L’exécution provisoire est de droit.

Il ne paraît pas inéquitable de condamner les défendeurs, parties succombantes, à payer aux demandeurs au titre des frais irrépétibles engagés et en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 2000 €, ainsi que les entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition par le greffe, réputé contradictoire, en premier ressort,

PRONONCE la résolution du compromis de vente intervenu le 29/06/2023 entre les parties,

CONDAMNE solidairement M. [J] [H] et M. [F] [P] à payer à M. [B] [X] et à Mme [K] [T] épouse [X] la somme de 28.000 € au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente du 29.06.2023,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [H] et M. [F] [P] à payer à M. [B] [X] et à Mme [K] [T] épouse [X] la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

CONDAMNE in solidum M. [J] [H] et M. [F] [P] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 15 Mai 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Joël CATHALA

Copie à Maître Raphaële HIAULT SPITZER de la SCP JURISEXCELL