COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/02688 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EUEE

N°minute : 25/00389

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Marie QUESTE, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Septembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Marie QUESTE

EXPÉDITION : Monsieur [I] [J], la Préfecture de Loir-et-Cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 septembre 2008, Monsieur [I] [J] a donné à bail à Madame [P] [C] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 850 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2023, Monsieur [I] [J] a signifié à la locataire un congé pour motifs légitimes et sérieux pour le 30 septembre 2023 indiquant pour motif le défaut de présentation des attestations d’assurance depuis 2017, le non versement des loyers ayant conduit à une procédure judiciaire en 2021, l’absence d’entretien des extérieurs, le défaut d’entretien de la chaudière à gaz, le défaut d’entretien des systèmes de climatisation réversible.

Par acte signifié le 19 août 2024, Monsieur [I] [B] a fait assigner Madame [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] auquel il demande de :

Ordonner la validité du congé Ordonner que Madame [P] [C] est devenue occupante sans droit ni titreOrdonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;La condamner à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre revalorisation légale, jusqu’à la libération effective des lieux À titre subsidiaire : constater la résiliation du bail pour fautela condamner à lui payer 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;la condamner au paiement des dépens, rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 septembre 2025.

Monsieur [I] [J], représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il indique que le loyer n’a pas évolué depuis 2008. En 2014, il avait déjà effectué un rappel des obligations d’entretien.

Madame [P] [C], comparant en personne, indique qu’elle paie ses loyers. Elle précise qu’elle a les attestations d’assurance. Elle n’utilise plus la chaudière depuis 2019. Elle réalise l’entretien du logement petit à petit.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

Une note en délibéré a été autorisée afin que Madame [P] [C] produise les attestations d’assurance.

Par courrier reçu le 15 septembre 2025, elle a fait parvenir deux attestations d’assurance habitation.

Par courrier reçu le 3 octobre 2025, Monsieur [I] [J] a fait valoir ses observations sur les attestations produites.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.».

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé :

De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Les articles R224-41-4 et R224-41-5 du code de l’environnement prévoient que « Les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4 kW et inférieure ou égale à 400 kW font l’objet d’un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe.

Lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail. »

En l’espèce, Monsieur [I] [J] se prévaut du défaut de présentation des attestations d’assurance depuis 2017, le non versement des loyers ayant conduit à une procédure judiciaire en 2021, l’absence d’entretien des extérieurs, le défaut d’entretien de la chaudière à gaz, le défaut d’entretien des systèmes de climatisation réversible.

S’agissant de l’absence d’assurance : Madame [P] [C] a justifié en cours de délibéré de ses attestations d’assurance pour les années 2024 et 2025. Il ressort de l’assignation du bailleur qu’elle a justifié de sa situation d’assurée pour les années 2022 et 2023.

Il convient donc de considérer, dans la mesure où elle justifie actuellement de son assurance, que l’absence de production des attestations antérieures d’assurance n’est pas constitutive d’un motif légitime et sérieux pour donner congé au locataire.

S’agissant du versement des loyers : si une procédure a été engagée en 2021 concernant le non-paiement des loyers, le bailleur ne se prévaut pas depuis d’irrégularités de paiement.

La procédure diligentée en 2021 ne peut à elle seule être constitutive d’un motif légitime et sérieux pour donner congé au locataire.

S’agissant du défaut d’entretien des extérieurs du logement : Monsieur [I] [J] produit les éléments suivants au soutien de sa demande :

Un courrier envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception du 20 août 2014 relevant les désordres suivants, relatifs à l’entretien du logement : Sur le mur ouest de la maison : une tâche de graisse sombre À l’intérieur de la maison : des traces de moisissures À l’extérieur : une pelouse haute de plus de 60cm, des allées cimentées couvertes d’excréments d’animaux, la clôture verdie par la mousse et les saletés, les appuis de fenêtres sales Un courrier envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mai 2020 relevant les désordres suivants, relatifs à l’entretien du logement : Une pelouse de plus de 60 cmDes salissures importantes sur les allées : couvertes de mousses, de mauvaises herbes et d’excréments d’animauxLa clôture et les portails verdis par la mousseLes fenêtres et les appuis fenêtres très salesDes mauvaises herbes de plusieurs dizaines de centimètres qui ont poussé sur le trottoir entre la clôture et le goudron Un procès-verbal de constat du 16 février 2024 indiquant :La présence de végétation sur le muret situé en façade de propriétéUn encrassement des barrières PVC, portails et portillonDe la végétation à travers l’enrobé Des déchets laissés à l’abandon dans le jardin

En l’espèce, s’il ressort de ces différents éléments que Madame [P] [C] n’entretient pas parfaitement le logement, la nature des désordres constatés n’a pas la gravité suffisante pour constituer un motif légitime et sérieux de congés.

S’agissant du défaut d’entretien de la chaudière : Monsieur [I] [J] produit les éléments suivants au soutien de sa demande :

Un courrier envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception du 20 août 2014 sollicitant la production de l’attestation d’entretien de la chaudière Un courrier envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mai 2020 sollicitant la production de l’attestation d’entretien de la chaudière Un commandement du 13 août 2020, sollicitant la production de l’attestation d’entretien de la chaudière Une sommation du 27 mai 2024 d’avoir à justifier de l’entretien de la chaudière

À l’audience, Madame [P] [C] indique qu’elle n’utilise plus la chaudière depuis 2019. Cependant, cet élément de fait, non prouvé, ne lui permet pas de s’exonérer de cette obligation.

En n’entretenant pas correctement la chaudière, Madame [P] [C] a commis un manquement grave et renouvelé, mettant en péril la sécurité des personnes et des biens mobiliers et immobiliers de nature à justifier le congé pour motif légitime et sérieux.

Il y a donc lieu de valider le congé pour motif légitime et sérieux et de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion du locataire

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de préavis du congé donné par le bailleur est de 6 mois minimum à compter de la signification par huissier du congé.

En l’espèce, le congé a été délivré le 21 février 2023. Il a été délivré pour un effet au 30 septembre 2023, ce qui respecte le délai légal. À compter de cette date, Madame [P] [C] n’avait donc plus de titre pour occuper le logement.

Aussi, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [C] et de tout occupant de son chef.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Depuis le 30 septembre 2023, Madame [P] [C] est occupante sans droit ni titre du logement.

Or, l’occupation du logement après la résiliation du bail cause aux propriétaires un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant.

Il y a donc lieu de condamner Madame [P] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant mensuel du dernier loyer dû, charges comprises, à compter du 30 avril 2023 et jusqu’à la parfaite libération des lieux. Cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittances, en ce que le locataire l’a déjà réglée jusqu’à la date de l’audience.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [C] succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à verser à Monsieur [I] [J] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

VALIDE le congé pour motif légitime et sérieux signifié le 20 février 2023 ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail à la date du 30 septembre 2023 en application du congé signifié au locataire ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Madame [P] [C], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables et si besoin avec l’aide d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut; ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Madame [P] [C] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [I] [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et à la provision pour charges, outre revalorisation légale, à compter du 30 septembre 2023 et jusqu’à la complète restitution des lieux et remise des clefs au bailleur ;

CONDAMNE Madame [P] [C] à payer à Monsieur [I] [J] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [C] au paiement des dépens,

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

La Greffière, La Juge des contentieux de la Protection,