TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Références :

N° RG 25/00361 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XLP

MINUTE N°2025/ 588

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 04 Novembre 2025

[Localité 12] THAU HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT,

c/

[D] [L] épouse [R], [V] [R]

Copie délivrée à

Monsieur [V] [R]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

[Localité 12] THAU HABITAT

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 12] THAU HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

inscrit au RCS de [Localité 11] sous le n° 273 400 036

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M [T], muni d’un pouvoir

DÉFENDEURS :

Madame [D] [L] épouse [R]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 3]

non comparante ni représentée

Monsieur [V] [R]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 septembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 27 janvier 2020 , à effet au 27 février 2020, l’EPIC [Localité 12] THAU HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [V] et Madame [L] [D] épouse [R] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 10] pour un loyer initial mensuel de 263 €, hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 12] THAU HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT , selon acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, a fait signifier à Monsieur [R] [V] et Madame [L] [D] épouse [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif d’un montant de 2130,65€.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 5 mars 2025 .

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025 , auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, l’EPIC [Localité 12] THAU HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a assigné Monsieur [R] [V] et Madame [L] [D] épouse [R] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail , et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [V] et Madame [L] [D] épouse [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner solidairement et à titre provisionnel Monsieur [R] [V] et Madame [L] [D] épouse [R] au paiement de la somme de 3317,96 euros à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 30 avril 2025 , en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle que Monsieur [R] [V] et Madame [L] [D] épouse [R] ne se sont pas présentés aux convocations du travailleur social.

A l’audience du 16 septembre 2025 , l’EPIC [Localité 12] THAU HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT représenté par monsieur [N] [T] nanti d’un pouvoir actualise la dette due à hauteur de 4769,59€, somme arrêtée au 31 août 2025. Il précise qu’il y a eu reprise des paiements et ne s’oppose pas à une demande de délais.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice déposé à étude selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile, Madame [L] [D] épouse [R] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Présent à l’audience, Monsieur [R] [V] reconnaît le montant de la dette locative. Il précise qu’il gagne 1560 euros par mois, son épouse , au chômage , 920 euros par mois. Il indique vouloir apurer la dette , souhaite se maintenir dans les lieux et sollicite des délais de paiement. Il s’engage à payer 133 euros de plus pendant 36 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l’Hérault par mail enregistré le 13 juin 2025 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 , modifié le 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 ( modifié le 27 juillet 2023 ) prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois , conformément à l’avis rendu par la cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu''à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

Le bail conclu le 27 janvier 2020, à effet au 27 février 2020, contient une clause résolutoire (article 3.5 ) prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mars 2025 , pour la somme en principal de 2130,65 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mai 2025 .

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’EPIC [Localité 12] THAU HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [V] et Madame [L] [D] épouse [R] restent lui devoir la somme de 4769,59 euros à la date du 31 août 2025 .

Monsieur [R] [V] et Madame [L] [D] épouse [R] seront donc condamnés à verser à l’EPIC [Localité 12] THAU HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT cette somme de 4769,59 euros à titre provisionnel.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 modifié le 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience, de la reprise des paiements du loyer courant et de l’accord du bailleur , Monsieur [R] [V] et Madame [L] [D] épouse [R] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [R] [V] et Madame [L] [D] épouse [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur la solidarité

En application des dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, conformément à la clause prévue au contrat de bail (N°3.6) , la solidarité sera ordonnée pour la somme de 4769,59 euros correspondant à l’arriéré des loyers dus jusqu’à la date de résiliation du bail. De même cette solidarité continuera à produire ses effets vis-à-vis du locataire parti jusqu’à six mois après son départ.

Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément à l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens (…).

Monsieur [R] [V] et Madame [L] [D] épouse [R] , parties perdantes , supporteront donc la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile , le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui pers son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas , le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée .Il peut , même d’office , pour des raisons tirées des mêmes considérations , dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce , compte tenu des délais accordés à Monsieur [R] [V] et Madame [L] [D] épouse [R] pour apurer leur dette , il n’y a pas lieu de les condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile , le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2020 , à effet au 27 février 2020, entre l’EPIC [Localité 12] THAU HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT d’une part , Monsieur [R] [V] et Madame [L] [D] épouse [R] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 9] sont réunies à la date du 5 mai 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [V] et Madame [L] [D] épouse [R] à verser à l’EPIC [Localité 12] THAU HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT à titre provisionnel la somme de 4769,59 euros , décompte arrêté au 31 août 2025, au titre des loyers dus ;

AUTORISONS Monsieur [R] [V] et Madame [L] [D] épouse [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 133 euros chacune et une 36ème mensualité de 114,59 euros qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [R] [V] et Madame [L] [D] épouse [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 12] THAU HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [R] [V] et Madame [L] [D] épouse [R] soient condamnés à verser à l’EPIC [Localité 12] THAU HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS l’EPIC [Localité 12] THAU HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [V] et Madame [L] [D] épouse [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 4 novembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DUFAUT Régis magistrat à titre temporaire et par Madame Emeline DUNAS , greffière.

La greffière : Le magistrat :