COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/00948 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EQS3

N° : 25/00328

DEMANDERESSE :

Madame [C] [G] née [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Damien VINET, avocat au barreau de BLOIS, substitué par M^e Julie CHOLLET, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSE :

S.A. [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Audrey HAMELIN, avocate au barreau de BLOIS, substituée par M^e Arthur PRUD’HOMME, avocat au barreau de BLOIS

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Septembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Audrey HAMELIN

EXPÉDITIONS : M^e Damien VINET

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2021, un bail à usage d’habitation a été régularisé entre Madame [C] [R], Monsieur [H] [G] et la SA 3F Centre val de Loire, pour un loyer mensuel de 468,05 euros.

Par assignation du 18 mars 2024, Madame [R] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois afin qu’il :

— condamne la SA [Adresse 2] à effectuer les travaux de mise en conformité du bien

— ordonne la consignation des loyers dans l’attente de l’exécution des travaux

— condamne la SA 3F Centre val de Loire à verser la somme de 8 896,76 euros au titre de la diminution rétroactive des loyers

— condamne la SA [Adresse 2] au paiement de la somme de 4 049,88 euros au titre du préjudice matériel

— condamne la SA 3F Centre val de Loire au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience qui s’est tenue le 3 septembre 2025.

Au cours de cette audience, Madame [R] a sollicité le bénéficie de ses dernières écritures, aux termes desquelles elle demande au tribunal :

— De débouter la SA [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes

— De condamner la SA 3F Centre Val de Loire au paiement de les somme de 11 463,46 euros au titre de la diminution rétroactive des loyers

— De condamner la SA [Adresse 2] au paiement de la somme de 4 049,88 euros au titre du préjudice matériel

— De condamner la SA 3F Centre Val de Loire au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il convient de se référer à ses dernières écritures pour un plus ample exposé de ses demandes.

En défense, la SA [Adresse 2] sollicite le bénéfice de ses dernières écritures. Elle demande au juge des contentieux de la protection de :

— Débouter Madame [R] de l’intégralité de ses demandes et de la condamner au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il convient de se référer à ses dernières écritures pour un plus ample exposé de ses demandes.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indécence du logement

En application des dispositions combinées des articles 1719 et 1720 du Code civil, et des articles 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, et doit pendant la durée du bail faire effectuer toutes les réparations qui peu-vent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage.

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

6. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements

7. Les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre.

Aux termes de l’article 3 du décret du 30 janvier 2002, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : une installation permettant un chauffage normal, une installation d’alimentation en eau potable, des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon, une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimenter en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées, une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce ou sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau froide et chaude et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limité à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même batiment et facilement accessible, un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En particulier, la preuve des manquements du propriétaire à son obligation de délivrance d’un logement décent et salubre incombe au locataire.

Il ressort du courrier de la S.A 3F Centre Val de Loire daté du 1er juillet 2022 que le service technique du bailleur s’est déplacé dans le logement, suite à un courrier adressé le 4 mars 2022 par Madame [R] et a effectué les constats suivants :

— Infiltration d’eau par le mur sous la terrasse

— Moisissures au mur, sur les zones de pont thermiques sur deux façades orientées Nord

— Moisissures au plafond et sur le mur de la salle de bains

— Manque d’isolation au sous-sol

— Problème de chauffage (absence de thermostat)

Si, à la suite de cette visite, il est établi que la SA [Adresse 2] a fait procéder à des travaux de réfaction au sein du logement donné à bail, en particulier avec

— la création d’une tranchée extérieure pour drainage

— l’installation d’un tuyau de drainage et son calfeutrement

— le raccordement d’un drainage

— la pose d’une peinture anti-humidité sur les murs et le plafond de la salle de bain

— la mise en place d’un isolant en laine de roche

Le devis produit par la SA 3F Centre Val de Loire est daté du 24 mai 2023, sans que la date d’exécution effective des travaux ne soit déterminée.

Il ressort des conclusions de Madame [R] que les travaux auraient été effectués au début du mois de juin 2023, ce qui n’est pas contesté par la SA [Adresse 2].

Une expertise a été diligentée par la protection juridique de Madame [R]. La réunion d’expertise a eu lieu le 26 juin 2023, soit postérieurement à la réalisation des travaux par la SA 3F Centre Val de Loire . Un représentant de la société [Adresse 2] était présent au cours de cette réunion.

L’expertise réalisée met en lumière des traces de moisissures dans le salon, dans la cuisine le long du pignon gauche, dans la cuisine, dans les trois chambres le long de la façade avant.

L’expert indique que, selon lui, le logement serait insalubre en raison de la présence de moisissures.

Il précise que des investigations supplémentaires sont nécessaires pour connaître la cause des désordres constatés.

Une nouvelle expertise a été réalisée le 6 juillet 2023 par la compagnie d’assurance SA 3F Centre Val de Loire, sans que les conclusions de cette dernière n’aient été versées aux débats.

Les nombreuses photographies versées aux débats ne sauraient apporter d’autres éléments objectifs dès lors qu’elles ne sont pas datées et peuvent être interprétées de manières diverses, et ce d’autant qu’elles sont réalisées par la demanderesse elle-même et non par un commissaire de justice.

En l’état, force est de constater que si la présence de moisissures est avérée dans le logement entre le 4 mars 2022 et le 26 juin 2023, aucune pièce au dossier ne permet d’établir la cause de ces désordres.

En effet, le rapport d’expertise amiable précise que des investigations supplémentaires sont nécessaires pour connaître la cause des désordres constatés.

En l’état de ces constatations, rien ne permet de déterminer que les désordres constatés dans le logement sont dus à une carence du bailleur dans l’exécution de ses obligations.

Sur les demandes indemnitaires

Madame [R] sollicite la réduction rétroactive du loyer à hauteur de 11 463,46 euros outre 4 049,88 euros au titre de son préjudice matériel.

Compte tenu de ce qui précède, il convient de retenir que s’il n’est pas contestable que Madame [R] a subi des désagréments au cours de l’occupation du logement loué, rien ne permet de déterminer que ces désagréments sont imputables à la SA [Adresse 2], à défaut pour Madame [R] de pouvoir établir la cause des désordres constatés.

Madame [R] sera donc déboutée de ses demandes indemnitaires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de la solution du litige, il convient de condamner Madame [R] à payer à la SA 3F Centre Val de Loire la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [R] succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [C] [R] de l’intégralité de ses demandes ; ,

Condamne Madame [C] [R] à payer à la SA [Adresse 2] la somme de 500,00 € (CINQ CENT EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [C] [R] aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,