TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

Minute Ordo n° 26/117

Affaire N° RG 23/03016 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E3EP5

ORDONNANCE du 30 Avril 2026

Ordonnance de la Mise en Etat rendue le 30 Avril 2026 par Joël CATHALA, Vice-Président, Juge de la Mise en Etat, assisté de Violaine MOTA, Greffier, dans l’instance :

ENTRE :

Madame [T] [Y] [J] [K] [D] épouse [I]

née le 13 avril 1934 à [Localité 1] (34)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [V] [F] [Q] [K] [D]

née le 30 décembre 1938 à [Localité 3] (34)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Toutes deux représentées par Maître Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

ET

Monsieur [A] [S]

né le 15 février 1978 à [Localité 4] (93)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [O] [C] épouse [S]

née le 24 juillet 1977 à [Localité 6] (77)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tous deux représentés par Maître Estelle CONQUET de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocats au barreau de NARBONNE

La cause mise au rôle à l’audience du 5 mars 2026, a été régulièrement appelée.

M^e Jeanne CREMERS, loco M^e Yannick CAMBON, et M^e Estelle CONQUET ont été entendues en leurs plaidoiries ;

Sur quoi, le Juge de la Mise en Etat, a mis l’affaire en délibéré au 30 Avril 2026 et l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

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EXPOSE DU LITIGE

Par exploits d’huissier en date du 25 novembre 2023 Madame [V] [D] et Madame [T] [D] ont assigné devant le tribunal judiciaire de BEZIERS Monsieur [A] [S] et Madame [O] [C] épouse [S] et sollicitent du tribunal de :

Déclarer Madame [V] [D] locataire de la maison d’habitation cadastrée section [Localité 7] n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] au lieudit [Localité 8] à [Localité 9] depuis 1996 et de façon continue ; Prononcer la rescision pour lésion de l’acte de vente viager intervenu le 19 janvier 2023 entre Monsieur [B] [D] et Monsieur [A] [S] et Madame [O] [C] épouse [S] et portant sur la maison d’habitation cadastrée section [Localité 7] n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] au lieudit [Localité 8] à [Localité 9] ; Condamner in solidum Monsieur [A] [S] et Madame [O] [C] épouse [S] à leur verser à titre de dommages et intérêts la somme de 40 000 euros ainsi que les rentes mensuelles versées depuis le 19 janvier 2023 à Monsieur [B] [D] ; Condamner in solidum Monsieur [A] [S] et Madame [O] [C] épouse [S] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Fabienne MAGNA ;Condamner in solidum Monsieur [A] [S] et Madame [O] [C] épouse [S] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappeler l’exécution provisoire.Vu les conclusions du 4 décembre 2024 de Madame [V] [D] et de Madame [T] [D] sollicitant du tribunal de :

Déclarer Madame [V] [D] locataire de la maison d’habitation cadastrée section [Localité 7] n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] au lieudit [Localité 8] à [Localité 9] depuis 1996 et de façon continue ; Prononcer la rescision pour lésion de l’acte de vente viager intervenu le 19 janvier 2023 entre Monsieur [B] [D] et Monsieur [A] [S] et Madame [O] [C] épouse [S] et portant sur la maison d’habitation cadastrée section [Localité 7] n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] au lieudit [Localité 8] à [Localité 9] ; Prononcer la nullité pour défaut de consentement de l’acte de vente viager intervenu le 19 janvier 2023 entre Monsieur [B] [D] et Monsieur [A] [S] et Madame [O] [C] épouse [S] portant sur la maison d’habitation cadastrée section [Localité 7] n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] au lieudit [Localité 8] à [Localité 9] ;Condamner in solidum Monsieur [A] [S] et Madame [O] [C] épouse [S] à leur verser à titre de dommages et intérêts la somme de 40 000 euros ainsi que les rentes mensuelles versées depuis le 19 janvier 2023 à Monsieur [B] [D] ; Débouter Monsieur [A] [S] et Madame [O] [C] épouse [S] de leurs demandes ;Condamner in solidum Monsieur [A] [S] et Madame [O] [C] épouse [S] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Fabienne MAGNA ;Condamner in solidum Monsieur [A] [S] et Madame [O] [C] épouse [S] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappeler l’exécution provisoire.Vu les conclusions récapitulatives en défense de Monsieur [A] [S] et de Madame [O] [C] épouse [S] en date du 2 mai 2025 demandant au tribunal de :

Débouter Madame [V] [D] et Madame [T] [D] de leurs demandes ;

Condamner Madame [V] [D] et Madame [T] [D] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1 600 euros à compter du 03 décembre 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs ;Prononcer l’indexation de l’indemnité d’occupation sur l’indice trimestriel ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du 3 décembre 2023 si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après le 3 décembre 2023 ;Ordonner la libération des lieux de tout mobilier, la restitution des clefs à Maître [L] [H], notaire chargé de la succession de Monsieur [B] [D], et l’expulsion de Madame [V] [D] et de tous occupants de son chef et du chef de l’indivision [D] et ce, sous astreinte journalière d’un montant de 200 euros qui sera due par Madame [V] [D] et Madame [T] [D] et qui courra à compter de la signification du jugement à intervenir ;Condamner Madame [V] [D] et Madame [T] [D] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner Madame [V] [D] et Madame [T] [D] aux dépens ;Condamner Madame [V] [D] et Madame [T] [D] à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la procédure d’incident introduite par Madame [V] [D] et Madame [T] [D] ;

Vu les conclusions d’incident du 2 mars 2026 de Madame [V] [D] et de Madame [T] [D] demandant au juge de la mise en état :

D’ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;Désigner tel expert, qu’il plaira, avec pour mission, de : Déterminer la valeur vénale de la maison d’habitation cadastré section [Localité 7] N°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] au lieudit [Localité 8] [Localité 2], au 19 janvier 2023 ; Déterminer le montant du droit d’usage et d’habitation de la maison d’habitation cadastré section [Localité 7] N°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] au lieudit [Localité 10] dans le cadre de la présente vente en viager ; Dire s’il convient d’appeler aux opérations d’expertise d’autres parties ou de faire compléter sa mission ;Condamner in solidum Monsieur [A] [S] et Madame [O] [C] épouse [S] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Yannick CAMBON ;Condamner in solidum Monsieur [A] [S] et Madame [O] [C] épouse [S] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Vu les conclusions d’incident du 2 décembre 2025 de Monsieur [A] [S] et de Madame [O] [C] épouse [S] sollicitant du juge de la mise en état de :

Rejeter les demandes de Madame [V] [D] et de Madame [T] [D] ;Condamner Madame [V] [D] et Madame [T] [D] aux dépens ;Condamner Madame [V] [D] et Madame [T] [D] à la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

***

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 5 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article 789, 5°, du code civil, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Ainsi, en application des articles 143 et 144 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En matière de rescision pour lésion, l’article 1675 du code civil exige d’apprécier la valeur de l’immeuble au moment de la vente pour déterminer s’il y a lésion de plus de sept douzièmes.

Il est de jurisprudence constante que si les ventes aléatoires consenties avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation ne sont pas, en principe, rescindables pour lésion, il en est autrement lorsque l’examen des conditions de la vente révèlent l’absence d’aléa à la charge de l’acquéreur. Il en est ainsi lorsque la valeur vénale de l’immeuble fixée à l’acte de vente dont découle la fixation du « bouquet » et de la rente viagère est nettement inférieure à la valeur vénale réelle du bien immobilier.

Conformément aux dispositions de l’article 1677 du code civil : « La preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion. »

En l’espèce, l’acte notarié conclu entre Monsieur [B] [D] et Monsieur [A] [S] et Madame [O] [C] épouse [S] en date du 19 janvier 2023 retient une valeur économique du bien immobilier litigieux de 205 975 euros. La vente a été consentie et acceptée moyennant le prix de 40 000 euros avec une rente viagère annuelle de 12 336 euros.

Or, il ressort du mandat exclusif de vente viager du 29 avril 2016 que Monsieur [B] [D], mandant, avait déclaré que l’évaluation de son bien immobilier afin d’établir le prix de vente viager devait être fixé à 700 000 euros. Puis, par mandat exclusif du 23 mars 2022, Monsieur [B] [D] avait ensuite fixé le prix à 400 000 euros.

Si plusieurs estimations immobilières du bien sont versées au débat, l’estimation de ARTHURIMMO, au demeurant non datée, retient une échelle de prix de 260 000 euros à 304 000 euros. L’estimation immobilière de VIVES IMMOBILIER du 18 janvier 2024 retient quant à elle une valeur vénale entre 480 000 et 490 000 euros. Cette estimation est toutefois postérieure à la date de conclusion du contrat de vente et ne permet pas d’apprécier la valeur vénale du bien au jour de la signature de l’acte notarié.

Ainsi, l’examen des conditions de vente ne permettent pas d’apprécier s’il existait, au jour de la signature de l’acte notarié, un aléa à la charge de l’acquéreur dès lors que le montant de la valeur vénale du bien immobilier litigieux ne peut être convenablement estimé.

De plus, le tribunal ne disposera pas à l’évidence d’éléments suffisants pour statuer et apprécier la demande en rescision de la vente pour cause de lésion.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande d’expertise judiciaire selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes

En application de l’article 378 du code de procédure civile, il sera sursis à statuer sur toutes autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort :

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire et COMMET pour y procéder :

M. [G] [W],

[Adresse 4]

[Localité 11]

tél : [XXXXXXXX01] :

Avec pour mission de :

— Convoquer l’intégralité des parties ;

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 5] [Localité 8] sur la commune de [Localité 9] cadastrés section [Localité 7] n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] ;

— Déterminer la valeur vénale de la maison d’habitation située [Adresse 6] sur la commune de [Localité 9] cadastrée section [Localité 7] n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] ;

— Déterminer le montant du droit d’usage et d’habitation du bien immobilier situé propriété [Adresse 5] [Localité 8] sur la commune de [Localité 9] cadastré section [Localité 7] n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] dans le cadre de la présente vente en viager ;

— Plus généralement donner toutes indications utiles à la résolution du présent litige ;

DIT que l’expert pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, sauf à ce que soit précisé leurs noms, prénoms et domicile ainsi que les liens de parenté, d’alliance, de subordination, ou de communauté d’intérêts avec l’une ou l’autre des parties ;

DIT qu’il devra prendre en considération les observations des parties ou de leurs conseils, et dire la suite qui leur a été donnée ;

DIT qu’il pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’expert désigné déposera son rapport écrit au greffe de ce tribunal dans le délai de six mois suivant sa saisine, et en adressera copie aux parties ou à leurs représentants ;

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises à la requête de la partie la plus diligente, ou d’office ;

DIT que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par Madame [V] [D] et Madame [T] [D] qui devront consigner à cet effet la somme de 1 500 € à valoir sur la rémunération de l’expert, entre les mains de Madame le Régisseur d’Avances et de Recettes du Tribunal judiciaire de BEZIERS, avant l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la saisine du service des expertises sauf décision d’aide juridictionnelle ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision contraire du Juge en cas de motif légitime, et qu’il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

DIT que l’expert adressera l’original du rapport définitif au tribunal et une copie à chacune des parties ;

SURSEOIT à statuer sur toutes autres demandes ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 22 octobre 2026 à 10h.

LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT,

Violaine MOTA Joël CATHALA