TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 2025/1040

AFFAIRE : N° RG 25/00012 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3RLR

Copie à :

M^e Philippe DESRUELLES

Copie exécutoire à :

Maître Frédéric SIMON

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.E.A. [Adresse 3]

représentée par Madame [X] [O] nom d’usage [U],

immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n° [Numéro identifiant 1]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe DESRUELLES, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de M [L], auditeur de justice

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 10 Octobre 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat en date du 29 janvier 2022 ayant pris effet le même jour, la SCEA [Adresse 3] a donné à bail à Madame [R] [I] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 740 euros.

Selon acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, la SCEA [Adresse 3] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS Madame [R] [I] aux fins de voir :

Prononcer la résiliation du bail conclu le 29 janvier 2022 aux torts exclusifs de la locataire par manquement aux obligations du preneur. Ordonner l’expulsion de Madame [R] [I] et de tout occupant de son chef des locaux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;Ordonner la séquestration des bien meubles et objets appartenant à Madame [R] [I] ; Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [R] [I] égale au loyer mensuel de 792, 60 euros,Condamner Madame [R] [I] à payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Rejeter toute demande contraire.

La locataire n’a pas répondu aux convocations du travailleur social.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 octobre 2025. La SCEA [Adresse 3], representée par son conseil, lequel depose son dossier et ses conclusions par lesquelles, elle expose que Madame [R] [I] et son compagnon ont quitté les lieux le 28 avril 2025 de sorte qu’elle ne maintient plus sa demande de résiliation et d’expulsion et qu’elle sollicite de voir:

CONDAMNER Madame [R] [I] à lui payer :

663, 56 € au titre du solde du loyer du mois d’avril 2025; 677, 49 € au titre des charges d’entretien du logement à la charge de la locataire; 1.064, 45 € au titre des travaux de remise en état; 287, 64 € correspondant à 50% du coût de l’état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice; DIRE et JUGER que le dépôt de garantie d’un montant de 740 € restera acquis à la bailleresse ;

En conséquence, par compensation condamner Madame [R] [I] payer à la SCEA [Adresse 3] la somme de 19.53, 14 €.

CONDAMNER Madame [R] [I] à payer la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes elle expose que suite à des loyers impayés pour un montant de 2011.11 €, la SCEA [Adresse 3] a fait délivrer un commandement de payer le 7 octobre 2024 à Madame [R] [I], que le 7 décembre 2024, la dette qui s’élevait alors à la somme de 3463 € a été réglée par le compagnon de la locataire, qu’elle a par assignation demandé la résiliation du bail tenant le comportement fautif de Madame [R] [I] pour activité professionnelle dans les locaux d’habitation, présence de déchets, objets, matériels et encombrants sur le jardin privatif donné à bail et paiement tardif, que la locataire a quitté les lieux le 28 avril 2025 de sorte qu’elle ne sollicite plus la résiliation du bail et l’expulsion et qu’elle limite ses demandes au paiement du solde du loyer d’avril 2025, la réparations locatives suite à l’établissement de l’état des lieux de sortie, le partage du coût de l’état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice et le paiement des travaux incombant à la locataire.

Madame [R] [I], représentée par son conseil, lequel dépose son dossier et ses conclusions par lesquelles elle sollicite de voir :

DEBOUTER la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,CONDAMNER la SCEA [Adresse 3] à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa défense, elle expose qu’elle a quitté les lieux le 28 avril 2025 et qu’elle restituait un logement en parfait état et qu’elle était à jour, qu’initialement la demande portait sur la résiliation du bail pour non-respect de la destination des lieux et qu’aucune demande d’ordre pécuniaire n’était exposée, qu’un désistement était attendu, qu’elle conteste les sommes réclamées en en demande le rejet.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur le désistement des demandes de résiliation du bail et d’expulsion :

La SCEA [Adresse 3] ne sollicite plus la résiliation et l’expulsion de Madame [R] [I], cette dernière ayant quitté les lieux le 28 avril 2025. Il sera donc pris acte du désistement de la SCEA [Adresse 3] de sa demande de résiliation et d’expulsion.

Sur les demandes de la bailleresse

Sur le paiement du loyer du mois d’avril 2025 :

Selon l’article 7 a de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

La SCEA [Adresse 3] demande le solde du loyer d’avril 2025 restant dû et qui s’élève à la somme de 663.56 €, somme qui n’est pas contestée par Madame [R] [I] tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, Madame [R] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 663.56 € au titre du loyer d’avril 2025.

Sur les obligations locatives :

Selon l’article 7 d de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation (…).

La SCEA [Adresse 3] sollicite le paiement de la somme de 677, 49 € au titre des charges d’entretien du logement qu’elle a exécutées et qui seraient à la charge de la locataire, A ce titre elle produit un devis du 21 mai 2025 d’un montant de 330 euros pour l’entretien annuel de 4 climatisations pour l’année 2025 ; Or Madame [R] [I] produit une facture en date du 13 mai 2024 qui établit qu’elle a procédé à l’entretien annuel de la climatisation ; de sorte qu’en mai 2025, date de l’entretien annuel elle n’occupait plus les lieux de sorte que cette obligation ne lui incombait plus.

Par ailleurs la SCEA [Adresse 3] produit une facture d’un montant de 297 euros en date du 15 juillet 2024 ( Filter media 100% coco(???)) et un avis d’échéance du 19 mai 2025 d’un montant de 151,47 euros( Programme d’entretien pour une installation Fil ecoflo PE 5EH PK (???) dont la teneur ne permet pas de connaître la nature des prestations correspondantes, et ne permet pas d’établir que ces travaux incombent à la locataire. Il convient de débouter la SCEA [Adresse 3] de cette demande.

Sur les reparations locatives:

Selon l’article 7 c de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

Un état des lieux contradictoire a été établi le 9 janvier 2022 pour l’entrée dans les lieux et le 28 avril 2025 pour la sortie des lieux. La SCEA [Adresse 3] produit un devis en date du 19 mai 2025 pour un montant de 790 euros qui fait état des désordres suivants :

Traitement de deux angles suite à dégradationReconstitution crépisRemise en peinture cadres de portes Révision des différents impacts sur murs de l’appartement.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas de mettre en évidence les travaux imputables aux locataires d’autant que le descriptif des travaux reste imprécis et ne permet pas de savoir dans quelle pièce les désordres ont été pris en compte. Toutefois l’état des lieux de sortie indique que dans le salon les rideaux sont sales, à nettoyer. Il sera alloué à la SCEA [Adresse 3] la somme de 42.10 euros à ce titre.

Enfin la SCEA [Adresse 3] produit un devis correspondant à 4 heures de ménage pour le 30 juin 2025, ce qui ne permet pas d’imputer ces heures à la locataire.

Madame [R] [I] sera condamnée à payer la somme de 42.10 euros au titre des réparations locatives.

Sur les frais de l’état des lieux

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. […] ».

En l’espèce il ressort des pièces produites par les parties que l’état des lieux de sortie a été effectué par un commissaire de justice le 28 avril 2025 à la requête de la SCEA [Adresse 3], en presence de Madame [R] [I] et de Monsieur [B] [U] suite au refus de Madame [R] [I] que l’état des lieux soit effectué par la bailleresse mais par un tiers. Dans ces circonstances les frais seront partagés par moitié entre le bailleur et la locataire. Madame [R] [I] sera condamnée à payer la somme de 287, 64 euros (575, 28 / 2).

Sur le dépôt de garantie

Il ressort du contrat de bail et il n’est pas contesté que Madame [R] [I] a versé au titre du dépôt de garantie la somme de 740 euros qui viendra en compensation des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les dépens

Selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [I], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

PREND ACTE du désistement de la SCEA [Adresse 3] de ses demandes de résiliation de bail et d’expulsion ;

FIXE la dette locative due par Madame [R] [I] à la somme de 993, 30 € (neuf cent quatre-vingt-treize euros trente centimes) ;

FIXE à la somme de 740 euros (sept cent quarante euros) le dépôt de garantie du par la SCEA [Adresse 3] ;

ORDONNE la compensation entre les créances et condamne Madame [R] [I] à payer à la SCEA [Adresse 3] la somme de 253,30 € (deux cent cinquante-trois euros trente centimes) ;

DEBOUTE du surplus ;

CONDAMNE Madame [R] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,