T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

____________

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/04812 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KJIW

MINUTE n° : 2025/ 105

DATE : 12 Mars 2025

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.C.A. LE PIGEONNIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.A.R.L. PROVENCE CONSTRUCTION MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Samuel PROTON DE LA CHAPELLE, avocat au barreau de [5]

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 08/01/2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 12/02/2025 et prorogée au 19/02/2025, 26/02/2025 et 12/03/2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Jean philippe FOURMEAUX

M^e Samuel PROTON DE LA CHAPELLE

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Jean philippe FOURMEAUX

M^e Samuel PROTON DE LA CHAPELLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 juin 2018, la SCA LE PIGEONNIER a donné à bail commercial à la SARL PROVENCE CONSTRUCTION MEDITERRANEE (PCM) un terrain non constructible situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 100 euros euros HT, au plus tard le 10 de chaque mois.

La SARL PROVENCE CONSTRUCTION MEDITERRANEE (PCM) ayant laissé certains loyers impayés, la SCA LE PIGEONNIER lui a fait délivrer le 26 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 3.120,47euros au principal, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 17 juin 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SCA LE PIGEONNIER a fait assigner la SARL PROVENCE CONSTRUCTION MEDITERRANEE (PCM) en référé devant la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion de l’occupante sous astreinte de 150 euros par jour de retard et de fixer une indemnité provisionnelle d’occupation à hauteur de 200 euros par mois à compter du 1er mars 2024. Il est sollicité en outre sa condamnation au paiement des sommes de 3.120,67 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 26/02/2024, de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil et aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 31/10/2024, la SARL PROVENCE CONSTRUCTION MEDITERRANEE (PCM) a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire en raison du paiement de l’intégralité de l’arriéré locatif, et de rejeter la demande au titre de la résiliation du bail commercial. Reconventionnellement, elle demande le déplacement de blocs de béton se trouvant sur l’accès à la parcelle donnée à bail dans un délai de huit jours à compter de l’ordonnance à intervenir puis avec astreinte de 150 euros par jour de retard outre le bénéfice d’une indenmité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle souligne avoir soldé l’intégralité de la dette relative au contrat de bail litigieux, et ne pas devoir de charges au titre de la location de cette parcelle. Elle dépose des clichés photographiques pour soutenir la demande de retrait des blocs de béton installés et génant son accès.

Par conclusions notifiées par RPVA le 07 janvier 2025, la partie demanderesse représentée maintient ses demandes et établit le solde de sa créance à la somme de 320,67 euros après perception du versement de 2.900 euros du 29 octobre 2024. Elle fait valoir la durée importante des impayées de loyer ainsi que le bénéfice d’un raccordement électrique de la parcelle, soutenant ainsi la mauvaise foi de la défenderesse et son opposition à tous délais de paiement à son profit.

SUR QUOI

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’obligation au paiement du loyer et son exigibilité aux dates contractuellement prévues résulte du bail qui fait la loi des parties et n’est pas sérieusement contestable.

La SARL PROVENCE CONSTRUCTION MEDITERRANEE (PCM) n’ayant pas satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 février 2024.

Il n’est toutefois pas contesté par les parties que la SARL PCM a procédé au versement de la somme de 2.900 euros le 29 octobre 2024 puis celle de 200 euros le 7 janvier 2025, ce dont elle justifie par deux virements. La dette locative réclamée au commandement de payer délivré le 26 janvier 2024 comptabilise 27 mois de loyers impayés entre le mois de novembre 2021 au mois de janvier 2024, et le paiement par chèque de 800 euros intervenu le 3 mars 2022 ne peut être comptabilisé au titre des sommes dues au commandement de payer pour être largement antérieur à sa délivrance. Cette somme a nécessairement été imputée sur les loyers impayés plus anciens.

Dès lors que la dette locative de 2.700 euros a été soldée par le règlement du 29 octobre 2024, et que les loyers courants entre février et mai 2024 sont acquittés, il appert que l’ensemble de ces règlements ne sont intervenus que postérieurement à la délivrance d’un commandement de payer puis d’une assignation pour un impayé de loyer de plus de deux ans. Ainsi, et alors même que le locataire s’est acquitté d’un montant important en une seule fois, il n’a pas jugé bon de s’acquitter même périodiquement et avec retard de sommes plus modestes tout au long de deux années 2022 et 2023. Ce manquement à ses obligations contractuelles ne permet pas de retenir à son profit une quelconqiue bonne foi dans la situation soumise au débat.

Il s’en suit que son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et en fixant une indemnité provisionnelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 100 euros à compter du 1er mars 2024, en deniers ou quittances, jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur l’astreinte, eu égard aux modalités ci-dessus retenues, et aux voies d’exécution forcée ouvertes au demandeur, il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision, il ressort des pièces que la créance réclamée au jour de l’audience à hauteur de 320,67 euros par le bailleur, est sérieusement contestable comme n’étant justifiée par aucune pièce probante à son soutien, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse opposable à la demande de la SCA LE PIGEONNIER.

S’agissant de l’accès à la parcelle louée, il convient de constater que suivant procès-verbal de commissaire de justice du 10 décembre 2024, aucun obstacle apparent n’est installé pour en réduire l’accès, les clichés photographiques produits par la défenderesse n’étant ni localisés avec certitude, ni datés, il convient de considérer qu’il existe une contestation sérieuse opposable à sa demande.

La SARL PROVENCE CONSTRUCTION MEDITERRANEE (PCM) sera condamnée aux dépens et devra, en outre, à son adversaire une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 15 juin 2018 concernant le bien immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], entre la SCA LE PIGEONNIER et la SARL PROVENCE CONSTRUCTION MEDITERRANEE (PCM) à la date du 26 février 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL PROVENCE CONSTRUCTION MEDITERRANEE (PCM) et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la SARL PROVENCE CONSTRUCTION MEDITERRANEE (PCM) à payer à la SCA LE PIGEONNIER une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 100 euros par mois à compter du 1er mars 2024, en derniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS la SARL PROVENCE CONSTRUCTION MEDITERRANEE (PCM) aux dépens, frais de commandement inclus ;

CONDAMNONS la SARL PROVENCE CONSTRUCTION MEDITERRANEE (PCM) à payer à la SCA LE PIGEONNIER une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE