TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/00719 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G363

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Madame [Y] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

Monsieur [G] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Andréanne SACAZE de la SELARL ANDREANNE SACAZE, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé des 11 et 15 mars 2019, ayant pris effet le 19 mars 2019, Madame [Y] [D] et Monsieur [G] [D] ont donné à bail à Monsieur [H] [X] un logement à usage d’habitation ainsi que deux emplacements de parking (lot 62 et 63) n°12 et n°13, situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 650 euros, outre 90 euros de provisions sur charges, payables d’avance le 1er du mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré le 20 décembre 2023 par procès-verbal remis à étude, à la requête de Madame [Y] [D] et Monsieur [G] [D] à Monsieur [H] [X]. Il portait sur la somme en principal de 3.085,34 euros au titre des loyers et charges échus, outre les coûts de l’acte.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 4 septembre 2024, Madame [Y] [D] et Monsieur [G] [D] ont fait assigner en référé Monsieur [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dire les locataires (Monsieur [H] [X]) sans droit ni titre d’occupation ;Ordonner en conséquence son expulsion des lieux qu’il occupe indûment à demeurant à [Adresse 3] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément à l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;De le condamner solidairement au paiement par provision de la somme de 2.980,30 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail ;De le condamner solidairement par provision au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant qu’il y aura lieu de fixer à la somme de 691,47 euros, égale au dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef ;De le condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;De le condamner solidairement aux entiers dépens de la présente instance et de son exécution sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir.

Par jugement du 14 février 2025, le Tribunal Judiciaire d’Orléans a constaté que l’état de surendettement du patrimoine personnel de Monsieur [H] [X] en application de l’article L.711-1 du Code de la consommation est constitué.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 24 avril 2025 après un renvoi.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience, Madame [Y] [D] et Monsieur [G] [D], représentés par leur conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 3.478,97 euros au 17 février 2025 et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [H] [X], représenté par son conseil, a indiqué bénéficier d’un dossier de surendettement et avoir repris le paiement du loyer. Il a indiqué renoncer à la demande tenant à l’irrecevabilité pour non justification de l’envoi de l’assignation à la préfecture, et a indiqué que le dossier de surendettement en est au stade de la recevabilité. Il a sollicité la suspension de la clause résolutoire.

En outre, par le biais de conclusions adressées au Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Orléans, Monsieur [H] [X] a demandé :

A titre principal :

Déclarer irrecevable la demande introduite par les époux [D] faute de notification de l’assignation au Préfet ;A titre subsidiaire :

Constater que Monsieur [H] [X] bénéficie d’une décision de recevabilité de son dossier de surendettement ;Juger que Monsieur [H] [X] a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience ;Accorder à Monsieur [H] [X] des délais de paiement jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.731-1 du code de la consommation, ou la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, ou le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement ;Dire que la dette locative sera payée dans les conditions fixées par la procédure de surendettement ;En conséquence :

Suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation conclu entre les parties pendant le cours de ces délais ; laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [H] [X] se libère de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;A titre infiniment subsidiaire :

Octroyer à Monsieur [H] [X] des délais de paiement de 3 ans pour s’acquitter de la dette de loyer :En conséquence,

Suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation conclu entre les parties pendant ledit délai ;En tout état de cause,

Débouter Madame [Y] [D] et Monsieur [G] [D] de l’ensemble de leurs demandes ;Statuer ce que de droit sur les dépens.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2025.

Par note en délibéré adressée au tribunal le 29 avril 2025, le conseil de Monsieur [H] [X] a transmis la décision de la Commission de surendettement des particuliers du Loiret en date du 17 avril 2025. Cette note en délibérée fera l’objet du développement ci-après.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

Il conviendra de constater le désistement de Monsieur [H] [X] de sa demande tendant à l’irrecevabilité de la notification à la Préfecture, celle-ci ayant bien été réalisée.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 11 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date des 11 et 15 mars 2019, ayant pris effet le 19 mars 2019 contient dans son article VIII page 3, une clause de résiliation de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges.

Un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 20 décembre 2023 par procès-verbal de remise à étude à Monsieur [H] [X]. Il portait sur la somme en principal de 3.085,34 euros au titre des loyers et charges échus.

Il convient de retenir que, la loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil et ne disposant que pour l’avenir, le délai de six semaines prévu en son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours et le bail visé ci-dessus reste régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail et mentionné dans le bail, s’applique donc.

Monsieur [X] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 3.085,34 euros, expirant le 20 février 2024 à 24 heures.

Monsieur [H] [X] ne s’étant acquitté que de deux paiements pour un montant total de 1.800,47 euros pendant la période de deux mois suivant la délivrance dudit commandement de payer, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 février 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Madame [Y] [D] et Monsieur [G] [D] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 3.478,97 euros.

De cette somme, il convient de déduire les frais liés à la taxe d’ordures ménagères (152 euros) non justifiée en procédure. Aussi, il sera déduit les frais de procédure (152,48 euros, 173,40 euros et 331,45 euros, qui relèveront éventuellement des dépens).

La dette locative s’élève donc à la somme de 1.849,64 euros terme du mois de février 2025 inclus.

Monsieur [H] [X], représenté par son conseil, justifie d’un paiement de 820 euros ayant été effectué le 14 avril 2025.

En conséquence, il conviendra de retenir que la dette locative s’élève à la somme de 1.849,64 euros.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [H] [X] au paiement à titre provisionnel de la somme susdite de 1.849,64 euros. Elle portera intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente ordonnance.

III. Sur les délais de paiement et l’impact de la procédure de surendettement :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application du VI de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge civil, statuant sur une demande de constat de résiliation, constate que le paiement des loyers courants est repris alors qu’une procédure tendant au surendettement est en cours, il accorde des délais de paiement ayant pour effet de suspendre le jeu de la clause résolutoire jusqu’à l’adoption de mesures définitives en matière de surendettement, lesquelles résultent soit d’une décision de la commission de surendettement non contestée, soit d’une décision judiciaire définitive en matière de surendettement.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, suivant jugement rendu par le tribunal judiciaire d’ORLEANS le 14 février 2025 et versé aux débats, il a été constaté l’état de surendettement de Monsieur [H] [X] et son dossier, renvoyé avec son accord, devant la commission de surendettement du Loiret.

Par ailleurs et ainsi exposé ci-dessus, par note en délibéré adressée au tribunal le 29 avril 2025, le conseil de Monsieur [H] [X] a transmis la décision de la Commission de surendettement des particuliers du Loiret en date du 17 avril 2025 orientant le dossier de Monsieur [X] vers des mesures imposées visant le délai de 30 jours à compter de la réception du courrier (en date du 17 avril 2025) pour communication des observations éventuelles. En outre, par courrier du 18 avril 2025 a été adressé à Monsieur [H] [X] l’état détaillé des dettes en visant la faculté qui lui est ouverte de le contester dans le délai de 20 jours.

Il n’est pas fait état à ce stade de précisions sur l’avancement de la procédure ou l’existence de contestation, de sorte que les modalités et délais de paiement accordés vaudront jusqu’à l’adoption de mesures définitives en matière de surendettement, lesquelles résultent soit d’une décision de la commission de surendettement non contestée, soit d’une décision judiciaire définitive en matière de surendettement.

En outre, cette note en délibéré n’a pas été autorisée par le Juge, et sa communication aux demandeurs sur le fondement des articles 15 et 16 du code de procédure civile au regard du principe du contradictoire n’est pas justifiée de sorte qu’il en est fait état à titre de simple information mais sera écartée des débats.

En l’espèce, les bailleurs s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Le décompte fourni à l’audience s’arrêtant au 17 février 2025, celui-ci ne permet pas de savoir si le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

Toutefois, Monsieur [H] [X], représenté par son conseil, a justifié d’un paiement réalisé le 14 avril 2025 pour un montant de 820 euros.

En conséquence, on peut constater une reprise du paiement du loyer courant pour le mois d’avril 2025.

Compte tenu de cette reprise intégrale du paiement du loyer, il convient d’autoriser Monsieur [H] [X] de se libérer de sa dette locative paiement de 35 échéances mensuelles successives de 75 euros par mois, le solde devant être versé le 36ème mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de Madame [Y] [D] et Monsieur [G] [D] sera suspendue conformément à la demande du défendeur.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion Monsieur [H] [X] et de tout occupant de son chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Dans cette hypothèse, Monsieur [H] [X] occupant sans droit ni titre, causerait un préjudice à Madame [Y] [D] et Monsieur [G] [D] qui ne pourraient disposer du bien à leur gré. Il serait dès lors condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, à savoir la somme de 691,47 euros, due à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à Madame [Y] [D] et Monsieur [G] [D].

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Madame [Y] [D] et Monsieur [G] [D], Monsieur [H] [X] sera condamné à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés au bail conclu les 11 et 15 mars 2019 et ayant pris effet le 19 mars 2019 entre Madame [Y] [D] et Monsieur [G] [D] d’une part, et Monsieur [H] [X] d’autre part et portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 21 février 2024 ;

SUSPENDONS les effets de cette clause ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [X] à payer à Madame [Y] [D] et Monsieur [G] [D] la somme de 1.849,64 euros au titre des loyers charges et indemnités dus, échéance du mois de février 2025 incluse, le versement de 820 euros effectué par Monsieur [X] le 14 avril 2025 ayant été pris en compte. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du présent jugement ;

AUTORISONS Monsieur [H] [X] à se libérer de leur dette en 35 mensualités successives de 75 euros, la 36ème mensualité sera du montant du solde de la dette, qui seront versées avant le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Monsieur [H] [X] se libèrent des sommes dues dans le délai précité ;

RAPPELONS que les modalités et délais de paiement accordés par la présente décision ne s’appliquent que jusqu’à l’adoption de mesures d’apurement de la dette définitives en matière de surendettement, lesquelles résultent soit d’une décision de la commission de surendettement non contestée, soit d’une décision judiciaire définitive en matière de surendettement ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 1.849,64 euros devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [H] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter le logement situé [Adresse 4], Madame [Y] [D] et Monsieur [G] [D] puisse faire procéder à son expulsion dudit logement ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est

* Monsieur [H] [X], soit condamné à verser à Madame [Y] [D] et Monsieur [G] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à savoir la somme de 691,47 euros, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

CONDAMNONS Monsieur [H] [X] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [X] à payer à Madame [Y] [D] et Monsieur [G] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 30 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,