TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e JACQUIN (P0428)

M^e CHARDON-BOUQUEREL (D0442)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 19/00083

N° Portalis 352J-W-B7D-COTIM

N° MINUTE : 3

Assignation du :

18 Septembre 2018

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE BI-CONTINENTAL (RCS de [Localité 7] n°413 818 006)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître André JACQUIN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0428

DÉFENDERESSES

Madame [Y] [B] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [L] [B] veuve [V]

[Adresse 6]

[Localité 3] (SUISSE)

représentées par M^e Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0442

Décision du 19 Juin 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 19/00083 – N° Portalis 352J-W-B7D-COTIM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Cassandre AHSSAINI, Juge, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 03 avril 2025 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2001, Mme [Y] [B] épouse [X] et Mme [L] [B] veuve [V] (ci-après les consorts [B]) ont donné à bail commercial, en renouvellement, à la société LE BI-CONTINENTAL un immeuble sis à [Adresse 8], pour une durée de neuf années du 1er octobre 1998 au 30 septembre 2007, l’exercice d’une activité de « GARAGISTE, CARROSSERIE, MECANIQUE, ACHAT ET VENTE ET TOUTES ACTIVITES ANNEXES A CETTE ACTIVITE, EXCEPTION FAITE POUR L’UTILISATION DE POMPE A ESSENCE, INFORMATIQUE, TAXIS », et un loyer annuel de 200 000 francs, soit 30 489,80 euros, hors taxes et hors charges.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 28 mars 2007, le bailleur a délivré au locataire un congé pour le 30 septembre 2007 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2007, pour une durée de neuf ans et un loyer annuel de 41 500 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte d’huissier de justice signifié le 25 mars 2016, sur et aux fins d’un précédent acte du 22 mars 2016 qu’il annule et remplace, les consorts [B] ont délivré à la société LE BI-CONTINENTAL un congé pour le 30 septembre 2016, avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par une ordonnance en date du 25 mai 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise et désigné Mme [O] [S] [E] en qualité d’expert, en lui attribuant pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due par les consorts [B] à la société LE BI-CONTINENTAL et celui de l’indemnité d’occupation due par la société LE BI-CONTINENTAL aux consorts [B].

C’est ainsi que par acte d’huissier de justice signifié le 24 septembre 2018, la société LE BI-CONTINENTAL a assigné les consorts [B] à comparaître devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Paris afin qu’il annule le congé délivré le 25 mars 2016 et, subsidairement, qu’il condamne les consorts [B] à lui payer une indemnité d’éviction de 1 000 000 euros.

Décision du 19 Juin 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 19/00083 – N° Portalis 352J-W-B7D-COTIM

L’expert a déposé son rapport le 25 juillet 2019.

Parallèlement, aux termes d’un jugement rendu le 04 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à la date du 28 janvier 2013, au motif que le commandement de payer du 28 décembre 2012 était resté infructueux, et ordonné l’expulsion de la société LE BI-CONTINENTAL à défaut de restitution volontaire des locaux dans les six mois de la signification du jugement.

Il a été procédé à l’expulsion forcée de la société LE BI-CONTINENTAL le 11 septembre 2020.

Par un arrêt rendu le 08 décembre 2021, statuant sur l’appel interjeté par la société LE BI-CONTINENTAL à l’encontre du jugement du 04 décembre 2018, la cour d’appel de Paris a dit n’y avoir lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 janvier 2013 mais prononcé la résiliation judiciaire au 30 septembre 2017 aux torts de la société LE BI-CONTINENTAL et fixé l’indemnité d’occupation due par cette dernière à compter du 1er octobre 2017.

La société LE BI-CONTINENTAL s’est pourvue en cassation à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel mais par arrêt du 25 mai 2023, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi.

Par un jugement précédemment rendu le 1er février 2024 dans la présente instance, le tribunal a :

— révoqué l’ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état le 28 novembre 2022 ;

— déclaré recevables les conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA par les consorts [B] le 17 janvier 2024 ;

— déclaré recevables les nouvelles pièces n°45 à n°48 communiquées par les consorts [B] le 17 janvier 2024 ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état ;

— réservé les dépens.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en réponse n°6 notifiées par voie électronique le 25 avril 2024), la société LE-BI CONTINENTAL demande au tribunal de :

« Juger que la fixation du montant de l’indemnité d’éviction est devenue sans objet,

Subsidiairement,

Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 51.120 euros hors taxes et hors charges, par an à compter du 1er octobre 2016,

Condamner la mesdames [B] aux intérêts légaux sur les arriérés d’indemnité d’occupation, le cas échéant,

Dire que les intérêts échus depuis plus d’un an porteront eux-mêmes intérêts au taux légal en application des dispositions de l’article 1154 du Code Civil,

A titre principal,

Fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 1.199,400 euros toutes causes confondues,

A titre subsidiaire,

Fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 1.043.774,16 euros toutes causes confondues,

Dire que s’ajouteront à cette indemnité les indemnités de licenciement sur justificatifs,

Débouter mesdames [B] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamner mesdames [B] aux entiers dépens lesquels comprendront les frais d’expertise dont bénéfice au profit de la SCP JACQUIN MARUANI ASSOCIES en application de l’article 699 du Code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société LE BICONTINENTAL la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du même code. ».

Dans leur dernières conclusions (conclusions n°10 notifiées par voie électronique le 25 juillet 2024), les consorts [B] demandent au tribunal de :

« – Dire recevables et bien fondées Mme [B] épouse [X] et Mme [B] veuve [V],

A titre principal,

— Prendre acte du fait que la résiliation judiciaire du bail est devenue définitive, par le prononcé de l’arrêt de la Cour de cassation du 25 mai 2023,

— Prendre acte du fait que Mme [B] épouse [X] et Mme [B] veuve [V] renoncent au bénéfice du congé délivré à la société LE BI CONTINENTAL le 25 mars 2016,

— Prendre acte du fait qu’il n’y a plus lieu à fixation d’indemnité d’éviction ni à fixation d’indemnité d’occupation.

En conséquence de quoi,

— Juger que la présente procédure se trouve désormais dépourvue d’objet,

A titre subsidiaire,

— Constater que la société LE BI CONTINENTAL ne conteste plus la validité du congé,

— Fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 85 000 €,

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 56 800 € par an, à compter du 1er octobre 2016, somme à laquelle s’ajouteront les charges mises à la charge du preneur aux termes du contrat de bail,

— Condamner la société LE BI CONTINENTAL aux intérêts légaux sur les arriérés d’indemnité d’occupation, le cas échéant,

— Dire que les intérêts échus depuis plus d’un an porteront eux-mêmes intérêts au taux légal en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

— Débouter la société LE BI CONTINENTAL de l’ensemble de ses demandes

— Condamner la société LE BI CONTINENTAL à payer à Mme [B] épouse [X] et Mme [B] veuve [V] la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société LE BI CONTINENTAL aux entiers dépens, dont honoraires de l’Expert Judiciaire Mme [S]. ».

Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 20 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience qui s’est tenue à juge rapporteur le 03 avril 2025 et mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « prendre acte » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1- Sur les demandes tendant à voir juger la procédure sans objet

Au visa des articles L.145-14 et L. 145-28 du code de commerce et à titre principal, la société LE BI-CONTINENTAL expose que la présente procédure en fixation de l’indemnité d’éviction est devenue sans objet dans la mesure où la résiliation judiciaire du bail a été prononcée au 30 septembre 2017. Elle souligne que les consorts [B] ne peuvent renoncer au congé qu’elles ont délivré contrairement à ce qu’elle prétendent.

Les consorts [B], sur le fondement des articles L.145-9 et L. 145-14 du code de commerce, soutiennent que la société LE BI-CONTINENTAL ayant épuisé l’ensemble des voies de recours à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel du 08 décembre 2021 qui a fixé la résiliation judiciaire au 30 septembre 2017, la présente procédure afin de fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation devient sans objet puisque la société LE BI-CONTINENTAL ne dispose plus de bail. En tout état de cause, les consorts [B] déclarent renoncer expressément au congé délivré le 25 mars 2016 en précisant que s’agissant d’un acte unilatéral, il peut être renoncé au congé à la condition que la renonciation soit non équivoque.

Sur ce,

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En outre, selon l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

En l’espèce, par un arrêt du 08 décembre 2021 aujourd’hui définitif, la cour d’appel a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail au 30 septembre 2017, aux torts de LE BI-CONTINENTAL, et fixé l’indemnité d’occupation due par cette dernière au consorts [B] à compter du 1er octobre 2017 à une somme égale au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

La société LE BI-CONTINENTAL n’occupe plus les locaux depuis le 11 septembre 2020, date à laquelle il a été procédé à son expulsion.

Dans ces conditions, la société LE BI CONTINENTAL n’étant plus titulaire du bail et la société LE BI CONTINENTAL et les consorts [B] s’accordant sur ce point, la présente instance en fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation sera déclarée sans objet et les demandes des parties en fixation d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’occupation, et leurs demandes subséquentes, rejetées.

Surabondamment, il est rappelé que le congé étant un acte unilatéral qui produit effet sans avoir à être accepté par son destinataire, il met fin au bail de manière irrévocable de sorte qu’il ne peut être rétracté par son auteur sans l’accord explicite de son destinataire.

2- Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, chacune des parties conservera la charge de ses dépens, à l’exception du coût de l’expertise judiciaire qu’elles partageront par moitié.

Les demandes de condamnation réciproques formées par la société LE BI CONTINENTAL et les consorts [B] au paiement d’une somme de 10 000 en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare sans objet la présente instance en fixation de l’indemnité d’éviction due par Mme [Y] [B] épouse [X] et Mme [L] [B] veuve [V] à la société LE BI-CONTINENTAL et en fixation de l’indemnité d’occupation due par la société LE BI-CONTINENTAL à Mme [Y] [B] épouse [X] et Mme [L] [B] veuve [V] ;

Rejette les demandes des parties en fixation d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’occupation, ainsi que leurs demandes subséquentes ;

Dit que Mme [Y] [B] épouse [X] et Mme [L] [B] veuve [V], d’une part, et la société LE BI-CONTINENTAL, d’autre part, conservent la charge des dépens qu’elles ont exposés, à l’exception du coût de l’expertise judiciaire à partager par moitié entre elles ;

Rejette la demande de la société LE BI-CONTINENTAL de condamnation de Mme [Y] [B] épouse [X] et Mme [L] [B] veuve [V] à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Mme [Y] [B] épouse [X] et Mme [L] [B] veuve [V] de condamnation de la société LE BI-CONTINENTAL à leur payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 7] le 19 Juin 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER