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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 24/00351 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EPGL Page sur

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 MARS 2026

N° RG 24/00351 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EPGL

Minute : 2026/130

DEMANDERESSE :

Madame [K] [C]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Denys ROBILIARD, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Benjamin GIRARD, avocat au barreau de BLOIS

Madame [X] [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Benjamin GIRARD, avocat au barreau de BLOIS

DÉBATS : à l’audience publique du 07 Janvier 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Benjamin GIRARD

EXPÉDITION : M^e Denys ROBILIARD

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 31 mars 2021, Madame [K] [C] a consenti à Monsieur et Madame [R] un bail portant sur une maison d’habitation située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 400 euros,

Madame [C] a donné congé pour reprise, pour y habiter personnellement, à ses locataires par courrier du 23 juin 2023 pour le 15 avril 2024.

Le Maire de la commune prendra le 25 septembre 2023 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction d’habiter les lieux loués.

Le 24 novembre 2023, il prendra un arrêté de mise en sécurité ordinaire avec maintien de l’interdiction d’habiter, estimant au vu des travaux effectués que l’immeuble ne constituait plus un péril imminent mais ordinaire.

De septembre 2023 jusqu’au 3 février 2024 les époux [R] seront relogés aux frais de la bailleresse.

Les locataires restitueront les clefs le 24 juin 2024 par courrier officiel de leur conseil.

Les travaux de remise en état étant évalué à 100 000 euros environ, suivant rapport amiable de Monsieur [I] du 28 décembre 2023, soit, selon Madame [C], plus de 5 fois la valeur estimé du bien, et faute d’accord avec ses locataires, elle les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, aux fins suivantes :

— Constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail à compter du 25 novembre 2023

— Condamner Monsieur et Madame [R] aux dépens.

Dans ses conclusions récapitulatives N°3, elle demandera de :

— Prononcer la résiliation du bail

— à titre principal au 25 septembre 2023,

— à titre subsidiaire au 31 mars 2024,

— à titre plus subsidiaire au 27 juin 2024,

*Débouter les époux [R] de leurs demandes fins et conclusions,

*Les condamner à lui payer 10 000 euros de dommages et intérêts,

*Les condamner à lui payer 2 000 euros au titre de L’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle s’oppose à la nullité demandée de son assignation, l’estimant régulièrement délivrée.

Elle soutient que le bien est économiquement irréparable, qu’il convient de considérer la chose louée comme détruite avec une résiliation de plein droit du bail à la date du 25 septembre 2023.

Elle propose à défaut comme date de résiliation la date du 24 juin 2024, date de remise des clés. Elle soutient que la résiliation pourrait aussi être prononcée au 31 mars 2024, par l’effet du congé.

Elle estime encore que le bail ne peut plus se poursuivre n’ayant pas les moyens de réparer, demandant qu’il y soit mis fin en vertu de l’article 1195 du code civil.

Elle soutient avoir parfaitement respecté ses obligations en ayant fait 51 propositions de relogement.

Elle s’oppose aux demandes financières adverses, réclamant 10 000 euros de dommages et intérêts au titre des frais inutiles qu’elle a dû exposer.

Les époux [R] aux termes de leurs conclusions récapitulative prises pour l’audience du 3 septembre 2025 sollicitent de :

— Juger nulles les assignations du 2 février 2024,

— Déclarer Madame [C] irrecevable en ses demandes et à tout le moins l’en débouter,

— Condamner Madame [C] à leur régler 11 600 euros en réparation de leur préjudice économique et 10 000 en réparation de leur préjudice moral.

Ils soutiennent que l’assignation est nulle pour ne pas avoir été délivrée à leur adresse.

Ils estiment que le bien loué n’a pas été détruit en totalité, qu’en tout cas les clefs ont été restituées et que la demande de résiliation judiciaire est devenue sans objet.

Ils fixent à 11 600 euros le préjudice subi en raison de l’état du bien loué et de leurs déménagements successifs.

Ils réclament 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

L’affaire a fait l’objet de 4 renvois contradictoires les 5 juin et 2 octobre 2024, 5 février et 3 septembre 2025, les parties étant représentées par leur conseil, puis, le 7 janvier 2026, elle a été retenue pour être plaidée.

Madame [K] [C] était alors représentée par son conseil. Elle a maintenu l’intégralité de ses demandes et moyens contenus dans ses conclusions N° 3 déposées au greffe le 7 janvier 2026.

Les époux [R] étaient alors représentés par leur conseil. Ils ont maintenu leurs demandes et moyens conclus dans leurs conclusions récapitulatives prises pour l’audience du 3 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la nullité de l’assignation

L’assignation a été délivrée à étude, les époux [R] ayant été domiciliés à [Adresse 4], lieu de leur relogement à la date du 2 février 2024 par Madame [C].

Certes, il ne s’agit pas de leur adresse du [Adresse 3] puisque le bien loué a dû être évacué.

En revanche, c’était bien le lieu de leur relogement où ils se trouvaient momentanément.

Si l’assignation aurait pu comporter leur adresse de [Localité 3] et leur domiciliation, il n’en reste pas moins qu’ils n’ont subi aucun grief, dès lors que l’huissier s’est rendu où ils se trouvaient et demeuraient, même momentanément.

Les dispositions de l’article 689 du code de procédure civile ont donc été respectées.

La signification à étude est régulière et ils ont comparu le 5 juin 2024 représentés par leur conseil.

L’exception de nullité est rejetée.

II- Sur la résiliation du bail

Madame [C] justifie avoir donné congé pour reprise du bien loué le 23 juin 2023 pour le 15 avril 2024.

La régularité du congé n’est pas contestée.

Le bail a ainsi pris fin le 15 avril 2024 avec une remise des clefs que les parties s’accordent à fixer le 24 avril 2024.

En l’absence de destruction par cas fortuit, comme il est dit à l’article 1722 du code civil, ce qui exclut des dégradations du bien pour manque d’entretien, comme ici, il ne peut être retenu comme date de résiliation de plein droit du bail le 25 septembre 2023, d’autant plus que si le Maire de la commune a pris le 25 septembre 2023 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction d’habiter les lieux loués, ce n’est pas pour autant que le bien peut être considéré comme détruit à cette date.

Enfin, l’expertise non contradictoire de Monsieur [I] ne peut être, à elle seule, retenue et justifier la perte économique du bien de nature à entraîner la résiliation de plein droit du bien par application des articles 1722 et 1741 du code civil.

C’est donc à la date du 15 avril 2024 que sera fixée la date de résiliation du bail.

III- Sur les demandes financières

A ) Sur le préjudice économique des époux [R] :

Ils réclament à ce titre 11 600 euros en raison de l’insalubrité du logement qui leur a été donné à bail, équivalent au montant intégral des loyers réglés.

Toutefois seule une impossibilité totale de jouissance, non alléguée, pourrait justifier une exonération totale du loyer.

Ils ont pris les lieux en l’état moyennant un loyer de 400 euros par mois, sans qu’ils ne justifient de la moindre réclamation auprès de leur bailleresse en raison de cet état et des désordres affectant le bien.

En revanche de par la nature même du contrat de bail et tout au long de sa durée, le bailleur est notamment tenu de délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, comme il est dit à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte du rapport de l’ARS du 9 février 2024 que le logement loué faisait apparaître de nombreux risques pour la santé et l’intégrité physique des occupants :

Risque de survenue ou d’aggravation de pathologies notamment maladies cardio-vasculaires, maladies pulmonaires, asthme et allergies :L’absence de chauffage dans le logement, dans le salon et la salle d’eau ;

Une isolation thermique absente est à l’origine de déperditions de chaleur et ne permet pas de maintenir une température décente dans les pièces ;

L’absence de ventilation générale et permanente du logement ne permet pas un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale de ce dernier et au bon fonctionnement des équipements. Ceci favorise notamment les phénomènes de condensation, d’accumulation d’humidité.

Risque d’intoxication au monoxyde de carbone :Absence dans la pièce principale d’une amenée d’air frais en partie basse pour permettre le bon fonctionnement de l’insert et d’une trappe d’air vicié placée en hauteur.

Risque de survenue ou d’aggravation de pathologies notamment maladies infectieuses ou parasitaires :La mauvaise isolation et l’absence d’un appareil de chauffage en état de marche ne permettent pas de chauffer correctement le logement, favorisant notamment le développement de l’humidité et des moisissures.

Risque de survenue d’accident :Présence de deux connexions électriques non protégées ;

Le compteur disjoncte lors de l’utilisation d’appareils électriques.

En conclusion, l’ARS estime que l’état de ce logement justifie d’une procédure d’insalubrité d’urgence.

La bailleresse a ainsi manqué à son obligation de louer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire.

Les époux [R] produisent également un constat du 29 juin 2023 dressé par Maître [O], commissaire de justice à [Localité 4], qui, photographies à l’appui, illustre l’état du logement tel qu’apprécié par l’ARS.

Un tel état ne peut qu’être préjudiciable aux locataires ce qui justifie qu’ils se voient allouer une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts.

B ) Sur le préjudice moral des époux [R] :

Cette situation à laquelle s’ajoutent l’évacuation du logement et leurs relogements successifs caractérise le préjudice moral des époux [R] qui se verront allouer 400 euros à titre de dommages et intérêts à titre de juste réparation.

C ) Sur les dommages et intérêts réclamés par Madame [C] :

Madame [C] ne peut se voir indemniser des frais qu’elle a dû engager en vertu de son obligation de relogement qui ne peuvent être considérés comme des frais inutiles.

Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

III- Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il serait inéquitable que les époux [R] conservent à leur charge partie de leur frais irrépétibles.

Madame [C] sera condamnée à leur verser 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [C], partie perdante, se verra déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation du 2 février 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail du 31 mars 2021 à la date du 15 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [C] à verser aux époux [R] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice « dit » économique ;

CONDAMNE Madame [C] à verser aux époux [R] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

DÉBOUTE Madame [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [C] à verser aux époux [R] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette sa demande à ce titre ;

CONDAMNE Madame [C] aux entiers dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 mars 2026, la minute étant signée par H LEROY, Magistrat à titre temporaire et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, Le juge des contentieux de la Protection,