TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 19 Février 2026

N° RG 25/02454 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E2ZY

N° : 26/0128

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [Localité 1] IMMO,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie QUESTE, substituée par M^e Nelly GALLIER avocats au barreau de BLOIS

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [K]

né le 29 Juin 1976 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

Non représenté

Madame [F] [E]

née le 25 Janvier 1990 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

Non représentée

DEBATS : à l’audience publique du 18 Décembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline LECLERC, Vice-Président

Siégeant à Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile.

Avec l’assistance de Camille LEJEUNE, Greffière

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Le 8 août 2024, Monsieur [U] [L] et Madame [C] [H] épouse [L] ont confié un mandat simple de vente à la société [Localité 1] IMMO pour la vente d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2024, Monsieur [U] [L] et Madame [C] [H] épouse [L], ont signé un compromis de vente avec Monsieur [W] [K] et Madame [F] [E], pour ledit bien immobilier, avec le concours de la société [Localité 1] IMMO.

Par actes de commissaire de justice en date du 22 août 2025, la société [Localité 1] IMMO a assigné Monsieur [K] et Madame [E] devant le Tribunal Judiciaire de Blois.

Dans son assignation, la société [Localité 1] IMMO demande au Tribunal de :

— vu les articles visés aux présentes,

— vu les jurisprudences visées aux présentes,

— vu les pièces communiquées,

— déclarer l’agence immobilière [Localité 1] IMMO recevable et bien fondée en ses demandes,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner solidairement Madame [E] et Monsieur [K] à payer à l’agence immobilière [Localité 1] IMMO la somme de 19.900 euros au titre des honoraires dus, ou a minima et à titre subsidiaire la somme de 18.905 euros,

— ordonner que la somme due à l’agence immobilière [Localité 1] IMMO soit majorée des intérêts légaux, à compter de la mise en demeure en date du 22 avril 2025,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement Madame [E] et Monsieur [K] à payer à l’agence immobilière [Localité 1] IMMO la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [K] et Madame [E] aux dépens,

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il convient de se référer à son assignation pour l’exposé de ses moyens.

Madame [F] [E], citée par acte de commissaire de justice remis à personne le 22 août 2025, n’a pas constitué avocat.

Monsieur [W] [K], cité par acte de commissaire de justice remis à domicile (à sa conjointe Madame [E]) le 22 août 2025 , n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est en date du 28 octobre 2025.

A l’audience du 18 décembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2024, Monsieur [U] [L] et Madame [C] [H] épouse [L], ont signé un compromis de vente avec Monsieur [W] [K] et Madame [F] [E], pour ledit bien immobilier, avec le concours de la société [Localité 1] IMMO.

Il était prévu que la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente devait intervenir au plus tard, le 6 janvier 2025.

Ce compromis prévoyait des honoraires d’un montant de 19.900,00 euros au profit de l’agence immobilière [Localité 1] IMMO.

Monsieur [W] [K] et Madame [F] [E] s’étaient engagés à acquérir l’immeuble situé à [Localité 4] sans condition suspensive de prêt, ayant déclaré financer l’acquisition au moyen de deniers personnels (Pièces n°2 et 3).

En vertu de l’acte, les acquéreurs s’obligeaient à verser un acompte de 40.000 euros et à réitérer la vente par acte authentique au plus tard le 6 janvier 2025.

Or, malgré une sommation interpellative délivrée par commissaire de justice le 26 février 2025 les mettant en demeure de régulariser l’acte le 13 mars 2025, les acquéreurs ne se sont pas présentés en l’office notarial de Maître [Y]. Le procès-verbal de carence dressé le 13 mars 2025 (Pièce n°14) constate non seulement leur absence, mais également le défaut de versement de toute somme au titre de l’acompte ou du prix de vente.

Le compris de vente fait état de conditions suspensives particulières :

« Que le vendeur régularise la transformation et l’aménagement de l’étable et du hangar couvert en tôles lors de son acquisition, par un double garage avec combles au-dessus, atelier avec cellier, autre garage.

Par conséquent le Vendeur s’engage à obtenir l’accord d’un permis de construire afin de régulariser la présente situation, tout en respectant les prescriptions du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal de [Localité 1] [Localité 5] (PLUi), relatives au zonage où est situé le bien objet des présentes.

Ce permis de construire doit être dépose en mairie au plus tard le 05 novembre 2024, le vendeur s’engage à fournir un justificatif du dépôt de ce permis de construire à l’agence [Localité 1] IMMO. »

La demanderesse verse aux débats un certificat d’urbanisme délivré par la mairie de [Localité 4] en date du 28 novembre 2024 (pièce n°4), l’état hypothécaire (pièce n°5), l’accord du permis de construire déposée le 22 février 2011 daté du 7 mars 2011 et signé par les vendeurs et les acquéreurs (pièce n°6), la déclaration d’achèvement des travaux de la piscine et de l’abri depuis le 31 août 2011 (pièce n°7).

Il est ainsi établi que la défaillance est exclusivement imputable à Monsieur [K] et Madame [E], lesquels n’ont par ailleurs jamais exercé leur droit de rétractation dans les délais légaux.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Le compromis de vente contient, en page 21, une clause pénale stipulant expressément que : «si l’ACQUEREUR ou le VENDEUR, après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d’un montant égal à la rémunération de l’AGENCE SERA DUE INTÉGRALEMENT A CETTE DERNIÈRE PAR LA PARTIE DÉFAILLANTE. »

Cette clause s’analyse comme une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, destinée à indemniser le mandataire du préjudice causé par la faute de l’acquéreur ayant fait échec à la perception de ses honoraires.

En l’espèce, le montant de l’indemnité est fixé à 19.900,00 euros, correspondant au montant des honoraires prévus. Au regard des diligences accomplies par la société [Localité 1] IMMO et de l’immobilisation indue du bien, cette somme n’apparaît pas manifestement excessive.

Dès lors, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [F] [E] à payer à la société [Localité 1] IMMO la somme de 19.900,00 euros à titre d’indemnité forfaitaire.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution d’une obligation au paiement d’une somme d’argent consistent dans l’intérêt légal à compter de la mise en demeure.

Il convient donc de faire courir les intérêts au taux légal sur la somme principale à compter du 22 avril 2025, date de la mise en demeure (Pièces n°15 et 16).

En vertu de l’article 1343-2 nouveau du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, peuvent produire intérêt. Il sera donc fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [K] et Madame [E], parties perdantes, seront condamnés solidirament aux dépens et à verser au demandeur une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [F] [E] à payer à la société [Localité 1] IMMO la somme de 19.900,00 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 17 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2025,

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt,

Condamne solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [F] [E] à payer à la société [Localité 1] IMMO la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [F] [E] aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT