Tribunal Judiciaire de Béziers, Chambre 1 section 8, 23 mars 2026, n° 24/00006

TJ Béziers 23 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Béziers, ch. 1 sect. 8, 23 mars 2026, n° 24/00006
Numéro(s) :	24/00006
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	31 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pascale CHANSSAUDCyril COURSEAU
Parties :	A.S.L. ORANUM SCI, société civile immobilière c/ représenté par son Syndic en exercice la SARL AGI IMMOBILIER, Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble sis

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/194

AFFAIRE N° RG 24/00006 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E3EW7

Jugement Rendu le 23 Mars 2026

DEMANDERESSE :

A.S.L. ORANUM SCI

société civile immobilière immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 814 665 006

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social, [Adresse 1],

[Localité 1]

Représentée par M^e Mathilde ABELLA, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Cyril COURSEAU avocat au Barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice la SARL AGI IMMOBILIER,

inscrite au RCS de BEZIERS sous le n° 798 458 741

ayant son siège social, [Adresse 4],

elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercide

Représenté par M^e Pascale CHANSSAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 octobre 2025, différée dans ses effets au 29 Décembre 2025 ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 12 Janvier 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 09 mars 2026, prorogé au 23 Mars 2026 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit d’huissier en date du 5 décembre 2023, L’ASL ORANUM SCI a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3] à, [Localité 2] (Hérault), pris en la personne de son syndic la SARL AGI IMMOBILIER, devant le Tribunal judiciaire de Béziers aux fins d’entendre :

— déclarer l’ASL ORANUM SCI et sa gérante Madame, [G], [O], [A] recevables et bien fondées en leurs demandes ;

en conséquence

— annuler la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 octobre 2023 de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3] à, [Localité 2] ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 2] à payer à I’ASL ORANUM SCI la somme de 2544 € au titre des frais avancés en sa qualité de copropriétaire afin de faire désigner l’administrateur provisoire voté le 3 septembre 2022 ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 2] à payer à I’ASL ORANUM SCI la somme de 3000 € à titre de prestations particulières pour le règlement du litige avec la société SUEZ ;

— le condamner à payer à I’ASL ORANUM SCI la somme de 2000 € à titre de prestations particulières réalisées au cours de son mandat pour la réalisation des travaux ;

— le condamner à payer à I’ASL ORANUM SCI la somme de 300 € au titre des états datés et oppositions réalisés en cours de mandat ;

— le condamner à payer à I’ASL ORANUM SCI somme de 1000 € en rémunération des prestations particulières effectuées sur ce dossier en qualité de syndic de l’immeuble ;

— le condamner à payer à l’ASL ORANUM SCI somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts ;

en tout état de cause

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 2] à payer à I’ASL ORANUM SCI une indemnité d’un montant de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

En ses dernières écritures, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3] à, [Localité 2] (Hérault) demande au tribunal :

— de rejeter l’ensemble des demandes, fins ct conclusions présentées par I’ASL ORANUM SCI comme étant infondées et injustifiées ;

— juger qu’il n’y a pas abus de majorité dans le vote de la résolution n° 4 de l’Assemblée Générale du 16 octobre 2023 ;

— juger valable la résolution n° 4 de l’ Assemblée Générale du 16 octobre 2023 ;

— rejeter les demandes de condamnation en l’absence de caractérisation d’un abus de majorité ;

en tout état de cause

— juger illicites, injustifiées et inadaptées les demandes en condamnation présentée par l’ASL ORANUM SCI, le Tribunal ne pouvant se substituer à l’Assemblée Générale des copropriétaires ;

— rejeter la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 2] à payer à I’ASL ORANUM SCI, la somme de 2544 € au titre des frais avancés en sa qualité de copropriétaire afin de faire désigner l’administrateur provisoire voté le 9 septembre 2022 comme étant infondée et injustifiée ;

— rejeter la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 2] à payer à I’ASL ORANUM SCI, la somme de 3000 € à titre de prestations particulières pour le règlement du litige avec SUEZ comme étant illégitime, infondée et justifiée ;

— rejeter la demande de condamnation du le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 2] à payer à I’ASL ORANUM SCI, la somme de 2000 € à titre de prestations particulières réalisées au cours de son mandat pour la réalisation des travaux comme étant illégitime, infondée et injustifiée ;

— rejeter la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 2] à payer à l’ ASL ORANUM SCI, la somme de 300 € au titre des états datés et oppositions réalisés en cours de mandat comme étant illégitime infondée et injustifiée ;

— rejeter la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 2] à payer à l’ASL ORANUM SCI, la somme de 1000 € en rémunération des prestations particulières effectuées en qualité de syndic de l’immeuble comme étant illégitime, infondée et injustifiée ;

— rejeter la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 2] à payer à I’ASL ORANUM SCI la somme de 3000€ à titre de dommages-intérêts comme étant injustifiée ;

— condamner I’ASL ORANUM SCI à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner I’ASL ORANUM SCI aux entiers dépens.

En ses dernières conclusions communiquées pour l’audience de mise en état du 18 mars 2025, l’ASL ORANUM SCI souhaite entendre :

— déclarer l’ASL ORANUM SCI recevable et bien fondée en ses demandes

et maintient inchangées l’intégralité de ses demandes hormis celles

¤ concernant les états datés et oppositions pour lesquels elle réclamé désormais une somme de 760 €,

¤ et la suivante pour laquelle elle précise réclamer la somme de 1000 € en rémunération du temps consacré à la copropriété au cours de son mandat en qualité de syndic de l’immeuble (sic) pour régler le contentieux LAATAR.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 octobre 2025, avec clôture différée au 29 décembre 2025 et l’affaire fixée sans plaidoirie avec dépôt de dossiers au greffe au 12 janvier 2026.

Les parties ont été informées, conformément à l’article 450 al. 2 du Code de procédure civile de la mise en délibéré et de ce que le jugement serait mis à disposition au greffe le 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 42 al. 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. ».

En l’espèce l’ASL ORANUM SCI, qui démontre sa qualité de copropriétaire, n’était pas présente ni représentée à l’assemblée générale du 16 octobre 2023 (cf. procès-verbal d’assemblée – sa pièce n° 13). Elle s’était vu notifier ledit procès-verbal par lettre recommandée remise le 21 octobre 2023. Elle est donc recevable en son action.

Sur l’abus de majorité

La demanderesse souhaite voir annuler pour abus de majorité la résolution n° 4, qui statuait sur une mise en demeure de l’ASL ORANUM SCI en date du 28 août 2023 réclamant une somme de 15619,07 € et a rejeté sa demande.

L’abus de majorité suppose la réunion de deux éléments : la contrariété à l’intérêt social et la rupture intentionnelle d’égalité entre associés, la décision étant prise dans le seul but de procurer un avantage au copropriétaire majoritaire (ou au groupe majoritaire).

La charge de la preuve de l’abus de majorité incombe à celui qui l’invoque. En l’espèce la SCI demanderesse se borne à affirmer que la décision de rejet prise à la majorité absolue des copropriétaires, sans démontrer en quoi elle serait abusive.

Cette demande sera rejetée.

Subsidiairement l’ASL ORANUM SCI réclame paiement de sommes diverses dont remboursement de frais et honoraires lui restant dus dans le cadre de son activité de syndic bénévole du 29 juillet 2019 au 24 octobre 2022.

S’agissant du remboursement de frais engagés en qualités de syndic soit un montant de 2544 €, elle se cantonne à produire en pièces n°° 14 à 17 une note d’honoraires du cabinet FRANC, une note d’honoraires de Me, [H] et une facture de Me, [W], toutes trois adressées au syndicat des copropriétaires, dont elle ne démontre pas pourquoi elle les aurait payées de sa main ni ne démontre du reste si c’est effectivement le cas. Quant à la pièce n° 17 (frais de déplacement par train) il n’est pas démontré que ces voyages aient été effectués pour les besoins de la gestion de la copropriété.

Cette demande sera rejetée.

En ce qui concerne les prestations effectuées dans le cadre du contentieux SUEZ, l’ASL ORANUM, syndic bénévole, ne peut réclamer une rémunération spécifique, contrairement à un syndic professionnel, pour des prestations débordant la gestion courante. En l’espèce il était prévu une rémunération forfaitaire fixée dans le cadre d’un contrat de syndic (pièce n° 6 de la demanderesse). Aucune rémunération complémentaire ne peut être allouée.

L’ASL ORANUM sera déboutée de sa demande de 3000 € de ce chef.

Il en va de même de la rémunération de 2000 € réclamée pour coordination et surveillance de travaux divers (pp. 12 et 13 des dernières conclusions). Cette demande sera rejetée.

En ce qui concerne les prestations réalisées dans le cadre du contentieux LAATAR, dont l’ASL ORANUM réclame rémunérations à hauteur de :

—  1000 € pour des prestations diverses, ce qui supporte les mêmes critiques que précédemment,

— et 760 € pour deux états soi-disant dressés par le syndic en cas mutation, rémunération qui sera rejetée eu égard à l’absence de certification des documents versés en pièces n°° 40 & 41.

Ces deux demandes seront rejetées.

Enfin l’ASL ORANUM SCI demande à se voir allouer 3000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile,

« Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. ».

Un examen sans concession de la présente instance, permet de se convaincre que l’ASL ORANUM SCI a engagé une action téméraire. Elle est donc mal fondée à soulever la résistance abusive du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

L’ASL ORANUM SCI, succombante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

En considération des frais irrépétibles que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3] à, [Localité 2] (Hérault) a dû exposer pour la défense de ses intérêts légitimes, l’ASL ORANUM SCI sera condamnée à lui payer la somme cependant modérée à 1300 € sur le fondement de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’ASL ORANUM SCI recevable en son action ;

DÉBOUTE L’ASL ORANUM SCI de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE l’ASL ORANUM SCI aux entiers dépens ;

CONDAMNE l’ASL ORANUM SCI à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3] à, [Localité 2] (Hérault) représenté par son Syndic en exercice, la somme de 1300 € (MILLE TROIS CENTS EUROS), sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 23 Mars 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Audrey SAUNIERE Julie LUDGER

Copie à M^e Mathilde ABELLA, M^e Pascale CHANSSAUD