TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Références :

N° RG 25/00334 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3W7A

MINUTE N°2025/653

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 09 Décembre 2025

[H] [U], [F] [Y] épouse [U]

c/

[K] [C], [N] [C]

Copie délivrée à

M^e Benjamin EQUIN

Copie exécutoire délivrée à

Maître Pierre andré MERLIN

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [U]

né le 19 Mai 1972 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [F] [Y] épouse [U]

née le 05 Octobre 1974 à [Localité 12] (12)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par Maître Pierre andré MERLIN de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSES :

Madame [K] [C]

née le 14 Juin 1955 à [Localité 10] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [N] [C]

née le 11 Janvier 1980 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 4]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle partielle selon décision du 11 septembre 2025)

Représentées par M^e Benjamin EQUIN, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 07 octobre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [U] [H] et madame [Y] [F] épouse [U] ont donné à bail à monsieur [I] [R], madame [C] [K] et madame [C] [N] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat en date du 31 janvier 2020, , à effet au 1er février 2020 , pour un loyer mensuel de 800 euros et 20 euros de provision sur charges.

Selon avenant en date du 15 janvier 2023, Monsieur [I] [R] est sorti de la location.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [H] et madame [Y] [F] épouse [U] ont fait signifier à madame [C] [K] et madame [C] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 février 2025 , pour un montant en principal de 2284,10 euros.

Le 5 février 2025 , la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayé.

Monsieur [U] [H] et madame [Y] [F] épouse [U] ont ensuite fait assigner madame [C] [K] et madame [C] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025 pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ; être autorisés à faire procéder à leur expulsion, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 6772,10 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025 ;

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels soit 894 euros ;

— d’une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience , qui révèle que madame [C] [N] , aide-soignante en CDI , a été victime d’un accident du travail en décembre 2024 , qui a entraîné une diminution de ses ressources . Elle a une fille à charge âgée de 12 ans et sa fille aînée , âgée de 22 ans est revenue vivre à son domicile au début de l’été 2025 . Madame [C] [N] perçoit 1800 euros de salaire mensuel , madame [C] [K] 873 euros de retraite . A elles deux , elles disposent de 3168 euros de revenus mensuels. Elles ont déposé une demande de FSL à hauteur de 3000 euros pour apurer la dette et ont repris le paiement du loyer. Elles sollicitent un plan d’apurement pour le reliquat de la dette.

A l’audience du 7 octobre 2025 , Monsieur [U] [H] et madame [Y] [F] épouse [U] , représentés par leur conseil maintiennent l’intégralité de leurs demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 7430,10 euros au 1er octobre 2025 . Ils sont opposés à la demande de délais de paiement.

Madame [C] [K] et madame [C] [N] représentées par leur avocat ne contestent pas le montant de la dette locative. Elles demandent toutefois à pouvoir se maintenir dans les lieux et demandent des délais de paiement pour l’arriéré. Elles ont repris le paiement du loyer et versé 920 euros au mois de septembre 2025. Elles ont déposé une demande de FSL et proposent de verser 200 euros de plus chaque mois en règlement de la dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l’Hérault par mail enregistré le 18 juin 2025 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , modifié le 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ( modifié le 27 juillet 2023 ) prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois , conformément à l’avis rendu par la cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu''à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

Le bail conclu le 31 janvier 2020 , à effet au 1er février 2020, contient une clause résolutoire (article XI ) prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 février 2025 , pour la somme en principal de 2284,10 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 avril 2025 .

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Monsieur [U] [H] et madame [Y] [F] épouse [U] produisent un décompte démontrant que Madame [C] [K] et madame [C] [N] restent leur devoir la somme de 7430,10 euros à la date du 1er octobre 2025 .

Madame [C] [K] et madame [C] [N] seront donc condamnées à verser à Monsieur [U] [H] et madame [Y] [F] épouse [U] cette somme de 7430,10 euros à titre provisionnel.

Le contrat de bail prévoyant en outre une clause de solidarité ( N°XII ), Madame [C] [K] et madame [C] [N] seront condamnées solidairement .

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié le 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience, de la reprise des paiements du loyer courant au mois de septembre 2025 et de la justification qu’un dossier FSL maintien a été déposé , Madame [C] [K] et madame [C] [N] seront autorisées à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [C] [K] et madame [C] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément à l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens (…).

Madame [C] [K] et madame [C] [N] , parties perdantes , supporteront donc la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile , le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui pers son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas , le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée .Il peut , même d’office , pour des raisons tirées des mêmes considérations , dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce , compte tenu des délais accordés à Madame [C] [K] et madame [C] [N] , la demande de Monsieur [U] [H] et madame [Y] [F] épouse [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile , le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 janvier 2020 , à effet au 1er février 2020 entre Monsieur [U] [H] et madame [Y] [F] épouse [U] d’une part , monsieur [I] [R], madame [C] [K] et madame [C] [N] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 5 avril 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

CONDAMNONS solidairement madame [C] [K] et madame [C] [N] à verser à Monsieur [U] [H] et madame [Y] [F] épouse [U] à titre provisionnel la somme de 7430,10 euros , décompte arrêté au 1er octobre 2025, au titre des loyers dus ;

AUTORISONS madame [C] [K] et madame [C] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 207 euros chacune et une 36ème mensualité de 185,10 euros qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour madame [C] [K] et madame [C] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [U] [H] et madame [Y] [F] épouse [U] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que madame [C] [K] et madame [C] [N] soient condamnées à verser à Monsieur [U] [H] et madame [Y] [F] épouse [U] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS Monsieur [U] [H] et madame [Y] [F] épouse [U] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS madame [C] [K] et madame [C] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 9 décembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DUFAUT Régis magistrat à titre temporaire et par Madame Emeline DUNAS , greffière.

La greffière : Le magistrat :