TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/108

AFFAIRE N° RG 25/00732 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SF2

Jugement Rendu le 16 Février 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [M], [C], [Q]

né le 13 novembre 1979 à [Localité 2] (34)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Marion DIEVAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [N], [B], [Q]

né le 08 décembre 1977 à [Localité 2] (34)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Marion DIEVAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE :

Madame [V], [Y], [Z] [I]

née le 02 février 1987

[Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 4]

[Localité 6]

Défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

1 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

1 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Lors des débats en audience publique :

Joël CATHALA, Vice-Président, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

En présence d'[U] [O], auditeur de justice,

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 15 Décembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 16 Février 2026 ;

Le conseil des demandeurs a déposé son dossier de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit du 21 février 2025 M. [M] [Q] et M. [N] [Q] ont assigné Mme [V] [I] devant le tribunal judiciaire de Béziers aux fins suivantes :

Vu l’article 1103 et suivants du Code civil ;

— Juger l’absence de réitération du compromis de vente au titre du bien sis [Adresse 5] (Hérault) section K, n°[Cadastre 1] entre les consorts [Q] et Mme [V] [I] ;

— Condamner Mme [V] [I] au paiement de 5.000 euros de dommages et intérêts au titre de l’exécution déloyale de la relation contractuelle ;

— Condamner Mme [V] [I] au paiement de 6.700 euros de pénalités conformément aux dispositions contractuelles ;

• EN TOUTES HYPOTHESES :

— Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires ;

— Condamner Mme [V] [I] au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance mais également des frais d’huissier au titre du constat d’huissier, des deux actes de sommation de comparaitre.

À l’appui de leurs prétentions, les consorts [Q] exposent les faits suivants :

Le 29 Septembre 2023, les consorts [Q] ont régularisé un compromis de vente concernant un bien sis [Adresse 6] (Hérault) section K n°[Cadastre 1] .

Ledit compromis était conclu sous conditions suspensives :

— D’obtention d’un prêt de 113.940 euros par l’acquéreur.

— De réalisation de travaux par les vendeurs dans un délai de 7 jours avant la date prévue de signature de l’acte authentique à savoir :

o Fixer les plinthes de la deuxième chambre ;

o Repeindre tout l’intérieur de la maison ;

o Reboucher des trous dans les wc du rez-de-chaussée ;

En l’occurrence, le compromis de vente prévoyait la stipulation de pénalités dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution de l’acte seraient remplies et qu’une partie ne régulariserait pas l’acte à savoir une pénalité de 6.700 euros à titre de dommages et intérêts.

Les consorts [Q] ont fait constater par acte d’huissier la réalisation desdits travaux dans le délai imparti et de son côté l’acquéreur n’a nullement évoqué de difficultés concernant l’obtention d’un financement.

Le 31 Janvier 2024, les consorts [Q] ont fait délivrer une première sommation à comparaitre devant notaire mais en vain, Mme [V] [I] ne se présentera pas.

Une seconde sommation à comparaitre en date du 31 Janvier 2024 sera également délivrée à Mme [I] mais également sans résultat.

Un procès-verbal de carence sera dressé par l’huissier à ce titre.

Suivant courrier de mise en demeure en date du 23 Février 2024, le conseil des consorts [Q] a mis en demeure Mme [I] de réitérer l’acte de vente.

Ce courrier n’ayant eu aucune réponse les consorts [Q] ont décidé d’agir en justice.

L’assignation au dernier domicile connu de Mme [V] [I] a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile.

Mme [V] [I] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 1103 du Code civil dispose que :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, le compromis de vente conclu le 29 septembre 2023 entre les consorts [Q] et Mme [V] [I] sous condition suspensive stipule que :

« Conditions suspensives particulières

I Condition suspensive d’obtention de prêt

L’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L313 – 40 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes :

– organisme prêteur : tout organisme,

– montant maximal de la somme empruntée : 113 940 €,

– durée maximale de remboursement : 300 mois,

– durée minimale de remboursement : 280 mois,

– taux nominal d’intérêt maximal : 5,07 % l’an (hors assurance).

En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus énoncées.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation effective de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304 – 3 du Code civil.

Étant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre l’acquéreur à accepter tout autre demande d’un montant inférieur.

Obligations de l’acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité

L’acquéreur s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.

L’acquéreur devra informer, sans retard, le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’article L313 – 41 du code de la consommation impose un délai minimum d’un mois à compter de la date de signature des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive.

L’acquéreur déclare qu’il n’existe à ce jour aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

Réalisation de la condition suspensive

Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite, telle que prévu aux articles L313 – 24 et suivants du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard dans les deux mois à compter de la signature des présentes.

L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur et au notaire.

À défaut de cette notification, le vendeur aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie par lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation sans que l’acquéreur ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.

Dans ce cas, l’acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura le cas échéant versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. À défaut le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.

Jusqu’à l’expiration du délai de huit jours susvisés, l’acquéreur pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L313 – 41 du code de la consommation, soit en acceptant une offre de prêt à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées et en notifiant ces offre et acceptation au vendeur, soit en exprimant une intention contraire à celles ci-dessus exprimées, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L313 – 42 de ce code : cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au vendeur.

II Condition suspensive de réalisation de travaux par le vendeur (…)

STIPULATION DE PÉNALITÉ

Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations ainsi exigibles elle devra verser à l’autre partie la somme de 6700 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. »

En l’espèce il sera constaté que Mme [V] [I] n’a pas établi avoir rempli la condition suspensive relative à l’obtention d’un crédit, mais les vendeurs n’ont pas mis leur acquéreur en demeure de leur justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de cette condition par lettre recommandée avec avis de réception.

Il est alors mentionné au compromis de vente que la non justification de la réalisation des démarches pour obtenir le prêt par l’acquéreur peut être sanctionnée par la caducité de l’acte et par l’acquisition du dépôt de garantie au vendeur .

Mais il a par ailleurs été expressément stipulé l’absence de versement d’un dépôt de garantie.

Dès lors toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis de vente et consécutivement à sa régularisation par acte authentique ne sont pas remplies, ce qui entraîne pour les vendeurs l’impossibilité de recourir à la stipulation de pénalité ci-dessus rappelée.

Il en résulte le rejet de la demande de condamnation de Mme [V] [I] au paiement de pénalités à hauteur de 6700 €.

L’exécution déloyale de la relation contractuelle n’étant pas caractérisée, la demande de condamnation de Mme [V] [I] au paiement de la somme de 5000 € de dommages-intérêts à ce titre sera rejetée.

Les consorts [Q], parties succombantes, seront condamnés aux entiers dépens et leur demande de condamnation de Mme [V] [I] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition par le greffe, réputé contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE M. [M] [Q] et M. [N] [Q] de leurs entières demandes,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [M] [Q] et M. [N] [Q] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 16 Février 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Joël CATHALA

Copie à M^e Marion DIEVAL