TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

N° RG 25/03786 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LS5V

Jugement du 30 Avril 2026

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[M] [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 30 Avril 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 12 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 Avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par madame [T], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [M] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par maitre Clémence LAPORTE, substituée par maitre Camille GUILBERT-OBJILERE, avocates au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C352382025004953 du 17/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2000, l’OPH Archipel Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [M] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 258,21 francs hors charges.

Depuis le courant de l’année 2023, l’OPH Archipel Habitat a été informé à plusieurs reprises par les autres locataires de l’immeuble de nuisances importantes causées par M. [M] [W].

L’OPH Archipel Habitat a effectué des démarches amiables auprès de M. [M] [W] pour apaiser la situation.

En l’absence de modification du comportement du locataire, l’OPH Archipel Habitat a, par acte d’huissier de justice du 14 avril 2025, demandé au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir :

— prononcer la résiliation des baux consentis à M. [M] [W],

— ordonner l’expulsion de M. [M] [W] et de tous occupants et biens de son chef,

— autoriser l’expulsion immédiate dès signification du commandement de quitter les lieux, sans qu’il soit fait application du délai de deux mois,

— le condamner à lui payer :

— les loyers dus entre le 10 avril 2025 jusqu’à la date de résiliation judiciaire du bail,

— une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer à compter de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant,

— une somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— les dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 12 février 2026.

Par conclusions en réponse n°2 déposées à cette audience, l’OPH Archipel Habitat a maintenu l’intégralité de ses demandes initiales, sollicitant, en outre, le débouté de l’intégralité des demandes de M. [M] [W].

Le bailleur a également actualisé ses demandes financières, sollicitant la condamnation de M. [M] [W] à lui payer la somme de 895,29€ au titre des arriérés de loyers et charges dus au 6 février 2026 avec intérêts de droits à compter de la date d’assignation, ainsi que les loyers dus entre le 7 février 2026 jusqu’à la date de résiliation judiciaire des baux et une indemnité d’occupation.

Par conclusions n°2 déposées à l’audience du 12 février 2026, M. [M] [W] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :

— A titre principal et avant dire droit : enjoindre les parties à participer à une réunion

d’information sur la conciliation et le cas échéant après avoir recueilli l’accord des parties ordonner une conciliation,

A titre subsidiaire sur le fond :

— débouter l’OPH Archipel Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— lui accorder un délai de 14 mois sur le fondement de l’article L. 412-3 du Code des

Procédures Civiles d’Exécutions,

— condamner l’OPH Archipel Habitat à prendre à sa charge la surconsommation d’eau soit la somme de 230,08€,

— condamner l’OPH Archipel Habitat à payer la somme de 1 500€ à M^e LAPORTE sur le fondement de l’article 37 de la loi de 1971,

— condamner l’OPH Archipel Habitat aux entiers dépens,

— le cas échéant écarter l’exécution provisoire de droit.

1Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande avant dire droit d’enjoindre les parties à participer à une réunion d’information sur la conciliation:

M. [M] [W] sollicite le renvoi des parties devant un conciliateur, souhaitant trouver un arrangement avec son bailleur pour apaiser la situation et éviter son expulsion. Il déclare n’avoir pas eu connaissance de la tentative de conciliation initiée par son bailleur en juin 2024.

L’OPH Archipel Habitat s’oppose à cette demande, rappelant d’une tentative de conciliation a déjà été tentée et a abouti le 21 juin 2024 à un constat d’échec.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’une conciliation entre l’OPH Archipel Habitat et M. [M] [W] a été tentée le 21 juin 2024 avec un conciliateur de justice au Tribunal Judiciaire de Rennes. Celui-ci a constaté l’échec de la tentative de conciliation ( et non la non-comparution d’une partie). Le bailleur justifie, en outre, avoir déjà effectué plusieurs démarches amiables auprès de M. [M] [W] depuis plusieurs années sans parvenir à un arrêt des troubles.

Une tentative de conciliation ayant déjà eu lieu entre les parties, il n’apparaît pas opportun d’ordonner une nouvelle conciliation. La demande de M. [M] [W] sur ce point sera donc rejetée.

Sur les manquements du locataire à l’obligation d’user paisiblement du logement loué:

L’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “le locataire est obligé: […] b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location.”

L’article 1 728 du Code Civil prévoit également que “le preneur est tenu de deux obligations principales:1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donné par le bail”.

L’article 1 729 du Code Civil dispose que “Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail”.

L’article 3 du paragraphe IV des conditions générales du contrat de location intitulé « Obligations générales du bailleur et du locataire » prévoit notamment que le locataire « jouira paisiblement du logement et veillera à respecter la tranquillité de ses voisins ».

L’OPH Archipel Habitat sollicite le prononcé de la résiliation du bail de M. [M] [W], faisant que son comportement au sein du logement loué entraîne des troubles importants du voisinage, signalés à plusieurs reprises par ses voisins. Ces derniers décrivent principalement des nuisances sonores répétées en journée et surtout durant la nuit.

A l’appui de ses déclarations, l’OPH Archipel Habitat verse une déclaration de main courante effectuée le 16 octobre 2023 par Mme [E], voisine de M. [M] [W] dans laquelle l’OPH Archipel Habitat déclare « mon voisin M. [C] [M] provoque des nuisances sonores par bruit de musique à haut débit, réception d’amis avec éclats de voix… Je me suis présentée plusieurs fois à son appartement. A chaque fois, je suis reçue avec des insultes « va te faire enculer, salope, je n’en ai rien à faire, tu n’as qu’à déménager si tu n’es pas contente ». [ …] J’ai l’impression de vivre en boite de nuit. Cette situation est invivable, je suis épuisée par cela […]».

Le bailleur produit également deux pétitions rédigées au nom des « Locataires du [Adresse 3] » datée des 4 mars 2024 et 5 février 2025 . La première pétition fait état « de nuisances sonores de toutes sortes venant de chez M. [W] [F], qui perdurent depuis de nombreuses années, malgré les réclamations. Ces nuisances sont quotidiennes de jour et surtout de nuit. Les agissements de M. [W] et ses acolytes sont responsables d’une privation de sommeil et d’un harcèlement sonore récurrents qui nuisent gravement la santé et à l’équilibre de la vie de plusieurs locataires.[…] Ce monsieur profère des insultes de toutes sortes ainsi que des menaces. La crainte de représailles est bien réelle. ». La seconde pétition mentionne « Malgré toutes nos démarches de signalements en tous genres, Mr [W] continu aisément et en toute légitimité de nuire à notre équilibre de vie, de part son harcèlement persistant. La récurrence de ses nuisances sonores affecte grandement notre santé […]. A plusieurs reprises nous avons informé de notre détresse liée au comportement de M. [W] de part ces habitudes de vie, ses amis, des personnes qu’il héberge ainsi que nos craintes de représailles envers nous au vu du tempérament agressif de Mr. [W] ».

Archipel Habitat verse ensuite aux débats 7 sommations interpellatives en date des 18 mars, 24 et 26 novembre 2024 effectuées auprès des voisins de M. [M] [W]. Ces derniers décrivent des nuisances sonores de jour comme de nuit, de la musique, des cris et des éclats de voix venant de son logement, qui durent depuis plusieurs années avec une intensification depuis le mois de septembre 2023, ainsi que du bricolage la nuit, des insultes et menaces à caractère sexuel.

Les voisins détaillent les conséquences de ces nuisances sur leur quotidien : privation de sommeil, harcèlement sonore et moral, anxiété, peur et sentiment d’insécurité. Il convient de préciser que plusieurs voisins ont sollicité l’anonymat par peur de représailles de la part de M. [M] [W].

Le bailleur joint également à son dossier une copie de la plainte déposée par Mme [E] le 12 avril 2024, dans laquelle cette dernière rappelle les nuisances sonores causées par M. [M] [W], ainsi que les insultes régulières proférées par M. [M] [W] ( « Va te faire enculer. Je vais te crever. Je vais te coincer. Je vais t’enculer »). Cette voisine, dans une attestation de troubles du voisinage datée du 18 décembre 2024, précise les nuisances commises par son voisin : conversations très audibles, tapage de pieds, bagarres, va-et-vient, remue-ménage, dépôt de sacs poubelles dans les parties communes.

Enfin, un dernier mail daté du 16 décembre 2025 de Mme [E] atteste de la poursuite des nuisances jusqu’à cette date.

Au regard de l’ensemble des pièces produites aux débats par l’OPH Archipel Habitat, il y a lieu de souligner que les nuisances décrites l’ont été par plusieurs voisins, sur plusieurs mois et de manière précise (dates, circonstances, type de nuisances).

Par ailleurs, il convient de relever que l’OPH Archipel Habitat justifie avoir engagé plusieurs démarches amiables auprès de M. [M] [W] pour faire cesser ces troubles. Le bailleur a ainsi envoyé au moins trois courriers les 26 octobre 2023, 26 février 2024 et 12 février 2025 pour l’informer des plaintes du voisinage et lui rappeler ses obligations en tant que locataire. Un rendez-vous à l’agence a été proposé à M. [M] [W] (le 18 janvier 2024). Une sommation interpellative lui a également été délivrée le 18 mars 2024 lui demandant de cesser immédiatement tout trouble de son fait ou des personnes qu’il héberge. M. [M] [W] s’était engagé auprès du commissaire de justice en ces termes « Je vais essayer de ne pas faire de bruit. Je vais demander aux gens qui viennent me voir de ne pas parler fort ». Enfin, il a été tenté une conciliation (le 21 juin 2024), qui a fait l’objet d’un constat d’échec.

En défense, M. [M] [W] argue de la mauvaise isolation phonique de l’immeuble et produit, à ce titre, une attestation d’une amie qui déclare avoir assisté à des nuisances sonores lorsqu’elle a dormi chez lui. Cette attestation est peu précise et non circonstanciée. Le locataire produit également un certificat médical qui ne fait que reprendre les propos de celui-ci concernant une utilisation quotidienne de boules quies pour atténuer les nuisances sonores quotidiennes dans son logement. Ces pièces sont insuffisantes pour permettre de caractériser l’existence de problèmes d’isolation au sein de l’immeuble. Il sera en outre relevé qu’aucun des témoignages (pétitions, sommations interpellatives), pourtant nombreux, ne fait état de problèmes d’insonorisation des logements. En tout état de cause, il sera rappelé que les cris, les bagarres, le bricolage de nuit, les va-et-vient ou encore les insultes caractérisent une occupation non-paisible du logement, indépendamment d’une amplification de ces nuisances par des problèmes d’isolation.

Enfin pour contester les nuisances qui lui sont reprochées, M. [M] [W] produit une attestation d’un de ses voisins, M. [D] [A] qui déclare « J’habite au RDC et je suis très fatigué et je prends des médicaments pour dormir. Je n’ai jamais entendu des bruits la nuit ». La pertinence de ce témoignage pour caractériser l’absence de nuisances sonores de M. [M] [W] peut être interrogée dans la mesure où le locataire indique prendre des médicaments pour dormir, ce qui limite nécessairement sa vigilance et sa sensibilité aux bruits.

Les éléments versés aux débats par l’OPH Archipel Habitat caractérisent suffisamment le manquement de M. [M] [W] à l’obligation d’user paisiblement du bien loué. Ces éléments sont circonstanciés et permettent d’établir le caractère réel des nuisances dénoncées, ainsi que leur gravité et les répercussions importantes sur le voisinage en termes de nuisances sonores et d’insécurité.

Sur la demande de résiliation du bail et les demandes financières:

L’article 1 224 du Code Civil prévoit que “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Les manquements précédemment caractérisés constituent, du fait notamment des conséquences sur le voisinage, un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire et son expulsion des lieux.

Le bail étant résilié, M. [M] [W] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective du logement. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

M. [M] [W] sera, en outre, condamné à payer la somme de 895,29€ au titre des arriérés de loyers, le bailleur versant un décompte démontrant l’existence de cette dette à la date du 6 février 2026, ainsi que les loyers entre le 7 février 2026 jusqu’à la date de résiliation du bail.

Sur la demande de suppression des délais légaux pour procéder à l’expulsion de M. [M] [W]:

L’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai ».

L’article L. 412-2 du même Code précise que « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois ».

En l’espèce, s’il ressort des pièces versées aux débats que l’OPH Archipel Habitat a tenté à plusieurs reprises de trouver un règlement amiable à cette situation, que M. [M] [W] est informé depuis plusieurs mois du risque de se faire expulser et que les troubles commis par M. [M] [W] entraînent des nuisances importantes pour ses voisins qui doivent désormais cesser rapidement, il n’apparaît pas opportun de supprimer le délai légal de deux mois, qui doit permettre à M. [M] [W] d’effectuer des démarches pour se reloger.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [M] [W] :

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution prévoit que “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.”.

L’article L. 412-4 du même Code précise que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. ».

Conformément aux observations précédentes, il convient de relever l’ancienneté du conflit, les conséquences sur le voisinage du comportement de M. [M] [W] et la nécessité de faire cesser les troubles rapidement.

Il convient, également, de tenir compte de la difficulté objective de chercher un logement et de la durée d’occupation particulièrement longue du logement par M. [M] [W].

Dans ces conditions, il convient de l’autoriser à se maintenir dans le logement jusqu’au 31 aout 2026.

Sur la demande de remboursement de la facture d’eau:

M. [M] [W] fait valoir que sa consommation d’eau pour l’année 2024 a été particulièrement élevée en raison d’une fuite d’eau liée à la vétusté des canalisations. M. [M] [W] verse une copie d’un courrier qu’il a rédigé et adressé à l’OPH Archipel Habitat et à l’Eau du Bassin Rennais dans lequel il déclare avoir constaté la présence d’une fuite dans son logement ayant entraîné une consommation anormale d’eau. Ce courrier repose sur les seules déclarations du locataire et n’est pas étayé par des pièces objectives. Il produit également deux courriers de l’entreprise Ista des 5 novembre 2024 et 2 janvier 2025 qui ne font que solliciter l’accès à son logement pour effectuer la vérification annuelle des robinetteries, évier, lavabo et bain-douche de son logement. Il n’apporte donc aucun élément permettant de constater d’une part la réalité de cette fuite et d’autre part la responsabilité du bailleur dans celle-ci.

M. [M] [W] sera donc débouté de sa demande sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de l’OPH Archipel Habitat concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire:

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’urgence à faire cesser les troubles au sein de l’immeuble, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [M] [W] de sa demande d’injonction à participer à une réunion d’information sur la conciliation,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 18 janvier 2000 entre l’OPH Archipel Habitat, d’une part, et M. [M] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3],

ORDONNE à M. [M] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au[Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, au plus tard le 31 aout 2026 et dans le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

CONDAMNE M. [M] [W] à payer à l’OPH Archipel Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

CONDAMNE M. [M] [W] à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme de 895,29€ au titre des loyers impayés à la date du 6 février 2026 avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

CONDAMNE M. [M] [W] à payer à l’OPH Archipel Habitat les loyers à compter du 7 février 2026 et jusqu’au présent jugement, date de résiliation du bail ;

DEBOUTE M. [M] [W] de sa demande de condamnation de l’OPH Archipel Habitat à lui payer la somme de 230,08€ au titre de la surconsommation d’eau,

CONDAMNE M. [M] [W] à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le DEBOUTE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [W] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge