TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Elie SULTAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Raphaël RICHEMOND

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06948 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OBC

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 05 mai 2025

DEMANDEURS

Madame [J] [Y], demeurant [Adresse 3] (AMIRATS-ARABES-UNIS)

Monsieur [Z] [Y], demeurant [Adresse 4] (EMIRATS-ARABES-UNIS)

représentés par M^e Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0400

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [L], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de Maître Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06948 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OBC

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2022, Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [Y] ont consenti à bail d’habitation meublée à usage de résidence secondaire situé [Adresse 1] à Monsieur [K] [L], moyennant un loyer mensuel de 5500 euros outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [Y] ont délivré congé du bien à effet du 30 juin 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [Y] ont fait assigner Monsieur [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal, la validation du congé, subsidiairement, la résiliation du contrat aux torts exclusifs du preneur,L’expulsion de Monsieur [K] [L] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et séquestration des biens meubles trouvés sur place, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,Sa condamnation à leur payer la somme de 33000 euros d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de juillet 2024 incluse, Sa condamnation à leur verser une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer mensuel augmenté des charges jusqu’à la libération des lieux,Sa condamnation à leur restituer 22000 euros de fruits civils,Sa condamnation à retirer l’annonce de location du bien figurant sur le site AIRBNB, sous astreinte de 1000 euros par jour à compter de la signification den la décision,Sa condamnation à leur verser 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice du 9 février 2024.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2025.

A l’audience, Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [Y], représentés par leur conseil, ont fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles ils ont sollicité le bénéfice des termes de leur assignation sauf à actualiser leur créance au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 77000 euros, échéance de février 2025 incluse.

Monsieur [K] [L] a été assisté par son conseil à l’audience utile et a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles il a sollicité le rejet des prétentions adverses, la requalification du contrat en bail régi par la loi du 6 juillet 1989, le prononcé de la nullité du congé, la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [Y] à lui restituer 506,40 euros de trop-perçu depuis son entrée en jouissance, et leur condamnation solidaire à lui payer 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validation du congé

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les baux portant sur un lieu de résidence secondaire ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Le caractère d’une location est déterminé par la destination que les parties ont entendu lui donner initialement.

Un contrat de bail, conclu à titre de résidence secondaire, sans fraude et conformément à l’usage réel envisagé par les parties et appliqué en début de bail, ne peut pas ensuite être requalifié par la seule volonté unilatérale et discrétionnaire d’une des parties au contrat pour être soumis à un régime juridique différent, notamment celui d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il n’est nullement contesté par les parties que le contrat de bail conclu le 26 août 2022 avait pour objet l’habitation d’un appartement constituant une résidence secondaire, comme expressément indiqué dans le bail. Il y est mentionné par ailleurs que le bail est exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, ledit contrat de bail se trouve régi, outre par les stipulations contractuelles, par les seules dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil, et en particulier des articles 1736 à 1739 relatifs au congé, sans que le preneur n’ait justifié avoir sollicité son changement de régime applicable.

C’est donc en vain que le preneur soutient que, en cours de bail, il a établi sa résidence principale dans le logement loué, alors qu’il n’a pas demandé au bailleur de modifier le régime juridique du bail et le bailleur n’a pas donné son accord en ce sens. Les échanges WhatsApp communiqués aux débats par Monsieur [K] [L] ne portent nullement sur la modification éventuelle du régime juridique du bail. La référence à ce que Monsieur [K] [L] ait souhaité auprès de son bailleur que son nom figure sur la boîte aux lettres de l’appartement objet du litige et qu’il lui ait indiqué que ses enfants résident avec lui, ne permet pas d’en conclure que la commune intention des parties aurait été en cours de bail d’en modifier le régime applicable.

Le contrat est donc toujours soumis au droit commun du bail et aux articles 1736 à 1739 du code civil, qui permettent au bailleur de délivrer congé, sans forme ni motif particulier, moyennant toutefois un préavis d’un délai correspondant aux usages, sauf clause particulière du bail.

En l’espèce, le bail a expressément convenu d’un droit au congé, pour les deux parties, au moins trois mois à l’avance et avant le premier jour de chaque terme. Le congé délivré par acte de commissaire de justice le 14 mars 2024, à effet du 30 juin 2024, respectant les conditions de forme et de délai prévues par le contrat, est dès lors valable, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 30 juin 2024.

Monsieur [K] [L] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er juillet 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [Y] produisent un décompte démontrant que Monsieur [K] [L] reste lui devoir la somme de 77000 euros à la date du 26 février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, échéance de février 2025 incluse.

Monsieur [K] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 77000 euros.

Monsieur [K] [L] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 27 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de restitution des fruits civils de la sous-location illicite

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

L’article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

En l’espèce, le constat de commissaire de justice du 9 février 2024 décrit une annonce sur le site AIRBNB portant sur un appartement qui présente les mêmes caractéristiques d’emplacement, d’agencement et de mobiliers que le bien litigieux pris à bail par Monsieur [K] [L]. Certaines des photographies de l’annonce initiale diffusée par Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [Y] pour la mise en location du logement sont identiques à celles de l’annonce AIRBNB. Dans ce contexte, le constat met en évidence que le prix à la nuitée varie entre 623 euros en mars 2024 et 1990 euros en août 2024. Le constat fait apparaître la grille des disponibilités de l’appartement pour février et mars 2024 qui montre qu’il a été réservation à cette période pendant 10 nuitées. L’annonce comporte en outre 24 commentaires de voyageurs entre 2022 et 2024, essentiellement en période hivernale ou automnale, et sans que ne soit précisée la durée des différents séjours. Il est donc établi que la sous-location illicite a duré un minimum de 34 nuitées (10+24) pour un tarif par nuitée d’au moins 623 euros.

Monsieur [K] [L] sera en conséquence condamné à restituer la somme de 14952 euros (623x34) au titre des fruits civils.

En revanche, en l’absence de fondement à l’appui de la demande de Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [Y] d’enjoindre Monsieur [K] [L] à retirer l’annonce figurant sur le site AIRBNB, celle-ci sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat du 9 février 2024.

Il sera alloué à Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [Y] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [K] [L] par Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [Y] d’un congé relatif au bail conclu le 26 juillet 2022 et concernant un appartement à usage d’habitation meublée en résidence secondaire situé [Adresse 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la MONSIEUR [Z] [Y] ET MADAME [J] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [L] à verser à Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [Y] la somme de 77000 euros (décompte en date du 26 février 2025, incluant la mensualité de février 2025) correspondant à l’arriéré de loyer et d’indemnité d’occupation échues ;

CONDAMNE Monsieur [K] [L] à verser à Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 27 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [K] [L] à restituer à Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [Y] la somme de 14952 euros au titre des fruits civils ;

CONDAMNE Monsieur [K] [L] à verser à Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [Y] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [L] aux dépens, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice du 9 février 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION