TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00377 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IY44

KG/BD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

12 août 2025

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. […]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Vincent BURKARD-RUBY de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.A.R.L. […]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e William LAURENT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 20, M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

S.A.R.L. […]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non représentée

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en dommages-intérêts contre le prestataire de services pour mauvaise exécution

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Nathalie BOURGER, Greffier placé

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 17 juin 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant mandat de gestion immobilière en date du 1er octobre 2016, la société civile immobilière […] (ci-après dénommée la Sci […]) a confié à la Sarl […], assurée par la société […], la gestion d’un immeuble sis à [Localité 7] (68).

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2022, le lot 104 de l’immeuble a été donné à bail à M. [Z] [M] et Mme [T] [B], avec prise d’effet au 1er juillet 2022.

En raison du non-paiement des loyers, le juge des contentieux de la protection de Thann a, par décision du 6 novembre 2023, constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à la date du 12 juillet 2023 et condamné les consorts [M] – [B] à évacuer le bien.

Par exploit de commissaire de justice en date des 6 et 10 juin 2024, la Sci […] a attrait la Sarl […] et son assureur, la Sa […], devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, la Sci […] demande au tribunal de :

— condamner conjointement la Sarl Immobilier Napoleon et la […] à lui payer le montant de 13.132,11 € au titre des dommages et intérêts,

— condamner conjointement la Sarl Immobilier Napoleon et la […] à lui payer un montant de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de ses demandes, la Sci […] soutient, pour l’essentiel :

— que le mandataire est tenu de s’assurer que la situation financière du locataire permet d’assurer le règlement sans incident du loyer, et procéder à des recherches sérieuses sur la solvabilité du candidat locataire,

— que le mandataire engage sa responsabilité, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, s’il n’a pas vérifié la solvabilité du locataire, s’il n’a pas encaissé de caution ou de garantie de loyers impayés et s’il n’a pas réagi face à la situation d’impayés de loyers, dont il doit répondre en vertu de l’article 1991 du code civil,

— qu’en l’espèce, la Sarl […] ne justifie pas avoir procédé à une vérification sérieuse de la solvabilité des locataires avant la régularisation du contrat de bail, avoir encaissé le loyer du mois de juillet 2022 et le dépôt de garantie, et n’a réagi que six mois après l’arrêt de tout paiement alors que le compte des locataires s’est trouvé débiteur dès le premier mois de location et de façon systématique,

— qu’elle subit un préjudice constitué par le montant des impayés de loyers entre les mois de mai 2023 et février 2024, étant précisé que les consorts [M] – [B] sont insolvables, la privation de tout revenu locatif entre les mois de mars et août 2024, outre les frais d’avocats et de commissaire de justice,

— qu’elle ne maintient pas sa demande de résiliation judiciaire du contrat de mandat aux torts de la défenderesse, celle-ci l’ayant informée de la résiliation effective par courrier du 3 octobre 2024,

— que la défenderesse reconnaît être assurée auprès de la Sa […] qui doit être condamnée au paiement des sommes sollicitées.

Par conclusions signifiées par Rpva le 18 mars 2025, la Sarl […] sollicite du tribunal de :

— débouter la Sci […] de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions,

— condamner la Sci […] aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu’à une

somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir à son

profit.

Au soutien de ses prétentions, la Sarl […] fait valoir, au visa des articles 1103 et 1353 du code civil, en substance :

— qu’elle s’est vue confier la gérance du lot litigieux suivant mandat signé électroniquement le 21 juin 2022,

— qu’elle produit le dossier qu’elle a constitué sur la situation financière de M. [M] et Mme [B], qui a été soumis au gérant de la Sci […], de sorte qu’aucun manquement concernant les recherches sur la solvabilité des preneurs ne peut lui être imputé, étant rappelé qu’elle n’est tenue que d’une obligation de moyens,

— que le dépôt de garantie, comme les frais d’agence ont été payés le jour de l’état des lieux d’entrée, le chèque remis le 1er juillet 2022 ayant été débité le 20 juillet 2022, la caution et les frais d’agence ayant été reçus avant l’entrée dans les lieux,

— qu’en vertu du contrat de bail, le loyer courant n’est exigible que le 5 du mois de sorte que le loyer du mois de juillet 2022 n’était pas exigible à la date d’entrée dans les lieux,

— qu’il ne saurait lui être reproché de n’avoir pas proposé ou sollicité une garantie locative puisque la Sci […] n’a pas souhaité prendre d’assurance loyers impayés, ainsi que cela résulte du mandat de gestion,

— que les demandes aux fins de résiliation judiciaire et de restitution des documents sont sans objet,

— qu’elle justifie des démarches effectuées afin de rappeler leurs obligations aux locataires dès le premier retard de paiement en juillet 2022, lesquelles ont permis la reprise des paiements jusqu’en décembre 2022,

— qu’elle justifie des démarches initiées à la suite des impayés de loyers constatés en janvier 2023, alors que la demanderesse a dissimulé la réception d’une lettre de résiliation du bail par Mme [B] et a empêché toute solution amiable du sinistre,

— que les préjudices allégués par la Sci […] ne sont pas justifiés, étant précisé que la demanderesse ne pourrait, tout au plus, se prévaloir que de la perte de chance de recouvrer les sommes dues qui n’est pas démontrée et alors qu’elle détient un titre contre les anciens locataires et ne justifie pas de ce que les tentatives de recouvrement sont demeurées infructueuses,

— que le lien de causalité entre les manquements et les préjudices allégués n’est pas davantage démontré.

Bien que régulièrement assignée par remise à personne morale, la Sa […] n’a pas constitué avocat.

La cause étant susceptible d’appel, la présente décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

Si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

Toutefois, le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; cette dernière qualité ne pouvant être déduite de l’abstention procédurale du défendeur, mais devant être recherchée par l’analyse des pièces communiquées par le demandeur.

I – Sur la demande de dommages et intérêts formée par la Sci […]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code ajoute : “Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.”

Au titre des obligations du mandataire, il est constant que celui-ci est tenu d’une obligation de diligence qui lui impose d’exécuter la mission qui lui a été confiée par le mandant, non seulement en respectant les instructions qui lui ont été données, mais également en agissant avec célérité (Cass. 1re civ., 18 juin 1996, n° 94-12.646), dynamisme (Cass. com., 1er févr. 1994) et prudence (Cass. 1re civ., 9 mai 1994).

S’agissant plus précisément des obligations du mandataire chargé de l’entremise et de la gestion immobilière, l’intermédiaire doit s’assurer, par des vérifications sérieuses, de la solvabilité réelle du client qu’il a trouvé (CA Paris, 6e ch. C, 20 févr. 2007) et, par suite, n’a pas recouru, en temps utile, aux procédures en recouvrement des loyers ou à l’expulsion (Cass. 1re civ., 28 mars 1984, n° 82-16.915).

En cas d’inexécution totale de ses obligations, une présomption de responsabilité pèse sur le mandataire, tenu d’une obligation de résultat, dont il ne peut s’exonérer qu’en établissant l’existence d’un cas fortuit (Cass. 1re civ., 18 janv. 1989, n° 87-16.530).

A l’inverse, en cas de mauvaise exécution de ses obligations, la charge de la preuve de la faute du mandataire incombe au mandant, le mandataire n’étant tenu que d’une obligation de moyens.

Il est constant que la faute du mandataire s’apprécie in abstracto, soit en référence au “bon professionnel” lorsque le mandat est à titre onéreux (Cass. com., 4 oct. 1988).

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les manquements contractuels

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par contrat de mandat en date du 1er octobre 2026, la Sci […] a confié à la Sarl […] la gestion de l’immeuble “au-dessus de “La Poste” constitué de huit appartements, objet des lots 1 à 8, sans autre précision quant au bien à administrer.

Il n’est donc pas établi que ce contrat en date du 1er octobre 2016 se rapporte au bien donné à bail, objet du lot 104 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7], non visé à la stipulation portant sur la désignation et la situation des biens à administrer qui mentionne les lots 1 à 8.

Toutefois, la Sarl […] ne conteste pas avoir été chargée de la gestion de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7], et notamment du lot 104 donné à bail aux consorts [M] – [B], précisant que le mandat résulte d’un contrat signé électroniquement le 21 juillet 2022, sans en justifier puisqu’elle ne produit que les documents attestant d’une signature électronique le même jour sans autre précision quant à la nature de ces documents.

S’agissant des vérifications portant sur la solvabilité des candidats locataires, la Sarl […] produit le dossier constitué avant la régularisation du contrat de bail comprenant une attestation Pôle Emploi en date du 10 juin 2022 faisant état de l’admission de M. [M] au bénéfice de l’allocation d’aide au retour à l’emploi depuis le 30 mars 2022 et pour une durée de 649 jours sans indication de leur montant, un bulletin de paie au nom de Mme [B] pour la période du 11 au 30 avril 2022 sans toutefois que l’ensemble des mentions soit lisible, une quittance de loyer en date du 3 juin 2022 et l’avis d’imposition des consorts [M] – [B] pour l’année 2021 sur les revenus 2020, étant observé que l’avis d’imposition pour l’année 2022 n’était probablement pas émis à la date de conclusion du contrat de bail.

La fiche de renseignements fournis par les locataires produite par la Sarl […] fait apparaître que Mme [B] est en contrat d’apprentissage depuis le 11 avril 2022 et perçoit une aide personnalisée au logement d’un montant de 250 euros sans qu’il n’en soit justifié.

Il s’en évince qu’au moment de la conclusion du contrat de bail pour une durée de trois ans, la Sarl […] n’avait pas connaissance de la situation financière des locataires, Mme [B] n’ayant produit ni son contrat d’apprentissage, ni ses bulletins de salaire des mois de mai et juin 2022, M. [M] n’ayant pas justifié du montant de son allocation et le couple ne justifiant d’aucune autre ressource de sorte qu’il convient de constater qu’à défaut de justifier de toute autre démarche à cet égard, elle n’a pas accompli sa mission avec prudence.

Si la Sarl […] prétend que la Sci […] a formalisé un accord, elle n’en justifie pas et notamment, n’établit pas que la situation financière des candidats locataires lui a été exposée avant la signature du contrat de bail.

S’agissant de l’encaissement du loyer dû au titre du mois de juillet 2022 et du dépôt de garantie, la Sarl […] justifie, par la production d’une copie du chèque d’un montant de 950 euros établi le 1er juillet 2022 par M. [M] et du décompte, de l’encaissement de cette somme le 20 juillet 2022.

Toutefois, ainsi que le fait valoir la Sci […], s’il résulte des stipulations du contrat de bail que le loyer est exigible le 5 de chaque mois, de sorte que le loyer de mois de juillet 2022 est devenu exigible le 5 juillet 2022, force est de constater que les locataires ne s’étaient acquittés, à cette date, d’aucun paiement, le chèque du 1er juillet 2022 correspondant vraisemblablement au montant du dépôt de garantie d’un montant de 550 euros et aux honoraires de mise en location de 400 euros mentionnés au décompte.

Si le compte des consorts [M] – [B] s’est retrouvé débiteur dès le 5 juillet 2022, il résulte du décompte produit par la Sarl […] que les consorts [M] – [B] ont apuré leur dette par plusieurs versements et que leur compte s’est ainsi retrouvé à l’équilibre le 2 septembre 2022.

Dès lors, la Sci […] ne caractérise aucun manquement quant à la perception du loyer du mois de juillet 2022 et du dépôt de garantie.

S’agissant des diligences en cas d’impayés, il résulte du décompte produit par la Sci […] que le compte des consorts [M] – [B] s’est retrouvé en position débitrice à compter du 1er février 2023 et ce, de façon permanente.

Si la Sarl […] expose avoir rappelé leurs obligations aux locataires, elle n’en justifie pas.

Toutefois, celle-ci justifie avoir entamé des démarches auprès de Me [L], commissaire de justice, aux fins de diligenter une procédure d’expulsion, le commandement de payer étant daté du 28 avril 2023, de sorte qu’il ne peut pas être considéré qu’elle a manqué de célérité puisque les impayés n’ont été constatés qu’à compter du 5 février 2023.

Par conséquent, la Sci […] apporte la preuve d’un manquement par la Sarl […] à son obligation de procéder à des vérifications sérieuses quant à la solvabilité du locataire qui engage la responsabilité de cette dernière à son égard.

Sur les préjudices et le lien de causalité

Il est constant que le mandataire, fautif d’avoir choisi un locataire dont les revenus ne lui permettaient pas de faire face à ses obligations financières, doit être condamné à réparer l’entier préjudice subi par le bailleur : paiement des loyers impayés, versement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés et règlement des primes d’assurance inutilement payées par le propriétaire (ca Paris, 6e ch. B, 25 mars 2004).

En l’espèce, il résulte du courrier établi le 23 septembre 2024 par Me [C], commissaire de justice, que les sommes mises à la charge des consorts [M] – [B] par ordonnance de référé du 6 novembre 2023 n’ont pas pu être recouvrées, l’auxiliaire de justice précisant que les intéressés sont insolvables, de sorte que la Sci […] justifie de la perte des loyers.

La Sci […] soutient avoir repris possession du logement au mois de février 2024, mais ne justifie pas de cette date, qui n’est toutefois pas contestée par la défenderesse, de sorte que le préjudice sera évalué en se rapportant aux montants figurant à l’ordonnance de référé rendue le 6 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de Thann, soit une somme de 2.320 euros au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois de mai 2023 inclus, et une somme de 580 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du mois de juin 2023.

Il s’en évince que le préjudice lié à la perte des loyers est évalué à la somme totale de 7.270 euros (2.320 euros + 9 mois x 580 euros)

S’agissant, en outre, du préjudice de perte de loyers pour la période comprise entre le mois de mars 2024 et le mois d’août 2024, la Sci […] n’apporte pas d’élément établissant l’impossibilité de relouer le bien.

S’agissant, enfin, des frais d’avocats et de commissaire de justice, la Sci […] justifie des sommes ainsi exposées qui résultent directement du manque de diligence du mandataire pour contraindre les locataires à s’acquitter des loyers de sorte que la Sci […] est fondée à en solliciter l’indemnisation.

Par conséquent, la Sarl […] sera condamnée à payer à la Sci […] la somme de 9.832,11 euros (7.270 euros + 1.782,11 euros + 780 euros) à titre de dommages et intérêts.

La demande formée par la Sci […] sera rejetée pour le surplus.

Sur l’action directe à l’encontre de la Sa […]

En application de l’article L. 124-3 du code des assurances le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Il est rappelé que la victime doit apporter la preuve d’une police d’assurance souscrite par le responsable, cette preuve pouvant être rapportée par tous moyens.

En l’espèce, il résulte des mentions figurant au bas des extraits de compte produits par la Sci […] que celle-ci est “titulaire d’un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle souscrit le 1er janvier 2014 auprès de […]”.

Dès lors, il sera fait droit à la demande formée par la Sci […] à l’encontre de la Sa […] qui sera condamnée conjointement avec son assuré, conformément à la demande.

II. Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la Sarl […] et la Sa […], parties perdantes au procès, seront condamnées aux dépens.

Elles seront également condamnées conjointement à payer à la Sci […], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 euros.

La demande de la Sarl […] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la Sarl […] et la Sa […] à verser à la Sci […] :

— la somme de 9.832,11 € (NEUF MILLE HUIT CENT TRENTE-DEUX EUROS ONZE CENTIMES) à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE, pour le surplus, la demande de dommages et intérêts formée par la Sci […] ;

REJETTE la demande de la Sarl […], formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sarl […] et la Sa […] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président