TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

MINUTE N° 2026/98

AFFAIRE : N° RG 25/00067 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SM3

Copie à :

Maître Raphaële HIAULT SPITZER

Copie exécutoire à :

M^e Annabel CALAS-DAVID

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Janvier 2026

DEMANDERESSE :

Madame [R] [E]

née le 01 Août 1987 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005395 du 09/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représentée par M^e Annabel CALAS-DAVID, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Raphaële HIAULT SPITZER de la SCP JURISEXCELL, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 28 Novembre 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2026 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 1er octobre 2023, la SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER a donné en location à Madame [R] [E] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 550 €. Un dépôt de garantie de 500 € a été versé par Madame [R] [E]. Par suite la locataire s’est plaint de désordres affectant la décence du logement auprès de son bailleur et a finalement quitté les lieux le 2 octobre 2024.

La SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER lui a restitué la somme de 257 euros au titre du dépôts de garantie.

Par acte en date du 3 février 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [R] [E] a assigné la SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER, prise en la personne de sa représentante légale en exercice, Madame [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS, aux fins de voir :

— Condamner la SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER à lui payer la somme de 6600 € au titre de son préjudice de jouissance,

— Condamner la SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER à lui payer la somme de 370 € au titre de la restitution de dépôt de garantie à parfaire en cours d’instance,

— Condamner la SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER à lui payer la somme de 1200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes Madame [R] [E] explique que la CAF et l’association GEFOSAT ont constaté des dysfonctionnement au regard du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques logement décent, que l’ensemble du logement était recouvert de moisissures due à un problème de ventilation rendant le logement inhabitable ainsi qu’un système de chauffage inadapté au logement, que ses enfants ont souffert de problème de santé liés à cet environnement, elle sollicite la somme de 6600 euros correspondant à 12 mois de loyer à 550 euros ; qu’en outre seule une partie du dépôt de garantie lui a été restituée et ce avec retard.

A l’audience du 7 mars 2025, Madame [R] [E] était représentée par son conseil et la SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER ni présente ni représentée, a produit une note en délibéré.

Par jugement rendu le 2 mai 2025, la juge des contentieux de la protection a réouvert les débats afin qu’il puisse y avoir un débat contradictoire entre les parties et a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 13 juin 2025.

A l’audience en date du 28 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [R] [E], représentée par son conseil, laquelle dépose son dossier, maintient ses demandes et sollicite la condamnation de la SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER à lui verser la somme de 755 € au titre de la restitution de son dépôt de garantie.

La SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER représentée par son conseil, lequel dépose son dossier sollicite que de voir :

Donner acte à la SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER de ce qu’elle reconnait devoir la somme de 85 euros Madame [R] [E],

Débouter Madame [R] [E] du surplus de ses demandes, fins et conclusions,

Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Condamner Madame [R] [E] à lui verser la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient de sa défense la SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER expose qu’elle est propriétaire du logement depuis 2015, qu’elle a obtenu le 28 juillet 2023 un permis de louer par la Communauté des communes des Avants Monts suite à une visite du logement et que ces anciens locataires attestent qu’il n’y a jamais eu de moisissures ni d’humidité dans le logement ; qu’elle a contesté l’indécence du logement en invoquant la mauvaise utilisation du logement par la locataire ; qu’enfin elle a retenu les réparations qu’elle a du faire après le départ de la locataire, à savoir le rebouchage de 15 trous et qu’elle a facturé à tort pour un montant de 85 euros les frais de rédaction de l’état des lieux.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En en application de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.

Il ressort des pièces versées aux dossier que par décision en date du 28 juillet 2023 et après rapport de visite effectué le 28 juillet 2023 la SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER a été autorisé à mettre en location le bien situé [Adresse 1] à [Localité 6], que l’état des lieux d’entrée établi le 30 septembre 2023, en présence de la SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER, Madame [R] [E], locataire entrant et Madame [K] [C], locataire sortant, qu’aucune trace de moisissures ni d’humidité n’a été constaté dans l’appartement, que Madame [K] [C], locataire dudit bien du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2023 atteste ne pas avoir eu de problèmes de moisissures ni d’humidité durant la durée de son bail ; par ailleurs il ressort du rapport de visite effectuée le 19 décembre 2023 par le service Action Précarité Energétique du Département de l’Hérault que le logement présente des signes de non décence notamment au niveau du renouvellement d’air et du traitement de l’humidité et qu’une orientation vers l’action décence est proposée ; que le diagnostic-constat Décence en date du 26 janvier 2024 confirme la présence d’humidité importante en raison du manque de ventilation dans la cuisine et de prévoir une VMC ou ventilation naturelle dans la cuisine ; qu’il résulte de ces différents éléments qu’avant l’entrée dans les lieux de Madame [R] [E] aucune trace d’humidité et de moisissure n’a été constatée, que les visites effectuées ont pour objectif de constater l’état du logement sans pour autant rechercher les conditions d’utilisation par les locataires, de sorte qu’il est raisonnable d’en déduire qu’un défaut d’aération naturelle, à savoir ouvrir les fenêtres régulièrement, par la locataire serait à l’origine des problèmes de moisissures et d’humidité constatés ; que dans ces circonstances les demandes au titre du préjudice de jouissance seront rejetées.

Sur la demande de restitution de dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire et d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient justifiées.

L’article 22 al 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû sera majoré d’une somme égale à 10 % du loyer en principal pour chaque période mensuelle commencée.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que Madame [R] [E] a versé un dépôt de garantie d’un montant de 500 euros ; qu’un état des lieux d’entrée a été établi le 30 septembre 2023 et un état des lieux de sortie a été établi le 2 octobre 2024; que la SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER a versé la somme de 257 euros en déduisant 38 euros (loyer au prorata de deux jours) la somme de 120 euros (15 trous à 8 euros par trous) 85 euros (frais état des lieux d’entrée et frais d’archivage) ; que Madame [R] [E] ne conteste pas devoir la somme de 38 euros, que la SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER reconnait avoir déduit à tort la somme de 85 euros et qu’enfin la SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER ne justifie pas de la réalité de la somme de 120 euros, dans ces circonstances le dépôt de garantie à restituer s’élève à la somme de 205 euros après déduction de la somme de 257 euros déjà restituée.

En conséquence, Madame [R] [E] apparait fondée à demander la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 205 € majorée de la somme de 10% du loyer principal par mois de retard, à compter du 2 novembre 2024 jusqu’au parfait paiement.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER, qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à Madame [R] [E] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 €.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER à verser à Madame [R] [E] la somme de 205 € (deux cent cinq euros) au titre de la restitution de dépôt de garantie majoré de la somme de 10% du loyer principal par mois de retard, à compter du 2 novembre 2024 jusqu’au parfait paiement.

Déboute Madame [R] [E] de ses autres demandes.

Condamne la SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER à verser à Madame [R] [E] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL CONCEPT AMENAGEMENT IMMOBILIER aux entiers dépens

Ainsi jugé et prononcé le VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière La présidente