TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

NAC: 50Z

N° RG 24/02623

N° Portalis DBX4-W-B7I-S7GW

JUGEMENT

N° B

DU 11 septembre 2025

La S.C.I. PJL PATRIMOINE

C/

[B] [G] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DALMAYRAC

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le jeudi 11 septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de [R] LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Juin 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. PJL PATRIMOINE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [B] [G] [U],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par Maître Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant promesse unilatérale de vente reçue en la forme authentique par Maître [D] [Z], notaire à AUTERIVE (31 033) le 30 novembre 2021, la société civile immobilière dénommée « PJL PATRIMOINE » (ci-après « la SCI PJL PATRIMOINE ») a promis de vendre à Madame [B] [G] [U] un terrain à bâtir cadastré section E n°[Cadastre 1] sis [Adresse 5], et, une parcelle à usage de chemin d’accès à titre indivis, cadastrée section E n°[Cadastre 9], sis [Adresse 6] à MIREMONT (31 190), moyennant, notamment, le versement d’une somme de 4 000 euros au titre d’indemnité d’immobilisation, somme séquestrée entre les mains de la société civile professionnelle " [R] [L] et [D] [Z] ".

Suivant courriel du 12 août 2022, se prévalant de la défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire, Madame [B] [G] [U] a réclamé la restitution intégrale de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Suivant lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 20 novembre 2023, affirmant que Madame [B] [G] [U] avait empêché l’obtention dudit permis de construire, le conseil de la SCI PJL PATRIMOINE l’a mise en demeure d’intervenir auprès du séquestre afin d’autoriser la libération de l’indemnité d’immobilisation à son profit.

Suivant acte de Commissaire de justice du 17 mai 2024, la SCI PJL PATRIMOINE a assigné Madame [B] [G] [U] devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE d’une demande tendant à se voir verser l’indemnité d’immobilisation litigieuse, outre le paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Appelée à l’audience du 03 juin 2024, l’affaire fait l’objet de plusieurs renvois à la demandes des parties, avant d’être retenue à l’audience du 16 juin 2025 à laquelle la SCI PJL PATRIMOINE, représentée par son conseil , se réfère oralement à ses conclusions déposées, et demande au tribunal de :

— Débouter Madame [B] [G] [U] de toutes ses demandes fins et prétentions ;

— Juger que la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire contenue à la promesse unilatérale de vente consentie par elle à Madame [B] [G] [U] en date du 30 novembre 2021 est réputée accomplie ;

Par voie de conséquence,

— Juger que l’indemnité d’immobilisation de 4.000 euros versée par Madame [B] [G] [U], actuellement séquestrée entre les mains de la SCP [L] [Z], doit lui être versée intégralement ;

— Condamner Madame [B] [G] [U] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Rejeter les demandes reconventionnelles formées par Madame [B] [G] [U];

— Condamner Madame [B] [G] [U] aux dépens ;

— Condamner Madame [B] [G] [U] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes relatives à la conservation de l’indemnité d’immobilisation, la société PJL PATRIMOINE affirme que Madame [B] [G] [U] est responsable de la non-obtention du permis de construire en ce que son dossier déposé auprès des services municipaux, d’une part, comprenait la création d’une piscine non prévue dans le projet de construction tel qu’arrêté avec le vendeur et, d’autre part, ne respectait pas les règles d’urbanisme. Au visa de l’article 1304-1 du Code civil et suivant les termes de la promesse, elle soutient que la condition suspensive doit être réputée accomplie et l’indemnité contractuelle lui être acquise à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation du bien pendant le délai d’option.

.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, la société PJL PATRIMOINE excipe de la résistance abusive de Madame [B] [G] [U], ayant déposé un permis de construire irrégulier malgré un cadre urbanistique claire et intelligible.

En réponse à Madame [B] [G] [U] invoquant un défaut de conseil au moment de la conclusion de la promesse, la société PJL PATRIMOINE affirme qu’elle n’a jamais garanti que le projet voulu par la bénéficiaire de la promesse soit conforme au Plan Local d’Urbanisme (ci-après « PLU ») n’étant notamment que représentée, et non présente, à l’acte. La société PJL PATRIMOINE rétorque affirme également que le refus de permis de construire n’est pas lié intrinsèquement aux caractéristiques contractuellement arrêtées mais est relatif à des critères relevant du projet de construction arrêté postérieurement par la bénéficiaire et son architecte

Madame [B] [G] [U], représentée par son conseil, se référant oralement à ses conclusions responsives n°2 déposées, demande au tribunal de :

A titre principal,

— Rejeter la demande de la société PJL PATRIMOINE tendant à la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation ;

— Rejeter la demande de la société PJL PATRIMOINE tendant à la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile au titre d’une procédure abusive ;

— Rejeter la demande de condamnation de PJL PATRIMOINE tendant à payer la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

A titre reconventionnel,

— Condamner la société PJL PATRIMOINE à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation ;

— Juger que l’indemnité d’immobilisation de 4 000 euros versée par Madame [B] [G] [U], séquestrée sur le compte de la SCP [L] [Z], soit immédiatement restituée à Madame [B] [G] [U] ;

— Condamner la société PJL PATRIMOINE à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la société PJL PATRIMOINE aux dépens ;

— Condamner la société PJL PATRIMOINE à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, et au visa des articles 1104 et 1304 du Code civil, Madame [B] [G] [U] affirme que le refus de délivrance du permis de construire est dû aux éléments intrinsèques du projet de construction tel qu’arrêté avec le vendeur et non à une défaillance qui lui serait personnellement imputable. Elle note, notamment, que la présence d’une piscine dans le projet de construction proposé aux services de la mairie n’est pas le seul motif invoqué par ceux-ci pour refuser l’octroi. Ayant respecté le délai contractuel pour déposer sa demande, n’ayant pas été informée préalablement ni par le notaire, ni par la société venderesse des exigences posées par le PLU et ayant pris soin de s’adjoindre les services d’un architecte pour déposer son projet de permis de construire, elle affirme n’avoir commis aucune faute dans les démarches accomplies en vue de l’obtention du permis de construire. D’autre part, elle note qu’il ne peut être reproché au bénéficiaire d’une promesse de vente de ne pas avoir déposé une seconde demande de permis de construire après l’échec de la première si le contrat ne le prévoit pas. Au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive, Madame [B] [G] [U] explique que la somme litigieuse, retenue en séquestre, aurait pu être employée à l’acquisition d’un autre terrain lui causant, dès lors, un préjudice.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LES DEMANDES RELATIVES À L’INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION :

Selon l’article 1304 du Code civil, « l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ». L’article 1304-3 dudit code ajoute que “la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ".

L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente litigieuse prévoit « la réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le BENEFICIAIRE d’un permis de construire avant le 30 avril 2022 pour la réalisation sur le BIEN de l’opération suivante : maison à usage d’habitation de plain-pied d’environ 150m2 habitable avec garage attenant » (p.12 de l’acte). Cette clause, en ce qu’elle fait dépendre la naissance de l’obligation de vendre de la survenance d’un évènement futur et incertain, est bien constitutive d’une condition suspensive au sens de l’article 1304 du Code civil susvisé. Elle est, par ailleurs, stipulée en la seule faveur du bénéficiaire puisqu’elle vise à le préserver de l’acquisition d’un terrain à construire sur lequel il ne pourrait pas élever l’immeuble souhaité en conformité avec les règles urbanistiques.

Or, il résulte de l’arrêté pris par le maire de [Localité 11] le 15 avril 2022, versé aux débats, que Madame [B] [G] [U] a déposé une demande relative à « la construction d’une maison individuelle avec garage, piscine et abri couvert » et que le refus du permis de construire est, notamment, motivé par le dépassement des limites légales d’emprise au sol de la construction, le maire rappelant les termes du PLU selon lequel ladite emprise est déterminée en prenant en compte l’éventuelle construction d’une piscine ainsi que tout élément imperméabilisant le sol.

La comparaison de l’objet de la condition suspensive susvisée et de l’objet de la demande faite à la mairie établit que Madame [B] [G] [U] a ajouté l’édification d’une piscine et d’un abri couvert. Elle a, ainsi, modifié, sans l’accord préalable du promettant, le projet de construction. Or, cette modification du projet ayant eu un impact direct sur l’emprise au sol de la construction (45 m2 s’agissant du bassin de la piscine), elle a participé de manière déterminante au refus de délivrance d’un permis de construire.

C’est donc bien l’initiative personnelle de Madame [B] [G] [U] qui a entraîné la non-survenance de l’évènement érigé en condition suspensive. Peu important l’existence d’autres motifs de refus de délivrance du permis de construire, l’adjonction fautive de la construction d’une piscine a, en toute hypothèse, rompu l’aléa tenant à l’obtention du permis de construire et nécessairement provoqué la défaillance de la condition suspensive.

Par ailleurs, l’assertion de Madame [B] [G] [U] selon laquelle les caractéristiques intrinsèques de la construction convenues avec le vendeur rendaient impossible la délivrance du permis de construire ne résiste pas à l’analyse des éléments du débat. En effet, l’arrêté municipal n’est pas motivé par l’impossibilité générale d’élever une maison à usage d’habitation de plain-pied d’environ 150m2 habitable avec garage attenant mais uniquement par l’emprise en sol en tenant en compte de la piscine et de l’abri couvert projetés, l’imprécision du projet relativement aux voies d’accès, le nombre de places de stationnement, la distance d’implantation de l’habitation par rapport aux limites séparatives du fonds.

Au surplus, elle verse elle-même en procédure la photographie de l’affichage du permis de construire de la maison d’habitation finalement élevée par des acquéreurs tiers, certes pour une plus faible superficie (115,78 m2), et la photographie de ladite construction témoignant de la viabilité du projet de construction d’un tel immeuble sur le terrain objet de la promesse. Madame [B] [G] [U] ne rapporte, d’ailleurs, pas la preuve que la dimension du bâtiment principal telle qu’arrêté avec le vendeur (150 m2) ne rentrait pas sur la surface de la parcelle à acheter.

D’autre part, elle ne saurait se retrancher derrière un manque d’information du promettant sur la rigueur alléguée du PLU, le devoir d’information du cocontractant ne pouvant porter sur le droit en vigueur sur lequel un acquéreur raisonnable est tenu de s’informer, à plus forte raison lorsqu’il est accompagné d’un homme de l’Art. La SCI PJL PATRIMOINE n’a, donc, manqué à aucune des obligations qui lui incombaient.

La société PJL PATRIMOINE ne reprochant pas à Madame [B] [G] [U] ne de pas avoir déposé une seconde demande de permis de construire conforme au PLU, le moyen évoqué de ce chef est inopérant.

Ainsi, Madame [B] [G] [U] ayant empêché l’accomplissement de la condition suspensive à laquelle elle avait intérêt, cette condition doit être réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du Code civil.

Or, selon la promesse unilatérale, en cas de non-réalisation de la vente promise, la somme réglée par le bénéficiaire et séquestrée dans les mains du notaire « restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble » (p. 9). La vente finale n’ayant pas été réalisée alors que la condition suspensive est réputée avoir été accomplie rendant l’obligation de vente pure et simple, la somme de 4.000 euros prévue au contrat à ce titre est acquise à la société PJL PATRIMOINE au titre de l’indemnité d’immobilisation par application de l’article 1103 du Code civil.

Par conséquent, la demande de la société PJL PATRIMOINE tendant à juger que l’indemnité d’immobilisation de 4.000 euros versée par Madame [B] [G] [U], actuellement séquestrée entre les mains de la SCP [L] [Z], doit lui être versée intégralement, s’analysant comme une demande de condamnation au paiement de ladite somme, Madame [B] [G] [U] sera condamnée à payer à la société PJL PATRIMOINE la somme de 4 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Cette condamnation est suffisante, à elle seule, pour permettre au séquestre, à la lecture de la présente décision, de libérer la somme dans les mains de la société PJL PATRIMOINE.

SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

En vertu de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le tribunal ayant fait droit à la demande principale de la société PJL PATRIMOINE, le refus de restitution de l’indemnité d’immobilisation ne saurait aucunement dégénérer en abus. La demande de dommages et intérêts formée par Madame [B] [G] [U] au titre de la résistance abusive sera, donc, rejetée.

D’autre part, si le tribunal a décidé que l’indemnité d’immobilisation était due à la société PJL PATRIMOINE, il ne ressort pas des débats la commission par Madame [B] [G] [U] d’une erreur si grossière sur la portée de la clause relative à la condition suspensive et le contenu du PLU qu’elle serait équipollente au dol. La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de la société PJL PATRIMOINE sera donc également rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [B] [G] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Madame [B] [G] [U], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la société PJL PATRIMOINE une somme que l’équité commande de fixer à 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle sera, par ailleurs, déboutée de sa propre demande de ce chef.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe,

DIT la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire contenue à la promesse de vente en date du 30 novembre 2021 réputée accomplie,

CONDAMNE Madame [B] [G] [U] à payer à la société civile immobilière « PJL PATRIMOINE » la somme de 4.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente conclue entre eux le 30 novembre 2021 et actuellement séquestrée par la société civile professionnelle " [R] [L] et [D] [Z] » ;

REJETTE la demande de la société PJL PATRIMOINE tendant à condamner Madame [B] [G] [U] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de Madame [B] [G] [U] tendant à condamner la société PJL PATRIMOINE à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [B] [G] [U] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [B] [G] [U] à payer à la société civile immobilière « PJL PATRIMOINE » la somme de 600 euros au titre des frais de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE les demandes de Madame [B] [G] [U] au titre des frais de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La greffière La vice-présidente