COUR D’APPEL D’ORLÉANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025

N° RG 24/03604 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EWCE

N° : 25/00280

DEMANDERESSE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOIR-ET-CHER

TERRES DE LOIRE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Marie QUESTE, avocate au barreau de Blois

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [M]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, non représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Marie QUESTE

EXPÉDITION : Mme [E] [M]

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 18 juillet 2012, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a consenti un bail d’habitation à madame [E] [M] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] (41), contre le paiement d’un loyer mensuel de 213,12 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à 213,00 euros.

Le 08 décembre 2021, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a fait délivrer un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire à la locataire. Le 03 mars 2022, elle lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 31 mai 2022, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a fait délivrer à madame [E] [M] une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement. Un procès-verbal de vérification a été réalisé le 08 juillet 2022.

Par courrier du 1er octobre 2022, reçu le 04 octobre 2022, madame [E] [M] a donné congé du logement.

Le 1er décembre 2022, un second commandement pour défaut d’assurance a été délivré à madame [E] [M].

Un état des lieux de sortie a été réalisé de manière contradictoire le 12 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 octobre 2024, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a fait assigner madame [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner madame [E] [M] au paiement des sommes de :

2.902,55 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 17 février 2023 ;51,16 euros au titre de la régularisation des frais de chauffage ; 919,52 euros au titre de l’indemnité de réparations locatives ;400,00 euros au titre de la résistance abusive ;1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, des deux commandements d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, la mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement et le procès-verbal de constat d’occupation du logement.

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des demandes.

En défense, bien que régulièrement assignée à l’étude, madame [E] [M] n’a pas comparu ni personne pour elle.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande en paiement

En vertu des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, modifiées par décret n°2023-357 du 11 mai 2023, applicable aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023, le demandeur justifie avoir saisi le conciliateur de justice qui a établi un procès-verbal de non-conciliation le 19 avril 2024. Sa demande sera donc déclarée recevable.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 18 juillet 2012, le commandement de payer délivré le 03 mars 2022 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 2.902,55 euros à la charge de madame [E] [M] à la date du 28 février 2023 (pour solde de tout compte).

Il convient d’abord de relever que ce décompte inclut déjà la somme de 51,16 euros que le bailleur réclame au titre de la régularisation des frais de chauffage.

De plus, il convient d’écarter de cette somme :

— les frais de commandement et de constat pour 217,28 euros, qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après ;

— les pénalités que l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT impute au locataire pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions réglementaires pour la perception de ces sommes sont réunies, soit 160,02 euros à ce titre.

En s’abstenant de comparaître, madame [E] [M] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, madame [E] [M] sera condamné au paiement de la somme de 2.525,25 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 28 février 2023 (pour solde de tout compte) avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Ce texte impose également au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il convient de procéder à un examen comparatif de l’état des lieux d’entrée et de sortie pour déterminer les éventuelles dégradations imputables à madame [E] [M].

Au soutien de sa demande au titre de l’indemnité de réparation locative, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT produit une grille de facturation correspondant :

— au nettoyage de la cuisine (6,53 €) : il est indiqué dans l’état des lieux de sortie que le logement, propre lors de la mise à disposition, a été rendu sale par la locataire. Cette somme sera donc mise à sa charge.

— à la reprise d’un trou dans les WC (129,12 €) : l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune indication (« bon état »). En revanche, l’état des lieux de sortie mentionne que les menuiseries internes des WC sont dégradées. Cette somme sera donc mise à la charge de la locataire.

— à la réfection des peintures du palier et du séjour (132,87 €) : l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune indication sur l’état du palier qui doit donc être considéré comme étant mis à disposition en bon état locatif. Les peintures du séjour en revanche sont mentionnées comme étant refaites à neuf. L’état des lieux de sortie mentionne que les peintures des murs du palier sont dégradées (arrachement d’un angle), que celles du plafond du séjour sont dégradées en ce qu’elles comportent des traces de projection et que celles des murs du séjour sont en bon état malgré quelques traces. Si l’arrachement d’un angle ne relève pas d’un usage anormal, il convient en revanche de relever que le bien a été occupé pendant plus de dix ans par madame [M]. Par suite, seule la somme de 21,08 euros correspondant à la réfection du palier sera mise à charge.

— à la réfection du sol du séjour (651,00 €) : le revêtement a été refait à neuf au moment de la mise à disposition à la locataire. L’état des lieux de sortie mentionne que le sol est dégradé, qu’il comporte des traces d’écriture et de découpe des pieds de meubles. Cette somme sera donc mise à la charge de la locataire.

En conséquence, madame [M] sera condamnée au paiement de la somme de 807,73 euros dont il convient de déduire la somme de 213,00 euros au titre du dépôt de garantie avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans sa version applicable, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT ne justifiant pas d’un préjudice distinct de celui qui résulte du simple retard dans le paiement, déjà réparé par l’octroi d’intérêts de retard au taux légal, doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [M] succombe à l’instance de sorte qu’elle supportera les dépens de la présente procédure comprenant le coût du commandement de payer et l’assignation. Le bailleur ne justifie pas de la nécessité des autres actes de procédure réalisés qui resteront dès lors à sa charge.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne permet de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT recevable ;

CONDAMNE madame [E] [M] à payer à l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT les sommes de :

2.525,25 euros (décompte arrêté au 28 février 2023, pour solde de tout compte), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;594,73 euros au titre de l’indemnité de réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 213,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT de ses autres demandes ;

DÉBOUTE l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [E] [M] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

En revanche, DIT que le coût des commandements d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, de la mise en demeure de justifier de l’occupation du logement et du procès-verbal de vérification resteront à la charge de l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,