TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/03615 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C3LE7

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 9] Italie sise [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER, société par actions simplifiée représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 1]

[Localité 7]

Le Syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence sis [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER, société par actions simplifiée représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentés par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDERESSE

La Société BLACK RAIN, société à responsabilité limitée (Société à associé unique), représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 6]

[Localité 8]

Non repésentée

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03615 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3LE7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 20 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 15 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société Black Rain est propriétaire des lots de copropriété n°5588, 5600, 5601, 5602, 5603, 5965, 6103, 6274, 6280, 6281, 6282, 6283, 6284, 6292, 6293, 6324 et 6330 correspondant à des parkings au sous-sol d’un immeuble situé [Adresse 11] sis [Adresse 3]).

Par lettre recommandée avec avis de réception du 06 octobre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure la société Black Rain de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 3.790,34 euros pour le syndicat principal et 6.055,59 euros pour le syndicat secondaire.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] sis [Adresse 2] a fait assigner la société Black Rain en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 11 septembre 2024.

Dans ses dernières conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 26 août 2024 et signifiées en l’étude à la société Black Rain le 02 août 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que des articles 1231-6 et 1240 du code civil et des articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— Condamner la société Black Rain à payer aux Syndicats des copropriétaires les sommes suivantes :

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03615 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3LE7

Pour le Syndicat principal (compte 9928-2312)

5.015,46 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, se décomposant comme suit :

3.151,46 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

1.864 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Pour le Syndicat secondaire (compte 9086-2308)

-14.046,98 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, se décomposant comme suit :

-11.745,98 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023

-2.301 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— Condamner la société Black Rain à payer respectivement au Syndicat des copropriétaires principal et au Syndicat des copropriétaires secondaire les sommes suivantes:

—  4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la société Black Rain aux entiers dépens.

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), la société Black Rain n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 20 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

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Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et de l’acte de vente du 20 mai 2022 que la société Black Rain est propriétaire des lots 5588, 5600, 5601, 5602, 5603, 5965, 6103, 6274, 6280, 6281, 6282, 6283, 6284, 6292, 6293, 6324 et 6330 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du syndicat principal des 17 janvier 2023 et 1er février 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2023, fixé les budgets prévisionnels du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du syndicat secondaire des 17 janvier 2023 et du 16 janvier 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2023 fixé les budgets prévisionnels du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé pour le syndicat principal au 1er juillet 2024 d’un montant de 5.015,46 euros dont 3.151,46 euros de charges.

— un décompte de créance actualisé pour le syndicat secondaire au 1er juillet 2024 d’un montant de 14.046,98 euros dont 11.745,98 euros de charges.

Il résulte de l’examen de ces pièces que :

— le compte individuel de copropriétaire de la société Black Rain concernant le syndicat principal, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 3.151,46 euros de charges comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

— le compte individuel de copropriétaire de la société Black Rain concernant le syndicat secondaire, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 11.745,98 euros comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

La société Black Rain ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de ces sommes au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 1er juillet 2024 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 06 octobre 2023, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date pour la somme de 11.745,98 euros.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 02 août 2024 date des conclusions d’actualisation pour la somme de 3.151,46 euros.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

Décision du 15 Mai 2025

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— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de :

—  1.864 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance du syndicat principal

—  2.301 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance du syndicat secondaire.

En l’espèce, il n’est pas justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 25 juillet 2023 facturée à hauteur de la somme de 55 euros, ni des frais de relance après mise en demeure du 21 août 2023 facturés 40 euros.

Les mises en demeure effectuées par l’avocat du syndicat relèvent des frais irrépétibles et non des frais nécessaires.

En outre, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux, ne peuvent, en application du contrat de syndic et conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles » en l’espèce, ni démontrées, ni même alléguées.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de rejeter l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Décision du 15 Mai 2025

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Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la société Black Rain de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la société Black Rain a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès janvier 2023.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la société Black Rain a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société Black Rain, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.000 euros pour le syndicat principal et 1.000 euros pour le syndicat secondaire en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de la présente décision.

Décision du 15 Mai 2025

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PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société Black Rain à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] sis [Adresse 2] les sommes de :

Pour le Syndicat principal (compte 9928-2312)

3.151,46 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024 inclus à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2024

Pour le Syndicat secondaire (compte 9086-2308)

11.745,98 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024 inclus à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 06 octobre 2023

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé Résidence [Localité 9] Italie sis [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes en paiement au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] Italie sis [Adresse 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société Black Rain aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société Black Rain à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé Résidence [Localité 9] Italie sis [Adresse 2] la somme de 1.000 euros pour le syndicat principale et la somme de 1.000 euros pour le syndicat secondaire, au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu à déroger à l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 9] le 15 mai 2025.

La Greffière La Présidente