TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Adresse 3]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]

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REFERENCES : N° RG 23/01282 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YX3K

Minute : 24/00223

Monsieur [D] [B] [K] domiciliés chez son administrateur de biens la société FONCIA GIS, SAS ayant son siège social [Adresse 5]

Représentant : Maître Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

Madame [X] [I] [S] domiciliée chez son administrateur de biens la société FONCIA GIS, SAS ayant son siège social [Adresse 5]

Représentant : Maître Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

Madame [F] [P]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP TOURNIER

Copie délivrée à :

Mme [F] [P]

Le Préfet de [Localité 9]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEPT MAI DEUX MILLE VINGT-QUATRE ;

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2024

tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [D] [B] [K] domiciliés chez son administrateur de biens la société FONCIA GIS, SAS ayant son siège social [Adresse 5], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS

Madame [X] [I] [S] domiciliée chez son administrateur de biens la société FONCIA GIS, SAS ayant son siège social [Adresse 5], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [F] [P], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 24/01/2014, M. [D] [K] et Mme [X] [S], représentés par leur mandataire, la SAS FONCIA GIS, ont donné à bail à Mme [F] [P] un local à usage d’habitation sis, [Adresse 4], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 542,00 € outre les provisions mensuelles sur charges.

Un dépôt de garantie du montant du loyer hors charges a été versé par la locataire.

Par exploit de commissaire de justice du 13/12/2023, M. [D] [K] et Mme [X] [S], ont fait citer en référé Mme [F] [P] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte de 800 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la défenderesse à leur payer, à titre provisionnel :

. la somme de 3 054,04 € au titre de la dette locative arrêtée au 27/11/2023 inclus,

. une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer, des charges, assurances et révisions pratiquées jusqu’alors entre les parties, à compter du 01/12/2023 et jusqu’à complète restitution des lieux et remise des clés,

— la condamner au paiement des intérêts au taux légal à compter du 26/09/2023 sur la somme de 2 451,87 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— ordonner la séquestration dans les lieux loués de l’ensemble des éléments mobiliers aux frais et risques de la défenderesse,

— condamner la défenderesse à leur payer la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Le service de prévention des expulsions locatives du département n’a pas communiqué de diagnostic social et financier sur la situation des locataires.

A l’audience du 19/03/2024, M. [D] [K] et Mme [X] [S], représentés par leur conseil, actualisent la créance à la somme de 3 819,59 € en précisant qu’ils s’opposent à tout délai. Pour le surplus, ils demandent le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

La présidente a demandé des explications sur le montant réclamé lors de l’assignation au titre de l’assurance et plus précisément si celle-ci est prévue dans le contrat de location. L’avocat des demandeurs a constaté que rien ne la prévoit.

Mme [F] [P], citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu, ni personne pour elle.

Les débats ont été déclarés clos et la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 07/05/2024 par mise à disposition au greffe du tribunal ce qui a été indiqué à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs justifient avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives la situation d’impayé de la locataire par mail enregistré par l’organisme le 27/09/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Il est par ailleurs établi que la société bailleresse a saisi les services compéténts de la Préfecture le 14/12/2023, soit, par application de l’article 24, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, six semaines au moins avant la première audience, ainsi qu’il en résulte de l’accusé de réception électronique.

La demande de résiliation du bail pour impayés est donc recevable.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 d’ordre public et applicable dès le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail portant sur le logement contient un paragraphe 2.10 qui prévoit la résiliation du contrat en cas de non-paiement des loyers ou charges, deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de payer, dans le délai de deux mois, la somme de 2 287,64 €, terme du mois de septembre 2023 inclus a été délivré à la locataire le 26/09/2023. Il convient en conséquence de retenir que les bailleurs ont entendu maintenir le délai de deux mois pour permettre à la locataire de s’acquitter de la dette.

Il ressort du décompte annexé à l’acte que la somme réclamée inclut des frais d’assurance alors d’une part que la clause 2.5.1. du bail prévoit que le preneur fait son affaire de l’assurance auprès d’une « compagnie notoirement solvable » et d’autre part, que le contrat souscrit auprès de la Banque Populaire au titre de l’assurance multirisques habitation “Privilège de Foncia” via le cabinet de courtage Assurimo, précise que les cotisations sont à verser au Cabinet Foncia, lequel a seul qualité à agir pour réclamer les éventuels impayés et n’est pas partie à l’instance.

Déduction faite de ces frais, la locataire n’était redevable au jour du commandement de payer que d’un montant de 2 190,19 €, mais au vu du relevé du compte locataire, les causes du commandement de payer, hors frais, n’ont pas été soldées dans le délai imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats ont été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 27/11/2023 à minuit par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

M. [D] [K] et Mme [X] [S], par la voix de leur conseil, actualisent le montant de la créance à la somme de 3 819,59 €, terme du mois de mars 2024 inclus, laquelle inclut des frais de procédure (161,30 €) alors qu’ils sont également réclamés au titre des dépens dont ils relèvent et alors que les bailleurs n’ont pas qualité à agir pour recouvrer les mensualités d’assurance, mais l’actualisation à la hausse de la créance, dont la défenderesse par son absence n’a pu débattre, doit être écartée.

Au jour de l’assignation, M. [D] [K] et Mme [X] [S] réclament paiement de la somme de 3 054,04 €, arrêtée au 27/11/2023, alors qu’ils ne peuvent prétendre qu’à la somme non sérieusement contestable de 2 944,04 €, déduction faite des mensualités de l’assurance.

Mme [F] [P] qui ne justifie pas d’un paiement libératoire, sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 2 944,04 €, terme du mois de novembre 2023 inclus, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Le surplus de la demande en paiement formée par M. [D] [K] et Mme [X] [S] sera rejeté.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [F] [P] occupe le logement depuis 10 ans et les défaillances de paiement sont intervenues à compter du mois de janvier 2023. Elle a effectué depuis plusieurs paiements et, depuis le 01/12/2023, elle a fait des versements pour un total de 1 400,00 € au cours du mois de décembre 2023 puis 600,00 € au cours du mois de janvier 2024 et enfin 500,00 € le 01/03/2024, alors que le montant du loyer augmenté des provisions sur charges et de 720,65 €.

Mais, par application des dispositions nouvelles résultant de la loi du 27 juillet 2023, seules les parties ont le droit de solliciter un échéancier pouvant suspendre les effets de la clause résolutoire. Les bailleurs s’opposent à tout délai et Mme [F] [P] ne s’est pas présentée à l’audience et n’a formulé aucune demande de délai.

En conséquence, le bail est résilié depuis le 28/11/2023 et la défenderesse occupe les lieux sans droit ni titre.

Elle devra les libérer et les laisser libres de tout occupant de son chef, à défaut de quoi les bailleurs seront autorisés à faire procéder à leur expulsion dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

L’article 2 de la loi n° 49-972 du 21 juillet 1949 prévoit que l’astreinte est toujours comminatoire et ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité provisionnelle d’occupation et les bailleurs disposant en outre de l’assistance de la force publique, mesure suffisamment comminatoire, la demande de voir assortir l’expulsion d’une astreinte sera rejetée.

Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande.

Depuis le 28/11/2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux, Mme [F] [P] est tenue au paiement, en lieu et place du loyer et des charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera justifié.

Mme [F] [P] succombant à l’instance, elle sera condamnée au paiement des dépens mais l’équité commande en revanche de rejeter la demande indemnitaire formée par les consorts [K]-[S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à la disposition des parties par les soins du greffe,

Déclarons M. [D] [K] et Mme [X] [S] recevables en leur demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 25/01/2014 ont été réunies le 27/11/2023 à minuit et que le bail est résilié depuis le 28/11/2023 ;

Ordonnons à Mme [F] [P] le logement sis, [Adresse 4] et de le rendre libre de tout occupant de son chef ;

A défaut de libération volontaire, autorisons M. [D] [K] et Mme [X] [S] à faire procéder à leur expulsion des lieux au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier, deux mois après un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux ;

Rejetons la demande de condamnation à l’astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en [Localité 9] sont indiquées sur le site internet de la DRIHL [Localité 8] et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de [Localité 9]

[Adresse 10]

[Adresse 10] ;

Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Disons que M. [D] [K] et Mme [X] [S] n’ont pas qualité à agir en recouvrement des mensualités de l’assurance ;

Fixons le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation dont Mme [F] [P] est redevable depuis le 28/11/2023 au montant du loyer qui aurait été dû si le contrat de location s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera justifié ;

Condamnons Mme [F] [P] à payer à M. [D] [K] et Mme [X] [S] la somme non sérieusement contestable de 2 944,04 euros (deux mille neuf cent quarante-quatre euros et quatre centimes), à valoir à titre de provision sur les loyers, charges et taxes et indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement ;

Condamnons, en tant que de besoin, Mme [F] [P] à payer à M. [D] [K] et Mme [X] [S] l’indemnité d’occupation telle que fixée à compter du terme du mois de décembre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Condamnons Mme [F] [P] au paiement des dépens ;

Rejetons la demande formée par M. [D] [K] et Mme [X] [S] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 07/05/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE.