REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile – Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 07 JANVIER 2026

__________________________

N° RG 25/07676 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K4QP

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 19 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Janvier 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [M]

né le 08 Novembre 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e DUCROCQ-SCHRECK Sandrine, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Monsieur [W] [R]

né le 17 Novembre 2003 en ROUMANIE, demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Monsieur [B] [R]

né le 29 Avril 1974 en ROUMANIE, demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI

— Monsieur [B] [R]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 09 septembre 2023 ayant pris effet le 15 septembre 2023, Monsieur [D] [M] a consenti à Monsieur [W] [R] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 550,00 €, outre une provision pour charges.

Monsieur [B] [R] s’est porté caution du bail susvisé par acte du 15 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, Monsieur [D] [M] a fait signifier à Monsieur [W] [R] un commandement de payer pour un montant de 2 875,00€ en principal, au titre des loyers et charges impayés, commandement qu’il a régulièrement signifié à la caution.

Par notification électronique du 27 juin 2025, Monsieur [D] [M] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice en date des 25 septembre 2025 et 07 octobre 2025, Monsieur [D] [M] a fait assigner Monsieur [W] [R] et Monsieur [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [R], condamner le locataire et la caution à lui payer la somme de 4.943 euros à titre provisionnel, suivant comptes arrêtés au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 juin 2025, les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation de 575 euros par mois jusqu’à la libération effective de l’appartement et à une somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 08 octobre 2025.

À l’audience du 19 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur [D] [M], représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6 093,00 € arrêtée au 17 novembre 2025 (mois de novembre 2025 inclus).

Monsieur [W] [R] n’est ni présent ni représenté, bien que régulièrement assigné.

Monsieur [B] [R] se présente en personne, sans pouvoir de représentation au nom de son fils. Il demande au tribunal de maintenir le locataire dans le logement en lui accordant des délais de paiement. Il conteste par ailleurs la régularité du bail, affirmant que le bail meublé cache un logement vide.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément aux articles 473 et 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort, en application des dispositions des articles L.213-4-3 et R.213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 08 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [D] [M] a régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 27 juin 2025, soit dans un délai de 6 semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [D] [M] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 26 juin 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 2 875,00 €.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de 6 semaines applicable en l’espèce.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de 6 semaines à compter du commandement de payer, soit le 07 août 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 09 septembre 2023 à compter du 08 août 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail d’habitation se trouve résilié au jour de la présente décision, et Monsieur [W] [R] est désormais occupant sans droit ni titre. Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de ce jour, à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 575,00 € par mois,

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [W] [R] et Monsieur [B] [R] au paiement de l’indemnité d’occupation provisionnelle ainsi fixée à compter de la présente décision, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 26 juin 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 17 novembre 2025 à la somme de 6 093,00 €, que Monsieur [D] [M] rapporte la preuve de l’arriéré locatif, lequel au surplus n’est pas contesté par Monsieur [W] [R] et Monsieur [B] [R].

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [R] et Monsieur [B] [R] à payer à titre provisionnel à Monsieur [D] [M] la somme de 6 093,00 €, au titre des loyers et charges arrêtés au 17 novembre 2025 (échéance du mois de Novembre 2025 incluse).

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Suivant l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [W] [R] ne se présente pas à l’audience. Il ne justifie pas avoir repris le paiement des loyers courants.

Par ailleurs, il ne produit aucun justificatif de sa situation financière permettant d’établir qu’il serait en mesure d’honorer les échéances de son loyer mensuel, outre l’importante somme de 300 euros supplémentaire que la caution propose de voir ajouter, étant précisé que le bailleur s’oppose à toute demande de délais. Quant à Monsieur [W] [R], il n’est rien produit le concernant, Monsieur [B] [R] n’ayant pas pouvoir de le représenter.

Dans ces conditions, la demande de délais présentée par Monsieur [B] [R] ne peut qu’être rejetée.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [R] et Monsieur [B] [R] in solidum aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [W] [R] et Monsieur [B] [R] in solidum à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [D] [M] aux fins de résiliation judiciaire concernant le bail d’habitation consenti à Monsieur [W] [R],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 09 septembre 2023 entre Monsieur [D] [M] d’une part, et Monsieur [W] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 07 août 2025 à minuit,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à titre provisionnel par Monsieur [W] [R] et Monsieur [B] [R] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 575,00 € par mois,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [R] et Monsieur [B] [R] à payer à titre provisionnel à Monsieur [D] [M] la somme de 6 093,00 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 17 novembre 2025 (échéance de Novembre 2025 incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [W] [R] ou Monsieur [B] [R] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [R] et Monsieur [B] [R] à payer à titre provisionnel à Monsieur [D] [M] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la première échéance suivant le 08 août 2025 et jusqu’à la libération complète et effective des lieux,

DEBOUTE Monsieur [W] [R] et Monsieur [B] [R] de leur demande de délais de paiement,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [W] [R] et Monsieur [B] [R] in solidum à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [R] et Monsieur [B] [R] in solidum aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 26 juin 2025,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE