TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 2]

ORDONNANCE DU 28 Février 2025

N° RG 24/00899 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LLDH

Ordonnance du 28 Février 2025

N° : 25/05

[J] [B] [P]

C/

[M] [Y]

copie dossier

copie exécutoire délivrée

le

à M^e MOULIN

copie à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 28 Février 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 17 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [J] [B] [P]

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Samuel MOULIN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [M] [Y]

[Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2023, Mme [F] [P] a consenti un bail d’habitation d’un logement meublé à M. [M] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 795 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.580 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du même jour, Mme [P] a également fait délivrer à M. [Y] un congé pour motif légitime et sérieux, avec effet au 9 novembre 2024.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [M] [Y] le 24 octobre 2024.

Par assignation du 4 décembre 2024, Mme [F] [P] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes, statuant en référé, aux fins de voir :

A titre principal,

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• Ordonner l’expulsion de M. [M] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

o 3.375 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2024, avec intérêts au taux légal,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 795 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

A titre subsidiaire,

• Constater la fin du bail à la date du 9 novembre 2024,

• Ordonner l’expulsion de M. [M] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

o 4.170 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 795 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 17 janvier 2025, Mme [F] [P] a comparu, représentée par son conseil.

Elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [M] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Selon l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. »

Aux termes de l’article 24, III) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

En l’espèce, Mme [F] [P] ne justifie pas avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Sa demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc irrecevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur le congé pour motif légitime et sérieux

Aux termes de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. »

En l’espèce, le 8 août 2024, Mme [F] [P] a fait délivrer à M. [M] [Y] un congé pour motif légitime et sérieux avec effet au 9 novembre 2024.

Ce congé est motivé par l’inexécution des obligations contractuelles incombant au locataire, dont le défaut de paiement des loyers, le défaut de fourniture du justificatif d’assurance habitation ainsi que la production de bulletins de salaires frauduleux.

Il ressort par ailleurs des attestations produites par Mme [P] que M. [Y] aurait quitté les lieux depuis le mois de septembre 2024, la porte d’entrée étant ouverte et sa vitre cassée depuis lors.

Au vu de ces éléments, le congé pour motif légitime et sérieux délivré par la bailleresse le 8 août 2024, à effet au 9 novembre 2024, sera déclaré valable.

Par conséquent, le contrat de bail liant Mme [F] [P] et M. [M] [Y] est résilié depuis le 9 novembre 2024 et ce dernier, s’il demeure dans les lieux, est occupant sans droit ni titre du logement à compter du 10 novembre 2024. Il en résulte que son expulsion pourra être poursuivie à défaut de départ volontaire dans le délai qui sera fixé au dispositif de la présente décision.

Au vu de l’inoccupation des locaux, les délais prévus par le code des procédures civiles d’exécution seront écartés.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [F] [P] démontre qu’à la date du 9 novembre 2024, date de la résiliation du bail, M. [M] [Y] était redevable de 175 euros au titre du loyer du mois de mai 2024 ainsi que du loyer des mois de juin à novembre 2024, soit 3.975 euros (= 795 euros x 5), soit une somme totale de 4.150 euros.

M. [M] [Y] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 795 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [F] [P] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de Mme [F] [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS irrecevable la demande de constat de la résiliation du bail au titre de la clause résolutoire,

CONSTATONS la régularité du congé délivrée par la bailleresse le 8 août 2024,

En conséquence,

CONSTATONS la résiliation au 9 novembre 2024 du contrat conclu le 6 novembre 2023 entre Mme [F] [P], d’une part, et M. [M] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 6],

CONSTATONS, en conséquence, que M. [M] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 10 novembre 2024,

ORDONNONS à M. [M] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 8] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

SUPPRIMONS les délais prévus aux articles L.412-1 et L.412-6 du code de procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M. [M] [Y] à payer à Mme [F] [P] la somme provisionnelle de 4.150 euros (quatre mille cent cinquante euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 novembre 2024, échéance de novembre 2024, incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNONS M. [M] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 795 euros (sept cent quatre-vingt-quinze euros) par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNONS M. [M] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 4 décembre 2024.

CONDAMNONS M. [M] [Y] à payer à Mme [F] [P] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge