TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e TRUMER

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e CADORET

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/07275

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5QK

N° MINUTE :

Assignation du :

25 mai 2023

JUGEMENT

rendu le 11 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 4] WASSY

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Henri TRUMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0104

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 3], représenté par son syndic la S.A.S. HYMBERT IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Anne CADORET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1902

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/07275 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5QK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 02 mai 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [Localité 4] Wassy est propriétaire des lots n°81 et 82, bâtiment G, au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 9 mars 2023, ont été adoptées les résolutions 16 et 17 relatives à la cession de parties communes pour 400 euros, au profit de M. [D], emportant création des lots 106 et 107.

C’est dans ces conditions que la SCI [Localité 4] Wassy a fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 25 mai 2023, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], aux fins, à titre principal, d’annulation des résolutions 16 et 17 de l’assemblée générale du 9 mars 2023, et à titre subsidiaire d’annulation de la résolution 17, outre les demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Aux termes de l’assignation délivrée le 25 mai 2023, la SCI [Localité 4] Wassy demande au tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Dire et juger recevables et bien fondées les demandes de la SCI [Localité 4] Wassy, en y faisant droit ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Hymbert Immobilier, de ses demandes, fins et conclusions, comme irrecevables et mal fondées ;

A ce titre,

Juger que les résolutions n°16 et 17 ont été votées suivant des règles de majorité erronées et manifestement contraires, tant aux dispositions légales, qu’aux termes du règlement de copropriété ;

En conséquence,

Décision du 11 juillet 2025

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Annuler les résolutions n°16 et 17 de l’assemblée générale de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] du 09.03.2023 ;

A titre subsidiaire,

Juger que la résolution n°17 soumise au vote des copropriétaires est imprécise ;

Juger que la résolution n°17 soumise au vote des copropriétaires porte atteinte à l’intérêt collectif ;

En tout état de cause,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toutes voies de droit et sans constitution de garantie ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1] [Localité 3], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Hymbert Immobilier aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Henri Trumer, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions édictées par l’article 699 du CPC.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1] [Localité 3], représenté par son Syndic, la société par actions simplifiée Hymbert Immobilier à payer à la SCI [Localité 4] Wassy, la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du CPC. ».

*

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 29 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

« A titre principal,

Débouter la SCI [Localité 4] Wassy de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

Constater que les résolutions n°16 et 17 ont été régulièrement votées tant au regard des dispositions légales qu’au regard du règlement de copropriété de l’Immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 3] ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal jugerait les résolutions n°16 et 17 irrégulières,

Débouter la SCI [Localité 4] Wassy de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

Constater que la nouvelle résolution selon procès-verbal du 5 septembre 2023 a été régulièrement adoptée et votée conformément aux dispositions légales ;

Juger que la vente de la partie commune à M. [B] [D] est valable ;

En tout état de cause,

Débouter la SCI [Localité 4] Wassy de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner la SCI [Localité 4] Wassy à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 3] la somme provisionnelle de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI [Localité 4] Wassy aux entiers dépens de la présente instance. ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Décision du 11 juillet 2025

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 2 mai 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur l’annulation des résolutions 16 et 17 de l’assemblée générale du 9 mars 2023

A titre liminaire, il convient de constater que les demandes d’annulation des résolutions 16 et 17, dont la recevabilité n’est d’ailleurs pas contestée, sont recevables pour avoir été formulées dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que la SCI [Localité 4] Wassy dispose de la qualité d’opposante pour avoir voté contre ces résolutions à l’assemblée générale du 9 mars 2023, ainsi qu’établi par le procès-verbal notifié le 23 mars 2023 à la demanderesse.

Les résolutions litigieuses sont ainsi libellées :

« Résolution n°16 : Modificatif à l’état descriptif de division, création des lots n°106 et 107.

Article 25

L’Assemblée Générale, après en avoir délibéré, décide la création des lots numéro 106 et 107.

LOT N°106

Au sous-sol du bâtiment G, la partie de dégagement commun, desservant les lots 75, 76, 77, 78, 79 et 80 est transformée en un nouveau lot privatif numérotés 106, ainsi désigné :

Et les 3/ 1205 des parties communes générales,

Et les 3/ 211 des parties communes spéciales au bâtiment G.

Au sous-sol du bâtiment G, la partie de dégagement commun, formant placard contigu au lot 71 et situé à droite de l’accès au lot 72, est transformée en un nouveau lot privatif numéroté 107, ainsi désigné :

LOT N°107

Dans le bâtiment G, au sous-sol, un petit placard,

Et les 1 / 1205 des parties communes générales,

Et les 1 / 211 des parties communes spéciales au bâtiment G

Le nouveau lot n°106, appartenant dans un premier temps au syndicat des copropriétaires, est destiné à faire l’objet d’une cession au propriétaire des lots 75, 76, 77, 78, 79 et 80 auxquels il donne accès.

Suite à cette création de lot les tantièmes généraux, jusqu’à lors exprimés en 1/1 201 s’expriment désormais en 1/ 1 205.

Les parties communes spéciales au bâtiment G, exprimés en 1/207, s’expriment désormais en 1/211.

Pour satisfaire aux prescriptions du décret n°79-405 du 21 Mai 1979, nous avons dressé le tableau récapitulatif qui suit.

(Tableau récapitulatif joint avec la convocation et le compte rendu de l’assemblée).

Abstention : Mme [C] [Y] (11)

Votent contre : Messieurs [Z] [N] (15), [Localité 4] Wassy (16), [O] (79), [E] (55)

Présents : 510/1001 tantièmes – Abstention : 11 – Votre contre : 165 – Vote pour : 345/510

Décision du 11 juillet 2025

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L’assemblée générale constate que la résolution ne recueille pas la majorité de l’article 25, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. Elle procède, conformément à l’article 25-1, immédiatement à un second vote dans les conditions de majorité de l’article 24.

Abstention : Mme [C] [Y] (11)

Votent contre : Messieurs [Z] [N] (15), [Localité 4] Wassy (16), [O] (79), [E] (55)

Présents : 510/1001 tantièmes – Abstention : 11 – Votre contre : 165 – Vote pour : 345/510

Résolution adoptée à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Résolution n°17 : Cession des lots n°106 et 107 au profit de M. [D].

Article 25

Proposition financière de M. [D] à 400,00 €.

L’assemblée générale, confirme la cession des Lots n° 106 et 107 nouvellement créés, au profit de M. [D]. L’ensemble des frais liés à la publication du modificatif au règlement de copropriété sera entièrement supporté par M. [D].

L’assemblée générale donne tout pouvoir au cabinet Hymbert Immobilier pour signer tout acte relatif à la cession, au modificatif de copropriété voté à la résolution n°16 de la présentée assemblée, ainsi que pour la publication au registre des hypothèques.

Abstention : Mme [C] [Y] (11)

Votent contre : Messieurs [Z] [N] (15), [Localité 4] Wassy (16), [O] (79), [E] (55)

Présents : 510/1001 tantièmes – Abstention : 11 – Votre contre : 165 – Vote pour : 345/510

L’assemblée générale constate que la résolution ne recueille pas la majorité de l’article 25, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. Elle procède conformément à l’article 25-1, immédiatement à un second vote dans les conditions de majorité de l’article 24.

Abstention : Mme [C] [Y] (11)

Votent contre : Messieurs [Z] [N] (15), [Localité 4] Wassy (16), [O] (79), [E] (55)

Présents : 510/1001 tantièmes – Abstention : 11 – Votre contre : 165 – Vote pour : 345/510

Résolution adoptée à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. »

* Sur la demande d’annulation des résolutions 16 et 17 pour erreur de majorité

A titre principal, la SCI [Localité 4] Wassy demande l’annulation des résolutions 16 et 17 de l’assemblée générale du 9 mars 2023, au motif qu’elles ont été adoptées suivants des règles de majorité erronées, contraires à la loi et au règlement de copropriété, car la résolution 16 est indiquée comme étant soumise à la majorité de l’article 26 en page 1 de la convocation, puis à la majorité de l’article 25 en page 6 de celle-ci, tandis que la résolution 17 est indiquée comme étant soumise à la majorité de l’article 25-1 en page 1 puis à celle de l’article 26 en page 7.

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*

En réponse, à titre principal, le syndicat des copropriétaires expose qu’en application de l’article 9 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, aucune disposition légale n’impose que soit indiquée sur la convocation la règle de majorité à laquelle sera votée une résolution ; que les règles de majorité ont été respectées puisqu’il s’agit de parties communes spéciales du bâtiment G ; qu’en vertu de la loi Elan du 23 novembre 2018 et des articles 4 et 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, lorsqu’il s’agit de parties communes spéciales – comme indiqué dans la convocation – seuls les copropriétaires de l’immeuble où se situe ces parties peuvent se prononcer sur sa cession ; et que la résolution 17 a recueilli la majorité absolue de l’article 26 puisque ledit bâtiment représente 207 tantièmes.

Sur ce,

L’article 9 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 dispose que : « La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. ».

L’article 6-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. ».

Aux termes de l’article 26 de ladite loi : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; (…).

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. ».

L’article 26-1 de la même loi dispose que : « Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote. ».

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats, et notamment de la convocation adressée aux copropriétaires en prévision de l’assemblée générale que celle-ci comporte des mentions différentes concernant les majorités applicables aux résolutions querellées (pour la résolution n°16 : majorité de l’article 26 puis article 25 et résolution n°17 : majorité de l’article 25-1 puis article 26).

Toutefois, les articles 9 et 17 du décret du 17 mars 1967 ne font pas obligation de faire figurer la majorité applicable dans la convocation à l’assemblée et dans le procès-verbal des décisions. Le moyen tiré de la mention inexacte des majorités applicables sur la convocation est donc inopérant.

L’indication sur l’ordre du jour ou le procès-verbal de l’assemblée de la majorité requise pour chaque décision ne présente qu’un caractère indicatif, l’appréciation définitive revenant au juge en cas de contestation, de sorte que l’indication d’une majorité erronée n’entraînera pas la nullité de l’assemblée générale dès lors que la décision a été effectivement prise à la majorité légalement prévue au cours de l’assemblée.

Au cas présent, le règlement de copropriété institue des parties communes spéciales, au chapitre 3, article C « Parties communes à chaque immeuble pris isolément – Les parties ci-dessous désignés corps de bâtiments, seront pour chaque corps de bâtiment distinctement communes entre tous les copropriétaires desdits corps de bâtiments », et les liste au point 4 « escaliers – locaux et services communs » à savoir « (…) les couloirs, corridors, dégagements, des caves (…) ». Il institue également des charges communes spéciales à chaque bâtiment à son chapitre 6 relatif aux « charges communes – répartition », article A et B (p. 39 et 40).

En outre, aux termes de l’état descriptif de division, chaque lot dispose d’une quote-part de parties communes générales et d’une quote-part de parties communes propres à chaque bâtiment. Le bâtiment G représente 207/1.200 tantièmes avant cession et 211/1.211 tantièmes après cession.

Au regard des articles 6-2, 26 et 26-1, susvisés, du fait que le règlement de copropriété prévoit expressément l’existence des parties communes spéciales destinées à être cédées, seuls les copropriétaires de ces parties doivent se prononcer sur les décisions les concernant.

Or, il ressort du procès-verbal de l’assemblée en cause, que les résolutions 16 et 17 ont été votées sur la base de 510/1.001 tantièmes, sans préciser que leur vote n’est soumis qu’aux copropriétaires du bâtiment G, qu’ainsi l’ensemble des copropriétaires s’est prononcé sur ces cessions sans distinction. Dans ces conditions, ces résolutions ayant été soumises au vote de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires et non des seuls copropriétaires du bâtiment G, celles-ci doivent être annulées, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens soutenus par la demanderesse.

Cette annulation est toutefois sans incidence sur l’adoption postérieure, par l’assemblée des copropriétaires du bâtiment G tenue le 5 septembre 2023, de résolutions portant sur le même objet, cette fois soumises au vote des seuls copropriétaires concernés.

2- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

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En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance. Maître Henri Trumer, qui en fait la demande, sera autorisé à recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI Wassy la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, après débats en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ANNULE les résolutions n°16 et 17 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] du 9 mars 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 3] au paiement des entiers dépens de l’instance, et AUTORISE Maître Henri Trumer à recouvrer ceux dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 3] à payer à la SCI Wassy la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, et le DÉBOUTE en conséquence de sa demande à ce titre ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 11 juillet 2025

La greffière La présidente