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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01073 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZD5 Page sur

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 FÉVRIER 2026

N° RG 25/01073 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZD5

Minute : 2026/72

DEMANDERESSE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOIR-ET-CHER TERRES DE LOIRE HABITAT

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Madame [D] [T], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [V] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Décembre 2025,

JUGEMENT : par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en dernier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection,

En présence de Madame [R] [F], Auditrice de justice,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : TDLH

EXPÉDITION : Monsieur [C] [V] [E]

le :

Copie Dossier

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01073 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZD5 Page sur

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 21 janvier 2020, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [V] [E], portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], ensemble n°[Adresse 1] à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel de 304,68 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement entre les parties le 23 janvier 2020.

Par jugement du 07 juin 2023 rectifié par un jugement du 17 août 2023, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois a notamment prononcé la résiliation du bail conclu entre l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT et Monsieur [C] [V] [E] à la date du 30 novembre 2022 et prononcé son expulsion.

Par courrier recommandé du 03 août 2023, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT invitait le locataire à se présenter à l’état des lieux de sortie fixé au 31 août 2023, après que ce dernier ait quitté le logement sans restituer les clés.

Le 31 août 2023, un commissaire de justice dressait un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie, en l’absence du locataire qui ne s’y est pas présenté.

A la suite de cet état des lieux de sortie, la somme de 1.459,54 euros était facturée au locataire.

Une tentative de conciliation avait lieu mais un constat de carence était dressé par le conciliateur le 04 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner Monsieur [C] [V] [E] au paiement de 1.730,06 euros au titre de l’indemnité de réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [C] [V] [E] aux dépens ;

— condamner Monsieur [C] [V] [E] au paiement d’une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 décembre 2025.

À cette audience, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT – représenté par Madame [D] [T], employée du bailleur munie d’un pouvoir – a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [C] [V] [E] n’a pas comparu ni personne pour lui.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera constaté que la demande en paiement est recevable, sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile, l’assignation ayant été précédée d’une tentative de conciliation par un conciliateur de justice réalisée le 04 juillet 2024.

I. SUR LES RÉPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite une somme totale de 1.730,06 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé par le locataire.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 23 janvier 2020.

L’état des lieux de sortie a été établi par un Commissaire de Justice le 31 août 2023.

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par une facture du 30 août 2023 concernant le débarras du logement et un tableau évaluant les réparations locatives, annexé au courrier adressé au locataire le 7 septembre 2023.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison entre l’état du logement à l’entrée dans les lieux constaté dans l’état des lieux d’entrée contradictoire du 23 janvier 2020 et l’état du logement constaté dans le constat de commissaire de justice du 31 août 2023 tenant lieu d’état des lieux de sortie afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement qui est d’environ 3 ans.

· Sur le débarras du logement :

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite une somme de 494 euros correspondant au débarras complet du logement. Il verse aux débats à cet égard une facture de l’entreprise de l’association régie de quartier en date du 30 août 2023 reprenant ce montant pour le débarras du logement.

À l’entrée dans les lieux, aucune précision n’est faite quant à l’état d’encombrement éventuel du logement, celui-ci étant présumé avoir été pris sans encombrement. Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée ne faisant mention d’aucun meuble, il s’en déduit que le logement a été loué vide.

Par courrier en date du 03 août 2023, le bailleur informait le locataire avoir été obligé de faire évacuer des encombrants présents dans le logement suite au départ de ce dernier. Si le constat valant état des lieux de sortie n’en fait pas mention, c’est parce qu’il a été établit postérieurement à l’intervention de l’association [Adresse 5].

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de mettre à la charge de Monsieur [C] [V] [E] les frais de débarrassage du logement, soit la somme de 494 euros.

· Concernant la cuisine :

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite les sommes suivantes :

—  42,07 euros pour la réfection de la peinture du plafond

—  156,26 euros pour la réfection de la peinture des murs

—  24,20 euros pour la peinture des menuiseries intérieures

—  19.46 euros pour le remplacement du bouchon du robinet d’arrêt du gaz

—  37,35 euros pour le remplacement de la tête du robinet

—  23,23 euros pour le remplacement de l’applique sanitaire ou réglette avec tube linolite

—  19,08 euros pour le remplacement du DCL avec connecteur et fiche douille.

Il verse aux débats à cet égard un tableau d’évaluation des réparations locatives selon un barème forfaitaire.

À l’entrée dans les lieux, il est noté que la peinture du plafond de la cuisine est à l’état neuf tout comme celle des murs et des menuiseries intérieures. La robinetterie est notée comme étant en état d’usage. Le DCL et la réglette sont notés comme étant en bon état.

Sur le constat réalisé par commissaire de justice valant état des lieux de sortie, les peintures des murs sont relevées comme étant en mauvais état général, présentant de nombreuses traces de projections de matière graisseuses et des arrachements ; et celles du plafond est notée comme étant mouchetée, tâchée et jaunie.

La peinture des menuiseries intérieures est notée comme étant en mauvais état général, jaunie, tâchée et mouchetée.

La réglette de type néon mural est encrassée.

La robinetterie mitigeur avec bec en col de cygne est cassé et posée à même le robinet.

Rien n’est noté quant au bouchon du robinet d’arrêt du gaz.

Compte-tenu de ces éléments, Monsieur [C] [V] [E] sera condamné à régler les sommes suivantes au titre des réparations locatives dans la cuisine :

—  80% des sommes demandées au titre de la réfection des peintures compte tenu du fait qu’elles étaient neuves à l’entrée dans les lieux mais que l’occupation pendant 3 ans a nécessairement entraîné une vétusté normale des peintures au-delà des dégradations constatées : 178,02 euros

— aucune somme pour le bouchon du robinet d’arrêt du gaz, aucune constatation n’étant faite sur ce point dans l’état des lieux de sortie

— aucune somme pour le DCL, aucune constatation n’étant faite sur ce point dans l’état des lieux de sortie

— la somme de 35,37 euros au titre du remplacement de la tête du robinet, son état étant dû à des dégradations locatives

— la somme de 23.23 euros au titre du remplacement de la réglette avec tube linolite, sont état étant dû à des dégradations locatives.

Monsieur [C] [V] [E] sera donc condamné au paiement de la somme de 236,62 euros au titre des dégradations locatives constatées dans la cuisine.

· Concernant la salle de bain :

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite la somme de 6,01 euros pour la réfection de la peinture du plafond.

Il verse aux débats à cet égard un tableau d’évaluation des réparations locatives selon un barème forfaitaire.

À l’entrée dans les lieux, il est noté que le plafond de la salle de bain est à l’état neuf.

Sur le constat réalisé par commissaire de justice valant état des lieux de sortie, la peinture du plafond est relevée comme étant jaunie.

Compte-tenu de ces éléments, Monsieur [C] [V] [E] sera condamné à régler la somme de 6,01 euros au titre de la réfection de la peinture compte tenu du fait que la peinture était neuve à l’entrée dans les lieux et que son jaunissement s’explique certainement par un défaut d’aération de la pièce, constitutif d’une dégradation locative.

Monsieur [C] [V] [E] sera donc condamné au paiement de la somme de 6,01 euros au titre des dégradations locatives constatées dans la salle de bain.

· Concernant le placard-cagibi :

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite les sommes suivantes :

—  16,83 euros pour la réfection de la peinture du plafond

—  108,18 euros pour la réfection de la peinture des murs

—  15,18 euros pour le remplacement d’un interrupteur

Il verse aux débats à cet égard un tableau d’évaluation des réparations locatives selon un barème forfaitaire.

À l’entrée dans les lieux, il est noté que la peinture du plafond du placard est à l’état neuf tout comme celle des murs et des menuiseries intérieures. Il n’est rien spécifié concernant l’interrupteur.

Sur le constat réalisé par commissaire de justice valant état des lieux de sortie, les peintures du plafond et des murs sont relevées comme étant jaunies et tâchées ; tandis que la peinture des menuiseries intérieures est notée comme étant en mauvais état, présentant des tâches et étant jaunie. Le double interrupteur est quant à lui noté comme étant hors service.

Compte-tenu de ces éléments, Monsieur [C] [V] [E] sera condamné à régler les sommes suivantes au titre des réparations locatives dans la cuisine :

—  80% des sommes demandées au titre de la réfection des peintures compte tenu du fait qu’elles étaient neuves à l’entrée dans les lieux mais que l’occupation pendant 3 ans a nécessairement entraîné une vétusté normale des peintures au-delà des dégradations constatées : 100 euros

—  15,18 euros au titre du remplacement de l’interrupteur, son état étant dû à des dégradations locatives

Monsieur [C] [V] [E] sera donc condamné au paiement de la somme de 115,18 euros au titre des dégradations locatives constatées dans la salle de bain.

· Concernant l’entrée et le salon :

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite les sommes suivantes :

—  150,25 euros pour la réfection de la peinture du plafond

—  480,80 euros pour la réfection de la peinture des murs

—  48,40 euros pour la peinture des menuiseries intérieures

—  15,18 euros pour le remplacement d’un interrupteur

Il verse aux débats à cet égard un tableau d’évaluation des réparations locatives selon un barème forfaitaire.

À l’entrée dans les lieux, il est noté que la peinture du plafond est à l’état neuf tout comme celle des murs et des menuiseries intérieures. Il n’est rien spécifié concernant l’interrupteur.

Sur le constat réalisé par commissaire de justice valant état des lieux de sortie, la peinture du plafond est relevée comme étant en mauvais état, intégralement mouchetée et tâchée. Les murs sont recouverts d’un papier-peint en mauvais état, intégralement dégradé sur sa surface, tacheté, tâché et présentant des arrachements. La peinture des menuiseries intérieure est notée comme étant en mauvais état.

Rien n’est noté concernant l’interrupteur.

Compte-tenu de ces éléments, Monsieur [C] [V] [E] sera condamné à régler les sommes suivantes au titre des réparations locatives dans la cuisine :

—  80% des sommes demandées au titre de la réfection des peintures compte tenu du fait qu’elles étaient neuves à l’entrée dans les lieux mais que l’occupation pendant 3 ans a nécessairement entraîné une vétusté normale des peintures au-delà des dégradations constatées : 543,56 euros

— aucune somme au titre du remplacement de l’interrupteur, aucune constatation n’étant faite sur ce point dans l’état des lieux de sortie.

Monsieur [C] [V] [E] sera donc condamné au paiement de la somme de 543,56 euros au titre des dégradations locatives constatées dans la salle de bain.

· Concernant le nettoyage du logement et les clés :

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite les sommes suivantes :

—  237,71 euros pour le nettoyage complet du logement

—  8,44 euros pour le remplacement d’une clé manquante de la boite aux lettres

—  33,49 euros pour le remplacement d’une clé manquante spéciale cylindre haute sécurité

—  17,42 euros pour le remplacement d’une clé manquante serrure ordinaire.

Il verse aux débats à cet égard un tableau d’évaluation des réparations locatives selon un barème forfaitaire.

À l’entrée dans les lieux, rien n’est noté quant à l’état de propreté du logement mais il est présumé avoir été remis en bon état de propreté. Par ailleurs, il est noté que 8 clés ont été remises dont trois pour la porte d’entrée, 3 pour la boîte aux lettres, 1 pour la cave et 1 pour les parties communes

Sur le constat réalisé par commissaire de justice valant l’état des lieux de sortie, il est noté que le locataire a remis 2 clés de la boîte aux lettres au bailleur et 2 clés pour la porte d’entrée.

Le logement a été constaté comme étant sale, avec des taches sur le sol, des plinthes poussiéreuses, des vitres encrassées, la cuvette des toilettes entartrées et la robinetterie présentant de nombreuses traces de calcaire, l’ensemble nécessitant un important travail de nettoyage.

Monsieur [C] [V] [E] sera donc condamné au paiement de la somme de 297,06 euros au titre des réparations locatives relatives au remplacement des clés et au nettoyage du logement.

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Il en résulte une somme totale de 1.198,43 euros due par le locataire au titre des réparations locatives.

· Concernant le coût de l’état des lieux de sortie :

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement entre les parties, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, le bailleur produit la facture du commissaire de justice pour l’établissement de l’état des lieux de sortie à hauteur de 162,41 euros. Le demandeur a justement retenu la moitié à la charge du locataire, soit la somme de 81,20 euros.

Monsieur [C] [V] [E] sera donc condamné à payer une somme de 1.468,95 euros au titre des réparations locatives à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT, étant précisé que la somme de 304,68 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie a été déduit de la somme due.

Cette somme, qui constitue une indemnisation, portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [V] [E] succombe à l’instance de sorte qu’il supportera les dépens.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner Monsieur [C] [V] [E] à payer à l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

DÉCLARE l’action de l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT recevable ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] [E] à verser à l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 1.468,95 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des réparations locatives

CONDAMNE Monsieur [C] [V] [E] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] [E] à payer à l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la Protection,