TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01514 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQ7Z

Minute : 24/00598

S.A. 1001 VIES HABITAT

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de Paris, vestiaire : E 1971

C/

Madame [M] [D]

Monsieur [Y] [S]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Octobre 2024

DEMANDEUR :

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Patricia ALMEIDA, substituant Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de Paris

DÉFENDEURS :

Madame [M] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Septembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé établi le 11 février 2019, la société 1001 VIES HABITAT a consenti à M. [Y] [S] et Mme [M] [D] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 369,55 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 202,92 €, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers et les charges dus, le bailleur a fait délivrer aux locataires, par exploit de commissaire de justice du 10 janvier 2024, un commandement de payer la somme en principal de 4239,91 € arrêtée au 4 janvier 2024 au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 22 mai 2024, la société 1001 VIES HABITAT a fait citer M. [Y] [S] et Mme [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation du bail,

«  ordonner l’expulsion de M. [Y] [S] et Mme [M] [D] et celle de tous occupants de leur chef des lieux, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est,

«  condamner solidairement M. [Y] [S] et Mme [M] [D] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 6615,09 € arrêtée à la date du 5 avril 2024 augmentée des intérêts légaux à compter du commandement de payer,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,

Ï de la somme de 390 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu’un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu’ils n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

A l’audience du 20 septembre 2024, la société 1001 Vies Habitat, représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la baisse à la somme de 5149,93 €, frais déduits, arrêtée au 4 septembre 2024 incluant le terme du mois d’août 2024, a maintenu le surplus de ses demandes initiales et ne s’est pas opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, aux défendeurs à hauteur de 150 euros par mois.

M. [Y] [S], comparant, a reconnu le principe de la dette et a justifié avoir procédé à un règlement le 17 septembre 2024 de 750 euros. Il a expliqué qu’il perçoit un revenu mensuel de 1600 euros, que Mme [D] perçoit quant à elle une somme de 1400 euros par mois, qu’ils ont un enfant à charge, et trois enfants en garde alternée. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant d’apurer la dette par versements mensuels de 150 euros.

Mme [M] [D], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 24 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société 1001 Vies Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Le bail du 11 février 2019 contient une clause résolutoire (article XV). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 janvier 2024, pour la somme en principal de 4239,91 € arrêtée au 4 janvier 2024, au titre de l’arriéré locatif dû à cette date.

Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

La société 1001 Vies Habitat produit un décompte indiquant que M. [Y] [S] et Mme [M] [D] restent lui devoir la somme de 5466,52 € arrêtée au 4 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Doit être déduit de la créance réclamée la somme de 316,59 euros correspondant à des frais (180,07 € + 136,52 €), ainsi que le règlement de 750 euros intervenu le 17 septembre 2024.

M. [Y] [S] et Mme [M] [D] seront donc condamnés à verser à la société 1001 VIES HABITAT une somme provisionnelle de 4399,93 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 4 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

En raison de la clause de solidarité (article XVII) présente au contrat de bail, cette condamnation sera assortie de la solidarité.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, M. [Y] [S] demande à s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de la situation personnelle et financière du couple et est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, la société 1001 VIES HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement aux défendeurs selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle d’un serrurier et de la force publique.

En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Dans ce cas, cette condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité, la clause de solidarité prévue au contrat de bail s’étendant expressément aux indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [S] et Mme [M] [D], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société 1001 Vies Habitat, M. [Y] [S] et Mme [M] [D] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 11 février 2019 entre la société 1001 VIES HABITAT et M. [Y] [S] et Mme [M] [D] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 10 mars 2024 ;

Condamnons solidairement M. [Y] [S] et Mme [M] [D] à verser à la société 1001 Vies Habitat la somme provisionnelle de 4399,93 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 4 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse;

Autorisons M. [Y] [S] et Mme [M] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 150 €, et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [Y] [S] et Mme [M] [D] portant sur le local d’habitation situé [Adresse 3] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de M. [Y] [S] et Mme [M] [D] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas solidairement M. [Y] [S] et Mme [M] [D] à payer à 1001 Vies Habitat une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons solidairement M. [Y] [S] et Mme [M] [D] à verser à la société 1001 Vies Habitat une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement M. [Y] [S] et Mme [M] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 22 octobre 2024.

Le Greffier Le Juge