N° RG 24/01387 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IFY5

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 6] / [Adresse 8] [Adresse 1] [Localité 9] [Adresse 16], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET DELOMIER dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Romain MAYMON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.C.I. [N] [V]

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 813 792 942

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

DÉBATS : à l’audience publique du 13 Juin 2025 tenue par Guillaume GRUNDELER, magistrat chargé d’instruire le dossier, qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés, et qui en a rendu compte au tribunal dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile), assisté de Valérie DALLY, greffière. L’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Présidente: Séverine BESSE

Assesseur : Guillaume GRUNDELER

Assesseur : Alicia VITELLO

Greffière : Valérie DALLY lors du prononcé

DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort,

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] situé [Adresse 5] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a fait délivrer un commandement de payer la somme de 7 224,81 euros à la société [N] [V], correspondant aux impayés de charges de copropriété à compter du 1er janvier 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en paiement la société [N] [V] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Aux termes de ses conclusions, notifiées le 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] situé [Adresse 4] [Adresse 2] demande au tribunal de :

— Prononcer l’irrecevabilité de la demande de sursis à statuer et la rejeter ;

A titre subsidiaire,

— Rejeter la demande de sursis à statuer ;

Au fond,

Déclarer la SCI [N] [V] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter ;

Condamner la SCI [N] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] sis [Adresse 3] à SAINT ETIENNE la somme de 8.850,97 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 15 février 2024, outre intérêts à compter de la mise en demeure ;

Condamner la SCI [N] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] sis [Adresse 3] à SAINT ETIENNE la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamner la SCI [N] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] sis [Adresse 3] à SAINT ETIENNE la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la SCI [N] [V] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer les charges de copropriété en date du 22 mai 2023 et le coût de l’assignation ;

Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître [K] [E] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Aux termes de ses conclusions, notifiées le 07 janvier 2025, la société [N] [V] demande au tribunal de :

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] de toutes ses demandes. Subsidiairement,

Sursoir à statuer sur les demandes du Syndicat des copropriétaires en l’attente du dépôt du rapport de l’expert et de l’arrêt de la Cour d’Appel de LYON à intervenir sur la demande indemnitaire de la SCI [T] [V]

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] à payer à la SCI [T] [V] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

En toute hypothèse,

Dire et Juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965, la SCI [T] [V] sera dispensée de participer à la dépense commune des frais de défense du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] et de règlement des condamnations exposés dans le cadre ou en raison de la présente instance.

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] aux entiers dépens de l’Instance, dont recouvrement direct au profit de M^e Fabrice PILLONEL, Avocat.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 05 février 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 juin 2025 et mise en délibéré au 08 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 73 du Code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Aux termes de l’article 74 du Code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’à peine d’irrecevabilité, une exception de sursis à statuer, tendant à faire suspendre le cours de l’instance, doit, être soulevée avant toute défense au fond (Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 28 juin 2005, 03-13.112, Publié au bulletin).

En l’espèce, la demande de sursis à statuer figure dès les premières conclusions en défense, notifiées le 10 octobre 2024, et a été reprise dans les dernières conclusions, notifiées 07 janvier 2025, de sorte que, contrairement à ce qu’avance le syndicat des copropriétaires, elle a été formée avant toute défense et elle est donc recevable.

Sur le bienfondé de la demande

Aux termes de l’article 378 du Code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Il résulte de ce texte que hormis les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge apprécie discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer, notamment au regard de l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, dans le cadre d’une précédente affaire, le syndicat des copropriétaires a, par acte de commissaire de justice en date du 02 juin 2020, fait assigner en paiement la société [N] [V] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Par jugement du 30 août 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a notamment :

— condamné la société [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 266,03 euros au titre des charges de copropriété impayées échues au 20 novembre 2020, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— débouté la société [N] [V] de sa demande de dommages et intérêts au titre d’infiltrations d’eau.

Par arrêt du 24 septembre 2024, la cour d’appel de [Localité 15] a notamment :

— infirmant le jugement du 30 août 2022, condamné la société [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 266,03 euros au titre des charges de copropriété impayées échues au 20 novembre 2020, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise sur la demande indemnitaire de la société [N] [V].

Cependant, l’issue de l’affaire présentement soumise au tribunal, enregistrée sous le numéro 24/1387, n’est pas déterminée par celle de l’affaire pendante devant la cour d’appel de Lyon, sous le numéro 22/6859, laquelle a trait à des loyers échus au 20 novembre 2020, étant ici observé que, de manière cohérente, la société [N] [V] ne sollicite pas, dans le cadre de la présente affaire, l’indemnisation du dégât des eaux dont elle sollicite l’indemnisation dans l’affaire pendante devant la cour d’appel.

En conséquence, la demande de sursis à statuer est rejetée.

Sur le paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— un extrait de matrice cadastrale attestant de la propriété des lots n° 635 (place de parking), 212 (appartement) et 260 (cave) ;

— le règlement de copropriété, avec état descriptif de division y attachant 60, 471 et 7 tantièmes ;

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 03 novembre 2021, 07 décembre 2022, 09 novembre 2023, approuvant les comptes et votant le budget prévisionnel et les travaux ;

— les appels de fonds ;

— un relevé de compte du 15 février 2024.

Si la société [N] [V] se plaint de l’imprécision des décomptes individuels de charges, il n’identifie pas précisément les postes qui ne respecteraient pas la clé de répartition prévue au règlement de copropriété, se bornant à citer un exemple supposé représentatif tiré de l’absence de ventilation entre les primes d’assurance, qui relèvent des charges communes générales, et la surprime collective d’assurance pour les garages, qui relève des charges communes spéciales au bâtiment à usage de garage concerné, et alors qu’il ne verse aux débats aucun élément de preuve de ce qu’une surprime collective d’assurance est effectivement appliquée à la copropriété, au regard de la fréquence et de l’importance des sinistres enregistrés.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance de 8 850,97 euros au titre des charges impayées.

Le syndicat des copropriétaires justifie du coût du commandement de payer de 72,18 euros, qui s’analyse en frais nécessaires.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  8 850,97 euros au titre de l’arriéré des charges arrêté au 15 février 2024, appels de charges du 15 février 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7 224,81 euros due à cette date et à compter de la signification de la décision sur le surplus ;

—  72,18 euros au titre du commandement de payer.

Sur la résistance abusive

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi de la société [N] [V], ni d’un préjudice distinct du retard indemnisé par les intérêts moratoires, de sorte qu’il y a lieu de le débouter de sa demande de condamnation pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 699 du Code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La société [N] [V], qui succombe, supporte les dépens de l’instance, que M^e Romain MAYMON est autorisé à recouvrer directement dans les termes prévus au dispositif du présent jugement.

Le coût de l’assignation est nécessairement compris dans les dépens en application de l’article 695 du code de procédure civile sans qu’il soit besoin de le préciser.

La société [N] [V] est condamnée à payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE recevable la demande de sursis à statuer ;

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

CONDAMNE la société [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] situé [Adresse 5] les sommes suivantes :

—  8 850,97 euros au titre de l’arriéré des charges arrêté au 15 février 2024, appels de charges du 15 février 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7 224,81 euros et à compter de la signification de la décision sur le surplus ;

—  72,18 euros au titre du commandement de payer ;

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] II situé [Adresse 5] de sa demande de dommages intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la société [N] [V] aux dépens ;

AUTORISE M^e Romain MAYMON, avocat, à recouvrer directement contre les parties perdantes, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Valérie DALLY Séverine BESSE

Copie exécutoire à :

M^e Romain MAYMON

M^e Fabrice PILLONEL

Le