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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01284 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZSR Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 13 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/01284 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZSR

Minute : 25/502

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 5], venant aux droits de la SA IMMOBILIÈRE CENTRE [Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par Madame [C] [R], munie d’un pouvoir spécial,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Tatjana JEVTIC, Magistrate à Titre Temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : 3F CENTRE VAL DE [Localité 11]

EXPÉDITION : Monsieur [K] [J]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 août 2019, la SA [Adresse 9] a loué à M. [K] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 145,93 euros outre les charges.

Par acte d’huissier du 27 janvier 2025 remis à étude, la SA HLM 3 F CENTRE VAL DE [Localité 11] a fait délivrer à M. [K] [J] un commandement de payer la somme de 216,72 euros au titre des loyers et charges échus au 23 janvier 2025, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie 23 janvier 2025.

Par acte d’huissier en date du 18 avril 2025 délivré à étude, la SA [Adresse 9] a fait assigner M. [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et subsidiairement prononcer la résiliation constater l’occupation sans droit ni titre de M. [K] [J] ainsi que tous occupants de son chef,ordonner l’expulsion de M. [K] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner la M. [K] [J] à payer un montant de 732,28 € euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance.condamner M. [K] [J] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du 25 mars 2025 jusqu’à la libération complète des lieux,condamner la M. [K] [J] à payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement de 60,57 €.L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Loir Et Cher le 24 avril 2025.

L’audience initialement fixée au 21 janvier 2026 a été avancée au 08 octobre 2025 par courriers simples et recommandés du greffe.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 08 octobre 2025.

À cette audience, la SA HLM 3 F CENTRE VAL DE [Localité 11], comparante sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 732,28 euros, au titre des loyers et charges échus au 30 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus.

M. [K] [J] est absent, le pli recommandé étant revenu avec la mention pli avisé non réclamé.

L’affaire est mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 23 janvier 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 avril 2025 soit plus de deux mois avant l’audience du 08 octobre 2025.

La demande formée par la SA [Adresse 9] est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayésAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, M. [K] [J] est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA HLM 3 F CENTRE VAL DE [Localité 11] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 24 mars 2025, la dette locative de M. [K] [J] s’élève à la somme de 732,28 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2025 inclus.

En ne se présentant pas à l’audience M. [K] [J] s’interdit de contester le montant des loyers restant dus, la charge de la preuve du règlement lui incombant conformément aux dispositions de l’article 1315 du code civil.

Il convient donc de condamner M. [K] [J] au paiement de cette somme.

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, dans les deux mois à compter du commandement de payer du 27 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et du contrat de bail.

L’expulsion de M. [K] [J] sera ordonnée, en conséquence.

M. [K] [J] reste redevable des loyers jusqu’au 27 mars 2025 et à compter du 28 mars 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, M. [K] [J], occupant sans droit ni titre depuis le 28 mars 2025 a causé un préjudice à la SA [Adresse 5] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] [J] succombe à l’instance de sorte quelle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient de condamner M. [K] [J] à régler la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 août 2019 entre la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 11], d’une part, et M. [K] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 mars 2025;

CONDAMNE M. [K] [J] à verser à la SA [Adresse 5] la somme de 732,28 euros (décompte arrêté au 24 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter de la date d’assignation

CONSTATE que M. [K] [J] est occupant sans droit ni titre.

DIT que M. [K] [J] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de M. [K] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de six semaines suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [K] [J] à régler une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 mars 2025 égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [K] [J] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

CONDAMNE M. [K] [J] à régler à la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 11] 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,